나이스옥션 법원경매 광주 2023타경84879 [1] 광주광역시 북구 운암동 364-1, 제110동 제15층 제1502호 (운암동,운암동롯데캐슬) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 <서영대학교> 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지 및 상가 등이 혼재함.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 17층 건 중
제15층 제1502호(계단식 동향)로,
외벽 : 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 벽지붙임 및 인테리어마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2023타경84879 (1)

소재지: 광주광역시 북구 운암동 364-1, 제110동 제15층 제1502호 (운암동,운암동롯데캐슬)

용도: 아파트

감정가: 489,000,000원

토지면적: 52.07㎡ (약 15.75평)

건물면적: 122.29㎡ (약 36.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 운암동에 소재하며, 서영대학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지 및 상가 등이 혼재하는 지역입니다.

단지 내외로 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2013년 6월 12일 접수된 광주농업협동조합의 근저당권(을2)입니다.

경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

해당 등기부 요약 정보에 따르면, 을4, 을5 (근저당권), 갑13 (소유권이전청구권가등기), 갑14 (가압류), 갑16 (가압류), 갑20 (가압류), 갑21 (가압류), 갑16-1 (가압류변경) 등이 말소될 것으로 보입니다.

또한, 2006년 5월 30일에 접수된 소유권이전1번신탁등기말소(갑2)는 이미 말소된 등기입니다.

현재까지 파악된 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

따라서, 본 건은 낙찰자의 인수 부담 없이 등기부상 권리가 정리될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

아파트 단지 주변으로 상가 등이 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

인근에 대학교가 위치하여 젊은 유동인구의 유입 가능성이 있습니다.

주거지로서의 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트조 17층 건물 중 15층에 위치한 아파트로, 계단식 구조입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 새시창으로 되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전, 스프링클러, 승강기 등 기본적인 주거 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

운암동 롯데캐슬 단지는 총 24개 동, 1490세대로 구성되어 있으며, 총 주차 대수는 345대입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육 시설, 주민 공동 시설, 어린이 놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등의 복리 시설이 있습니다.

사용승인일은 2006년 2월 22일입니다.

본 건의 전용면적은 122.29㎡(약 36.99평)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재까지 파악된 특이사항, 주의사항, 특수물건정보는 없습니다.

다만, 등기부채권 총액이 40억 7천만원 이상으로 매우 높아 채무 관련 복잡성이 존재할 수 있습니다.

임대 관계는 미상으로, 현재 점유자의 현황을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다. 그러나 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 광주광역시 북구 운암동에 위치한 롯데캐슬 아파트로, 비교적 양호한 입지와 잘 갖춰진 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 복잡해 보이나, 말소기준권리 확인 결과 낙찰 후 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

다만, 높은 채권 총액과 임대 관계 미상이라는 점은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

편리한 교통 여건과 주변 상업 시설 이용이 용이합니다.

15층의 고층에 위치하여 조망권 및 일조권이 좋을 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 인수 부담이 적어 명확한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 시세 분석 결과, 동일 면적(122.2947㎡)의 13층이 2026년 6월 26일 48,200만원에 거래되었으며, 14층은 2026년 7월 15일 43,000만원에 거래되었습니다.

본 건은 15층으로, 최근 거래 사례 중 가장 높은 가격인 13층 거래가(48,200만원)와 비교 시 유사하거나 소폭 상승한 가격을 고려할 수 있습니다.

감정가는 489,000,000원입니다.

종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 485,000,000원 ~ 500,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금은 0원이므로 예상 입찰가 산정 시 별도 고려사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.