나이스옥션 법원경매 김천 2023타경11407 [2] 경상북도 김천시 농소면 입석리 566-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2023.05.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 농소면 입석리 소재 "입석교" 북측 및 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농경지, 농가주택 및 임야 등으로 형성되어 있는 지역으로서, 부근의 상황은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 토지로서, 인접지와 대체로 평탄하며 전임.
기호(2, 3) : 부정형의 토지로서, 인접지와 대체로 평탄하며 주거용 건부지임.
기호(5) : 부정형의 토지로서, 인접지와 대체로 평탄하며 과수원임.
기호(6) : 세장형의 토지로서, 인접지와 대체로 평탄하며 전임.

인접 도로상태

기호(1) : 맹지임.
기호(2, 3) : 본건 남동측으로 폭 약 4미터(기호(5)) 정도의 포장도로와 접함.
기호(5) : 본건 동측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접함.
기호(6) : 본건 북측으로 폭 약 2미터 정도의 막다른 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 2, 3, 5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(6) : 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(농업진흥구역)<농지법>

제시목록 외의 물건

본건 기호(3) 토지 지상에 제시외건물 ㉠, ㉡이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(2) 토지는 공부상 지목이 "과수원"이나, 현황 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 기호(5) 지상에 소유자 미상의 건물이 일부 저촉되었다고 판단되는 바, 지적 및 건물개황도에 표시하였으며, 그 면적은 실측에 의하여 개략적으로 산정하였는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (4)
가 : 시멘트블럭조 스레이트지붕 단층 건으로서,
- 외벽: 몰탈위페인팅, 콘크리트노출 등 마감,
- 내벽: 콘크리트노출 등 마감,
- 바닥: 콘크리트노출 등 마감,
- 창호: 목재 창호임.
나 : 벽돌조 철근콘크리트지붕 단층 건으로서,
- 외벽: 적벽돌붙임 등 마감,
- 내벽: 벽지 등 마감,
- 바닥: 장판지 등 마감,
- 창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호(4)
가 : 메주제조장
나 : 주택

설비내역

난방설비, 위생 및 급·배수설비, 태양광설비(3kw) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이, 제시외 건물(기호 ㉠, ㉡)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : -.

물건 비고

일괄매각. 감정서상 제시외 건물(ㄴ) 포함.
목록2,5: 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환). 목록2는 공부상 '과수원'이나 현황은 '대지'이며 목록3과 일단지. 목록3: 지상 컨테이너는 평가 및 매각 제외. 목록4: 옥상에 태양광 시설 소재. 목록2,3 지상 감정서상 제시외 건물(ㄱ: 판넬조 판넬지붕 창고 54㎡) 매각 제외(소유관계 불분명하고, 분리이동 용이함). 목록4,5의 매각제외 제시외 건물 및 과수목을 위한 법정지상권 성립여부 불분명. 목록5: 감정가는 과수목,비닐하우스,부대설비 등 제외한 평가금액. 관정은 토지의 부합물로 토지가액에 포함. 관정의 가액은 2,000,000원으로 평가하였으며 매각에 포함. 목록5 남측 출입로 부근 소유자 미상의 '빨간 철문 콘크리트 구조물 및 옥상 비닐하우스'[첨부사진 중 기호(2~5) 전경이라는 사진 좌측] 건물은 타인 소유 인접지(입석리 산112)상의 건물이지만 일부(목측으로) 약 22㎡가 566-6번지를 점유, 이로 인한 법정지상권 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상북도 김천시 농소면 입석리 566-1에 소재한 부동산 강제경매 물건입니다.

사건번호는 김천지원 2023타경11407 (2)입니다.

해당 물건은 단독주택 용도로 이용되고 있으며, 감정가는 424,973,050원입니다.

토지 면적은 9096.00㎡ (약 2751.74평)이며, 건물 면적은 297.54㎡ (약 89.99평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상으로, 일부 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 법정지상권 성립 불분명, 농지취득자격증명 제출 의무, 재매각, 중복/병합 사건 등이 있습니다.

주의사항으로 일괄 매각이며, 감정서상 제시외 건물(ㄴ)이 포함됩니다. 목록2,5는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 미반환될 수 있습니다. 목록2는 공부상 과수원이지만 현황은 대지이며 목록3과 일단지를 이룹니다. 목록3 지상의 컨테이너는 평가 및 매각에서 제외됩니다. 목록4는 옥상에 태양광 시설이 소재합니다. 목록2,3 지상 감정서상 제시외 건물(ㄱ: 판넬조 판넬지붕 창고 54㎡)은 소유관계 불분명 및 분리 이동 용이함으로 인해 매각에서 제외됩니다. 목록4,5의 매각 제외 제시외 건물 및 과수목을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 목록5의 감정가는 과수목, 비닐하우스, 부대 설비 등은 제외한 평가 금액이며, 관정은 토지의 부합물로 토지 가액에 포함되어 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

본건은 경상북도 김천시 농소면 입석리 소재 "입석교" 북측 및 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지, 농가주택 및 임야 등으로 형성되어 있어 전원적인 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황은 제반 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성은 보통 수준입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 기호(1, 2, 3, 5) 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당하며, 기호(6) 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

인접 도로 상태는 기호(1) 토지는 맹지이며, 기호(2, 3) 토지는 본건 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 기호(5) 토지는 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하며, 기호(6) 토지는 북측으로 폭 약 2미터의 막다른 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2006년 7월 10일자 농소농업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 단, 법정지상권 성립 불분명 사항은 별도 검토가 필요합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인 강성원: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인 성명미상: 보증금 0원, 차임 2,000,000원, 대항력 없음. (차임액에 대한 주의가 필요합니다.)

* 임차인 이동훈: 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023년 2월 8일, 배당신고일자 2023년 6월 19일, 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없어, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

등기부상 다수의 가압류, 강제경매, 임의경매 개시결정 등이 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 토지 등기부 채권 총액은 약 545,292,841원, 건물 등기부 채권 총액은 약 142,679,799원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주로 농경지와 농가주택이 밀집한 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 산업 단지와는 거리가 있어, 일반적인 도심 상권 분석과는 차이가 있습니다. 주변 토지 이용 현황을 고려할 때, 농업 관련 시설 운영 또는 전원 주택 단지 개발 등의 잠재력은 있으나, 상업적 가치는 상대적으로 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

교통 측면에서는 차량 이용 시 접근성은 보통 수준이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

편의시설의 경우, 인근에 대규모 시설이 부족하여 김천 시내 등 주요 생활권으로 이동 시 차량 이용이 필요합니다.

주변 환경은 농경지와 자연 녹지로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있지만, 생활 편의 시설 접근성은 떨어집니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

가장 큰 문제는 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 감정평가서상 매각 제외된 건물 및 과수목, 그리고 인접 토지 일부를 점유하는 타인 소유 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성은 향후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

또한, 토지 일부(기호1)가 맹지이므로 해당 토지의 활용에 제약이 발생할 수 있으며, 토지 이용 계획에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

토지 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있습니다.

본 물건이 재매각으로 진행되는 점은 이전 유찰 또는 낙찰 취소 사유에 대한 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

제시외 건물 처리도 유의해야 합니다. 감정서상 제시외 건물 'ㄴ'은 포함되나, 'ㄱ'(창고 54㎡)은 매각에서 제외됩니다. 관정은 매각에 포함됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 주택, 그리고 메주제조장 등의 부속 시설을 일괄 매각하는 건으로, 전원 생활을 계획하거나 농업 관련 사업을 구상하는 분에게는 매력적인 대상이 될 수 있습니다.

그러나 법정지상권 불확실성, 맹지 존재, 농지취득자격증명 제출 의무 등 상당한 리스크 요소를 가지고 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 문제점을 명확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

재매각 물건이라는 점을 감안하여, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

광대한 토지 면적: 9096㎡(약 2751.74평)에 달하는 넓은 토지는 향후 다양한 개발 및 활용 가능성을 제공합니다.

일괄 매각의 이점: 토지와 건물을 함께 취득하여 별도의 권리 관계 정리 부담을 줄일 수 있습니다. 다만, 법정지상권 불확실성은 예외입니다.

감정가 대비 시세차익 잠재력: 철저한 시세 분석을 통해 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

주택 및 부대 시설 활용: 기존 주택 외에 메주제조장 등으로 활용 가능한 부대 시설은 추가적인 사업 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 424,973,050원입니다.

다만, 본 물건은 법정지상권 성립 불분명, 맹지 존재, 재매각 등의 상당한 리스크 요소를 포함하고 있어, 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 현장 조사와 권리 관계에 대한 면밀한 재검토를 거친 후, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현재 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰 범위: 297,500,000원 ~ 340,000,000원.

(이는 잠재적 리스크를 고려한 보수적 추정치이며, 실제 가치는 현장 상황 및 시장 동향에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.