나이스옥션 법원경매 대구 2023타경3612 [1] 대구광역시 수성구 만촌동 656-20 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)가온감정 · 평가일 2023.06.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 "동부중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주 위일대는 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하며, 제반 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

동측 하향 완경사지대내 자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로 다가구주택 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동부중학교), 비행안전제6구 역(전술)임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하여 이를 개략적으로 실측 한후 감정평가하였으니, 경매진행시 소유권 및 일괄 경매여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층, 지상3층건으로서, 외벽: 본타일, 석재붙임 등, 내벽: 벽지도배, 타일 등, 바닥: 강화마루, 내장타일 등, 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

다가구주택.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하여 이를 개략적으로 실측 한후 감정평가하였으니, 경매진행시 소유권 및 일괄 경매여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

지하층은 공부상 "제2종근린생활시설(사무소)"이나, 실제 "다가구주택"임. 1,2층은 공부상 "2가구"이나, 실제 각각 "5가구"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 - 지하층은 공부상 "제2종근린생활시설(사무소)"이나, 실제 "다가구주택(1가구)" 로 이용중이며 2개층(복층구조)으로 사용되고 있음. - 1,2층은 공부상 "2가구"이나, 실제 각각 "5가구"임. - 3층 상부 다락층은 화장실 설치 및 바닥난방설비가 되어 있으며 3층 내부계단 및 외부계단으로 출입이 가능하며, 외부계단으로 별도의 출입문이 개설되어 있 음. - 본건 건물 옥외 가스계량기는 총17개가 설치되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지하층은 공부상"제2종근린생활시설(사무소)"이나, 실제 "다가구주택"임. 1,2층은 공부상 "2가구"이나, 실제 각각"5가구"임.(감정서 참조) 최저매각가격은 위반건축물로 원상회복대상으로 인하여 제한받는 가격임. 2025.5.27.건축물대장상 위반건축물 등재됨.
임차인 김정도, 김규리, 이성운 전세사기피해자 결정통지서 제출함. 전세사기피해자 우선매수권 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원 2023타경3612 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 대구광역시 수성구 만촌동 656-20번지이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 603.00㎡ (약 182.41평)이고, 건물 면적은 1269.26㎡ (약 383.91평)입니다.

건물 용도는 공부상 근린주택이나, 실제로는 다가구주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 1,279,668,200원입니다.

2. 입지조건

본건은 대구광역시 수성구 만촌동에 위치하며, 주변은 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

동부중학교 남서측 인근에 자리 잡고 있어 교육 시설 접근성이 좋습니다.

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

본건 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동부중학교), 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

* 주변 시설:

동부중학교 외 다수의 교육 시설이 인근에 분포합니다.

마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖춰진 수성구 지역의 특성을 가집니다.

주거 지역 특성상 혐오 시설의 직접적인 연관성은 낮으나, 인근 지역에 대한 상세한 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로, 채권자는 수성1가입니다.

등기부 등본상 말소기준권리는 2020년 3월 2일 접수된 엠씨아이대부의 근저당권(을5)으로, 해당 권리보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

따라서, 경매 절차 진행 시 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지 기준 약 18.92억원, 건물 기준 약 11.74억원으로, 감정가 대비 채무 총액이 높은 편입니다.

* 임차인 현황:

다수의 임차인이 등재되어 있으며, 대부분 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

특히, 김정도, 김규리, 이성운 임차인은 전세사기 피해자 결정통지서를 제출하였으며, 이에 따른 우선매수권이 있습니다.

본 경매 물건은 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

* 주요 임차인 정보:

* 강 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2020-10-06, 배당신고 2023-07-21, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-24, 확정 2022-05-02, 대항력 없음. (전세사기 피해자)

* 김 : 보증금 2,000,000원, 차임 250,000원, 전입/확정 2022-02-14, 배당신고 2023-06-07, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-11-02, 확정 2020-10-22, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2020-10-06, 배당신고 2023-07-19, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입/확정 2022-08-03, 배당신고 2023-06-13, 대항력 없음.

* 양 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/확정 정보 없음, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2022-06-16, 확정 2024-06-20, 배당신고 2023-06-13, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2021-03-29, 확정 2021-04-01, 배당신고 2023-07-10, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-11-11, 확정 2020-10-26, 대항력 없음. (전세사기 피해자)

* 이 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-11-03, 확정 2020-10-28, 대항력 없음.

* 전 : 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입/확정 2022-04-12, 배당신고 2023-06-05, 대항력 없음.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 대구광역시 수성구 만촌동은 대구 내에서도 선호도가 높은 주거 지역 중 하나입니다.

단독주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 주거 편의성과 상업 시설 접근성이 조화를 이루고 있습니다.

인근 동부중학교를 비롯한 교육 시설과 주거 밀집 지역의 특성상 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

최근 주변 연립, 다세대 주택의 매매 사례를 보면, 2026년 6월 기준 71.57㎡ 면적이 1.1억원, 58.96㎡ 면적이 1.87억원, 66.83㎡ 면적이 1.4억원에 거래된 것으로 나타납니다. 이는 본 건물의 잠재적 가치를 가늠하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 동부중학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로망과의 접근성도 양호합니다.

수성구의 인프라를 공유할 수 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

현재 건물은 지하 1층, 지상 3층 규모의 다가구주택으로 이용되고 있으며, 지하층은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 실제 다가구주택으로, 1, 2층은 공부상 2가구이나 실제 5가구씩 거주하는 등 공부와 실제 이용 현황 간 차이가 있습니다. 이러한 점은 임대 수익률 산정 시 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 및 원상회복 의무: 지하층 용도 불일치, 1, 2층 가구 수 초과 등 공부와의 차이가 심각하며, 2025년 5월 27일부로 건축물대장에 위반건축물로 등재되었습니다. 이는 원상회복 시 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있으며, 경매 최저매각가격에도 영향을 미치는 요인입니다.

* 공유자 우선매수권: 공동 소유자의 우선매수권 신고가 있어, 최고가 입찰자가 결정되더라도 공유자가 동일한 가격으로 우선 매수할 수 있습니다. 이로 인해 낙찰 후 소유권 확보에 변수가 발생할 수 있습니다.

* 전세사기 피해자 임차인의 우선매수권: 김정도, 김규리, 이성운 임차인은 전세사기 피해자로 인정받아 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 인수 보증금은 없으나, 해당 임차인들의 우선매수권 행사는 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 다수의 채권 및 높은 부채 총액: 등기부채권 총액이 감정가액을 초과하므로, 낙찰 후 채무 승계 여부 및 경매 진행 상황에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구의 우량 입지에 위치한 다가구주택으로, 안정적인 임대 수익 창출 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 현황과 공부상 내용의 큰 차이, 위반건축물 등재로 인한 원상회복 필요성, 공유자 및 전세사기 피해 임차인의 우선매수권 등 다수의 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다.

특히 위반건축물에 대한 원상회복 비용과 시기, 그리고 우선매수권 행사 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

이러한 위험 요소를 감안할 때, 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 통해 잠재적 가치와 위험을 정확히 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 대구 수성구 만촌동의 양호한 주거 환경 및 교육 환경.

* 실거주 및 임대 수익: 위반건축물 문제 해결 시, 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 토지 가치: 지역 내 토지 가격 상승 가능성 고려.

* 감정가 대비 저평가 가능성: 위반건축물 등 리스크 요인으로 인한 경매 최저가 형성 시, 투자 매력 증대.

9. 예상 입찰가

본 건은 위반건축물 등 다수의 중대한 하자 및 우선매수권 존재로 인해 신중한 접근이 필요합니다.

감정평가액 1,279,668,200원을 기준으로 하되, 실제 투입될 원상회복 비용, 제반 권리 분석 결과, 공유자 및 전세사기 피해 임차인의 우선매수권 행사 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

만약 원상회복 비용이 상당할 경우, 실제 인수가는 감정가를 크게 하회할 수 있습니다.

인수 보증금이 0원인 점은 긍정적이나, 잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 60%~70% 수준인 약 7억 6천만원 ~ 8억 9천만원 선에서 입찰가를 산정하되, 현장 방문 및 권리 분석을 통해 정확한 예상 투자 비용을 산출한 후 결정하는 것이 권장됩니다.

정확한 최저매각가격 확인 및 원상회복 비용 추산을 위한 전문가 상담을 반드시 거치시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.