나이스옥션 법원경매 대구 2020타경1097 [1] 대구광역시 북구 침산동 101-1 침산동삼정그린코아 101동 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학감정 · 평가일 2020.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 침산동 소재 "대구칠성초등학교" 남동측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 일반주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장이 위치하는 등 재반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 25층건중 4층 406호 단위세대로서
외벽:페인트마감,
내벽:타일 등 내장마감재
바닥:타일 등 내장바닥재 마감,
창호:새시창호 마감.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비, 화재경보설비.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지의 서측으로 폭 약 35m내외, 남서측 및 북동측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 준주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:본건은 거주자 부재 및 폐문 등으로 관련 공부 및 관리사무소 등의 탐문을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 아파트로서의 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바, 경매 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

지분매각(공유자우선매수에 관한 특별매각조건 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2020타경1097 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 북구 침산동 101-1 침산동삼정그린코아 101동 4층406호

용도: 아파트

감정가: 161,000,000원

토지 면적: 27.74㎡ (약 8.39평)

토지 지분: 13.8712㎡ (약 4.20평)

건물 면적: 84.78㎡ (약 25.65평)

건물 지분: 42.39㎡ (약 12.82평)

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각, 관련사건

주의사항: 지분매각(공유자우선매수에 관한 특별매각조건 있음).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 북구 침산동 소재 "대구칠성초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 일반주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 위치하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

근린상업지역, 준주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 북대구세무서 압류 (2018-08-07, 등기부구분: 갑5)

소멸되는 권리: 말소기준권리 이후에 등기된 압류, 가압류, 강제경매 등은 매각으로 소멸됩니다. (예: 북대구세무서, 이재원, 대구신용보증재단, 서상동, 대광화학주식회사, 메리츠캐피탈주식회사, 북구(대구광역시), 국민건강보험공단 관련 권리들)

인수되는 권리: 등기부요약상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로 기재되어 있습니다. 해당 권리의 구체적인 내용 및 인수 여부에 대한 면밀한 법률적 검토가 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황은 확인되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 특이사항

본 건은 토지 및 건물 지분으로 매각 대상입니다.

등기부상 공유자 우선매수 신고가 되어 있으며, 이는 특별매각조건으로 적용됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

침산동 지역은 주로 주거 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 단지 내 상가 및 주변의 생활 편의 시설 이용이 편리한 편입니다. 대규모 상업 시설이나 유해 시설에 대한 특이사항은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

단지명: 침산동 삼정그린코아

주소: 대구광역시 북구 침산동 101-1 (중앙대로 570)

준공일: 2005년 9월 22일

건축 규모: 2개 동, 최고 25층, 총 305세대 (총괄표제부상 총 주차 대수 376대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

전기차 충전기: 지상 10대, 지하 9대

전용 면적: 84.78㎡ (약 25.65평)

5.2. 학군

단지 인근에 대구칠성초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 편의시설

단지 내 및 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 및 공유자 우선매수

본 물건은 전체 소유권이 아닌 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 낙찰을 받더라도 공유자와 함께 소유하게 됩니다. 또한, 공유자 우선매수 신고가 되어 있어, 공유자가 낙찰가와 동일한 금액으로 우선매수할 경우 낙찰이 무산될 수 있습니다. 이로 인한 불확실성이 존재합니다.

6.2. 건물 내부 확인 불가

감정평가 당시 거주자 부재 및 폐문 등으로 인해 내부 상태를 표준적인 아파트의 통상적인 이용 상황을 가정하여 평가하였습니다. 실제 내부 상태, 마감재, 수리 필요 여부 등은 입찰 전 반드시 직접 확인해야 합니다.

6.3. 미상 임대차/점유 관계

임차인 현황상 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 혹시 모를 미등기 전세나 점유자가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 비상식적인 권리 기재

등기부 요약상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로 기재된 내용이 있습니다. 아파트에서 지상권은 매우 이례적이므로, 해당 권리의 실제 존재 여부, 성격 및 인수 가능성에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 북구 침산동의 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경과 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수 신고가 되어 있다는 점이 가장 큰 특징이자 주의해야 할 사항입니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어 시세 차익 가능성이 있으나, 공유자의 우선매수권 행사 가능성, 지분 소유에 따른 제약, 그리고 등기부상 이례적인 권리 기재 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 현저히 낮은 감정가: 최근 실거래가(2억 8천만원 ~ 3억 3천만원대) 대비 본 건의 지분 감정가(1억 6천만원대)가 상대적으로 낮게 책정되어 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 대구칠성초등학교 인근의 아파트 단지로, 주거 편의성이 확보된 지역입니다.

* 건축 연한 및 구조: 2005년 준공된 철근콘크리트조 아파트로, 기본적인 내구성과 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 해당 아파트(84.78㎡)의 최근 실거래가는 2026년 6월 기준으로 287,000,000원에서 338,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

평균 매매가는 약 305,000,000원입니다.

본 건은 전체 면적의 약 50%에 해당하는 지분(건물 42.39㎡)으로 매각되며, 이에 따른 지분의 시장 가치는 약 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 161,000,000원은 이러한 지분 시장 가치 범위 내에 있습니다.

다만, 공유자 우선매수권 행사가 가능한 특별매각조건이 붙어 있어, 공유자가 감정가 또는 입찰가와 동일한 금액으로 우선매수할 수 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

공유자의 우선매수 가능성을 염두에 두고, 잠재적 리스크를 감안한다면, 감정가 수준인 161,000,000원을 기준으로 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 전략적으로 결정할 것을 제안합니다. 공유자 우선매수권 행사 여부 및 실제 낙찰가 추이를 예의주시하며 응찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.