나이스옥션 법원경매 광주 2023타경79921 [1] 광주광역시 북구 임동 104-7, 102동 6층 605호 (임동,한국아델리움) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우감정 · 평가일 2023.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1(가)는 광주광역시 북구 임동 소재 "광주기아 챔피언스필드" 남측 인근에 위치한
"한국아델리움" 제102동 제6층 제605호로서, 주변은 방직공장, 아파트, 단독주택, 상가 등이
혼재한 주거지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호1(가) 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 16층건 중 6층 605호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 유사 사다리형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북동측으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(접합), 소로2류(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-부동산현황조사 보고일(24.1.18.) 기준 관리비 약 140만원이 미납됨.

AI 물건분석

1.1. 입지조건

* 위치: 광주광역시 북구 임동 소재 "한국아델리움" 102동 6층 605호로서, "광주기아 챔피언스필드" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주변은 방직공장, 아파트, 단독주택, 상가 등이 혼재된 주거지대로, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 단지 북동측으로 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로1류(접합), 소로2류(접합) 지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 2005년 8월 29일: 한국종합건설주식회사 외 1명 소유권 보존 등기

* 2005년 9월 6일: 공유자 전원 지분 전부 이전 (권리자: 정흥수)

* 2020년 5월 27일: 협의분할에 의한 상속으로 소유권 이전 (권리자: 정세비)

* 말소기준권리: 2007년 7월 19일 근저당권 (주식회사한일고속, 150,000,000원)

* 주요 권리 사항:

* 2023년 11월 10일: 임의경매 개시결정 (채권자: 주식회사한일고속, 채권액: 420,638,430원)

* 2024년 1월 29일: 가압류 (전남신용보증재단, 30,000,000원) - 말소됨

* 등기부채권 총액: 180,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (단, 지상권 개요는 정보 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 입지 분석: "광주기아 챔피언스필드" 인근에 위치하며, 방직공장, 아파트, 단독주택, 상가 등이 혼재된 일반적인 주거지대입니다.

* 편의시설 접근성: 주변에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 잠재적 혐오시설: 주변 환경 설명에 방직공장이 언급되었으며, 검색 결과 광주광역시에서 신규 소각장(자원회수시설) 건립을 추진하는 지역이 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 16층 건물 중 6층 605호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창 구조입니다.

* 이용 상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재 탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 임동1차한국아델리움

* 사용승인일: 2005년 8월 23일

* 동수: 4개동

* 세대수: 340세대

* 총 주차대수: 75대 (지상 3대, 지하 10대, 전기차 충전기 지하 8대)

* 최고층: 20층

* 복리시설: 관리사무소, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 관리비: 부동산 현황조사 보고일(2024.1.18.) 기준 약 140만원의 관리비가 미납된 상태입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 약 140만원의 관리비가 미납되어 있어, 명도 시 정산 또는 인수 여부를 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 정보 및 임대 관계가 불명확하므로, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경: 방직공장이 인접해 있어 소음이나 환경적인 요인이 발생할 수 있으나, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 임동에 위치한 아파트(임동1차한국아델리움)로, "광주기아 챔피언스필드" 인근에 자리 잡고 있습니다. 2005년 건축된 아파트로 연식이 있으나, 일반적인 주거 생활에 필요한 설비 및 편의시설은 잘 갖추어져 있습니다. 교통 접근성이 양호하며, 주변은 아파트와 상가, 주택 등이 혼재된 주거지역입니다. 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리상의 부담은 없습니다. 다만, 약 140만원의 미납 관리비와 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 확인 및 처리가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트, 상가, 단독주택 등이 혼재된 일반적인 주거지역에 위치하여 안정적인 거주 환경을 제공합니다.

* 우수한 교통 접근성: 인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 권리 관계의 명확성: 모든 기존 권리가 매각으로 소멸되므로, 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건과 동일한 면적(84.82㎡)의 한국아델리움 아파트 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 9월 9층: 329,000,000원

* 2025년 9월 15층: 350,000,000원

* 2026년 1월 7층: 338,000,000원

현재 감정가는 330,000,000원으로, 최근 실거래가 평균(약 3억 3,733만원) 및 최고가(3억 5,000만원)와 비교했을 때 합리적인 수준입니다. 본건은 6층으로, 7층(3억 3,800만원) 및 9층(3억 2,900만원) 거래 사례를 고려할 때, 층수 대비 시세는 적절한 편입니다. 미납 관리비(약 140만원)를 고려하더라도, 시세의 하단부 또는 감정가 수준에서 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 330,000,000원 ~ 338,000,000원 범위를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.