나이스옥션 법원경매 순천 2022타경2701 [1] 전라남도 보성군 보성읍 봉산리 1124-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2022.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(2,3,6): 본건 토지는 전라남도 보성군 보성읍 봉산리 소재‘삼산마을’ 동측 인근 (일련번호(1∼3)) 및 북동측 인근에 위치하며, 부근은 자연부락, 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있음. 일련번호(4,5): 본건 토지는 전라남도 보성군 보성읍 주봉리 소재 '보성남초등학교’서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 공동주택, 학교시설 등으로 형성되 어 있음.

교통상황

일련번호(2,3,6): 본건 및 인근까지 차량접근이 가능하고, 서측 인근으로 지방도가 통과 하고 있으나, 군청소재지 외곽지역에 위치하는 등 일반적이 대중교통상 황은 보통임. 일련번호(4,5): 본건까지 차량접근이 자유롭고, 군청소재지 내에 위치하는 등 일반적인 대 중교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(2): 장방형의 토지로서, 단독주택부지로 이용중임. 일련번호(3): 부정형의 토지로서, 자연림 등으로 이용중임. 일련번호(4,5): 2필 일단의 부정형 토지로서, 창고부지로 이용중임. 일련번호(6): 장방형의 토지로서, 경지정리된 답으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(2,3): 일련번호(2)의 남측 및 일련번호(3)의 서측으로 차량접근 가능한 포장도로 와 접함. 일련번호(4,5): 북측 및 서측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로와 접함. 일련번호(6): 북측으로 노폭 약 3m 내외의 농로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 2)토지의 용도지역은 보전관리지역이고, 가축사육제한구역(가축사육제한구역 (1500m_닭, 오리, 개, 메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 일련번호 3)토지의 용도지역은 보전관리지역 및 농림지역이고, 가축사육제한구역(가축사육 제한구역(1500m_닭, 오리, 개, 메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> , 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호) <수도법>, 일련번호 4), 5)토지의 용도지역은 제1종일반주거지역이고, 도시계획구역, 가축사육제한 구역(가축사육제한구역(1500m_닭, 오리, 개, 메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-05-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 일련번호 6)토지의 용도지역은 농림지역(2022-10-20)이고, 가축사육제한구역(가축사육제한 구역(1500m_닭, 오리, 개, 메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축 사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(농업진흥지역)<농지법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호(4,5) 지상에 지상에 별첨 '지적및건물개황도', '사진용지'와 같은 제시외건물 (기호(ㅅ))이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에 자생중인 경제적가치가 경미한 입목은 인근 토지의 거래관행 등을 감안하여 토지에 포함평가하였고, 위성사진상으로 일련번호(3) 일부 지상에 분묘가 소재하는 것으 로 보이나, 분묘가 소재하더라도 전체 토지면적 대비 분묘소재면적이 극히 경미하여 토지 가격에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 적벽돌조적조 슬래브지붕 단층건으로서, 외벽: 적벽돌치장쌓기 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 새시창호 등

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 난방설비, 태양광설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호(2,3) 지상에 별첨 '지적및건물개황도', '사진용지'와 같이 일련번호(1) 건물의 부합물 및 종물로 판단되는 제시외건물(기호(ㄱ∼ㅂ))이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 현장조사시 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임. 2) 기타사항: 본건 건물은 현장조사시 거주인 폐문부재로 내부출입이 불가능한 상태인 바, 창문을 통해 개략적으로 확인된 내부상태 및 외관상 조사내용을 기준으로 평 가하였고, 옥상부분에 설치되어 있는 태양광설비는 건물의 부대설비로 판단되 어 건물가격에 포함평가하였음.

물건 비고

일괄매각,제시외 건물 매각에 포함, 분묘 소재,관정(2기) 확인불능상태이나 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2022타경2701 (1)

소재지: 전라남도 보성군 보성읍 봉산리 1124-1

용도: 단독주택

감정가: 1,679,180,100원

토지면적: 114,437.00㎡ (약 34,616.18평)

건물면적: 68.60㎡ (약 20.75평)

건물 제시외면적: 107.90㎡ (약 32.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

특이사항: 분묘기지권, 관련사건, 공동담보

2. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2022타경2701 (1)

소재지: 전라남도 보성군 보성읍 봉산리 1124-1

용도: 단독주택

감정가: 1,679,180,100원

토지면적: 114,437.00㎡ (약 34,616.18평)

건물면적: 68.60㎡ (약 20.75평)

건물 제시외면적: 107.90㎡ (약 32.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

특이사항: 분묘기지권, 관련사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건 토지는 전라남도 보성군 보성읍 봉산리 소재 ‘삼산마을’ 동측 인근 및 북동측 인근에 위치합니다. 부근은 자연부락, 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있습니다. 일부 필지는 보성남초등학교 서측 인근에 위치하며, 단독주택, 공동주택, 학교시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본 건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 서측 인근으로 지방도가 통과하고 있습니다. 군청소재지 외곽 지역에 위치하여 일반적인 대중교통상황은 보통입니다. 일부 지역은 차량 접근이 자유롭고 군청소재지 내에 위치하여 일반적인 대중교통상황은 무난합니다.

* 인접 도로상태: 일련번호(2,3) 토지는 남측 및 서측으로 차량 접근 가능한 포장도로와 접합니다. 일련번호(4,5) 토지는 북측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다. 일련번호(6) 토지는 북측으로 노폭 약 3m 내외의 농로와 접합니다.

1.2. 권리분석

* 소유권: 등기부등본상 소유권은 상속재산분할협의 등을 통해 여러 차례 변동되었습니다. 최초 소유권 이전은 1978년, 이후 상속 및 상속재산분할협의를 거쳐 2013년 및 2017년에 소유권 경정 등기가 이루어졌습니다.

* 등기부채권 총액: 토지 등기부채권 총액은 1,989,726,027원이며, 건물 등기부채권 총액 또한 동일합니다.

* 말소기준권리: 2018년 4월 18일자 보성농업협동조합의 근저당권(130,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매절차를 통해 해당 권리 이하의 모든 등기사항은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현장조사 시 이해관계인 부재로 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 보성군 보성읍 봉산리 일대는 자연부락, 농경지, 자연림 등이 주를 이루는 지역입니다. 일부 지역은 단독주택, 공동주택, 학교시설 등도 혼재되어 있습니다.

* 개발 및 토지이용계획: 본 건 토지의 용도지역은 보전관리지역, 농림지역, 제1종일반주거지역 등으로 다양하게 분포하고 있으며, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 준보전산지, 농업진흥구역 등에 해당합니다. 이는 토지 이용에 일부 제한이 있음을 시사합니다.

* 주변 편의시설 및 관광자원: 인근에 보성남초등학교가 위치하며, 보성읍 소재지로의 접근을 통해 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 또한, 대한다원, 보성녹차리조트, 보성문화원 등 다수의 관광지가 인근에 있어 지역 관광 활성화와 연계될 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과상, 본 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 보성남초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 군청 소재지 외곽에 위치하여 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 주거환경: 자연 친화적인 환경과 농경지, 산림 등이 어우러진 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 일련번호(3) 토지 지상에 분묘가 소재하는 것으로 추정되며, 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 감정평가서상 전체 토지 면적 대비 분묘 소재 면적이 극히 경미하여 토지 가격에 미치는 영향은 없을 것으로 판단되었습니다.

* 제시외 물건: 제시외 건물(기호(ㅅ), (ㄱ~ㅂ)), 조림된 임야, 관정(2기) 등이 매각에 포함됩니다. 특히 관정은 확인 불능 상태이나 매각에 포함되어 있습니다.

* 민간임대주택 등록 말소 대상: 본 건 건물(1)은 민간임대주택으로 등록되었으나, 등록 기준 미충족으로 등록 말소 대상에 해당합니다. 매각대금 완납 후 등록관서에 등록 말소 신청 및 부기등기 말소가 가능합니다. 이는 향후 임대사업 관련 법적 제약이 해소될 수 있음을 의미합니다.

* 임대 관계 미상: 현장 조사 시 거주인 폐문 부재로 내부 출입이 불가능하였으며, 임대 관계가 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 보성군 보성읍 봉산리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 개발 또는 이용이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 주변의 자연 경관과 함께 농경지, 임야 등이 어우러져 있어 귀농·귀촌 또는 전원생활을 희망하는 수요자에게 매력적일 수 있습니다. 다만, 토지 내 분묘 소재, 다수의 제시외 물건 포함, 민간임대주택 등록 말소 대상이라는 특이사항 등 권리 분석 및 현황 조사 시 반드시 확인해야 할 사항들이 존재합니다. 또한, 임대 관계가 미상인 점은 인수 여부 및 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 활용: 114,437.00㎡ (약 34,616.18평)의 넓은 토지는 건축, 농업, 임업, 전원주택 단지 조성 등 다용도로 활용될 수 있는 큰 장점입니다.

* 자연 친화적 환경: 조용하고 쾌적한 자연환경 속에서 전원생활이나 귀농·귀촌을 계획하는 투자자에게 적합합니다.

* 관광 자원 연계 가능성: 대한다원, 보성녹차리조트 등 주변 관광 자원과의 연계를 통해 부가적인 가치 창출을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 1,679,180,100원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

제공된 정보만으로는 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 상세한 시세 비교 분석이 어렵습니다. 따라서 현 시세 기준의 정확한 예상 입찰가 산출에는 한계가 있습니다.

본 물건은 넓은 토지를 보유하고 있으나, 분묘기지권, 제시외 건물 포함, 민간임대주택 등록 말소 대상 등의 특수 물건으로서 리스크 요인이 존재합니다.

투자 시에는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통해 토지의 실제 가치, 개발 가능성, 명도 비용, 분묘 처리 방안 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 일반적으로 이러한 특수 물건의 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰이 이루어지기도 하지만, 본건의 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 투자자는 현장 조사를 통해 얻은 정보와 전문가의 조언을 바탕으로 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.