나이스옥션 법원경매 대구 2022타경7037 [1] 대구광역시 남구 대명동 2680-17 보성청록타운 102동 10층1005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상감정 · 평가일 2022.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "남명초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근일대는
단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 14층건 중 제10층 제1005호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감
내벽: 벽지, 타일 등 마감
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 도시가스설비, 개별난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 북서측 하향 완경사지대에 자체지반 대체로 등고평탄하며, "아파트"
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 12미터, 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(2019-12-30), 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭
15m-20m)(저촉), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람), 상대보호구역(대구남명초등학교,
세부사항은 남부교육청 별도확인)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 대구광역시 남구 대명동 2680-17번지에 위치한 보성청록타운 102동 10층 1005호 아파트입니다.

사건번호는 대구지방법원 2022타경7037 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 357,000,000원입니다.

1.2. 건물 정보

소재지: 대구광역시 남구 대명동 2680-17 보성청록타운 102동 10층 1005호

용도: 아파트

토지면적: 62.67㎡ (약 18.95평)

토지 지분: 62.665350528759355㎡ (약 18.95평)

건물면적: 120.84㎡ (약 36.55평)

건물 지분: 120.84㎡ (약 36.55평)

건축년도: 1998년 12월 12일 사용승인

층 정보: 14층 건물 중 10층

구조: 철근콘크리트조 경사스라브지붕

전용면적: 약 59.79㎡ (약 18.09평) (최근 매매 정보 기준)

공급면적: 약 84.99㎡ (약 25.70평) (최근 매매 정보 기준, 본건 건물면적 120.84㎡는 공급면적과 다를 수 있음)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "남명초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량의 출입이 자유롭습니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 북측 및 동측으로 폭 약 12미터, 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역에 속합니다.

중로2류(폭 15m-20m) 구역에 저촉되며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구남명초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

총 등기부채권액은 299,600,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 최

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 최 는 대항력이 없어 경매 절차 진행 시 보증금 인수 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2007년 4월 4일 접수된 북대구농업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

이보다 선순위의 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 지역 특성

대명동 일대는 주거 밀집 지역으로, 안정적인 상권을 형성하고 있습니다. 남명초등학교가 인접하여 학생 및 학부모 관련 업종의 수요가 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

* 주변 교통: 인근 버스정류장 이용 가능, 차량 접근 용이.

* 교육 시설: 남명초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 단지 정보

아파트명: 보성청록타운

건축년도: 1998년 12월

총 동수: 4개동 (건축물 총괄표제부 기준)

총 세대수: 347세대

주차대수: 총 183대 (아파트 정보 기준)

최고층: 14층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 연도 및 노후화

본 아파트의 건축 연도가 1998년으로, 향후 재건축 또는 리모델링에 대한 필요성이 대두될 수 있습니다. 이에 따른 장기적인 투자 관점에서 고려가 필요합니다.

6.2. 잠재적 하자

건축된 지 오래된 만큼, 누수, 결로, 단열 등 건물 자체의 하자에 대한 철저한 사전 점검이 요구됩니다.

6.3. 기타 고려사항

주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 대명동의 보성청록타운에 위치한 아파트로, 남명초등학교 인근의 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 권리 관계는 비교적 명확하여 인수할 권리는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 건축 연도가 오래되어 노후화에 따른 관리 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다. 최근 매매 시세와 감정가를 면밀히 비교하여 시세 대비 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 대비 상대적으로 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회.

* 대구 남구 지역의 지속적인 도시 개발 가능성에 따른 가치 상승 잠재력.

* 남명초등학교 학군으로 안정적인 수요 확보.

* 경매를 통한 시세보다 낮은 가격으로 매입 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적대의 매매가는 다음과 같습니다.

* 59.79㎡ (약 18평) / 11층: 16,500만원 (2026년 4월)

* 84.99㎡ (약 25.7평) / 5층: 20,600만원 (2026년 6월)

본건 면적(120.84㎡, 약 36.55평)은 위 거래 사례보다 크며, 84.99㎡ 면적 대비 약 1.42배에 해당합니다.

9.2. 산정 근거

감정가는 357,000,000원이며, 최근 시세(84.99㎡ 기준 20,600만원)를 단순 환산하면 약 29,300만원 수준입니다.

본건은 10층으로, 5층보다는 높은 층수이며 11층과 비교 시 층수 가치 및 호실별 특성에 따른 가치 차이를 고려해야 합니다.

노후화된 건축 연도를 감안하더라도, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

권리상 인수할 금액이 없어, 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

9.3. 최종 예상가

보수적인 관점에서 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.