나이스옥션 법원경매 전주 2024타경34687 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 안덕원로 285, 나동 4층 401호 (인후동,쌍용아파트) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유민감정 · 평가일 2024.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 소재 "유일여자고등학교" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건 단지로의 차량 진·출입이 자유로우며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수
등으로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 중 4층 401호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남측으로 개설된 포장도로를 통하여 진·출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2017-02-24), 고도지구(12층이하), 시가지경관지구(일반)(2017-06-30), 대로1류(폭 35
m-40m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(유일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준
보전산지<산지관리법>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 전주지방법원 2024타경34687 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 두OO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 안덕원로 285, 나동 4층 401호 (인후동, 쌍용아파트)

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 4층 401호

* 총 층수: 5층 중 4층

* 감정가: 102,000,000원

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 126.08㎡ (약 38.14평)

* 건물 전용 면적: 168.84㎡ (약 51.08평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 대상 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 소재 "유일여자고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 단지로의 차량 진·출입이 자유로운 편입니다.

* 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수 등을 보았을 때 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역입니다.

* 고도지구 (12층 이하)에 해당됩니다.

* 시가지경관지구 (일반)입니다.

* 대로1류 (폭 35m-40m), 소로2류 (폭 8m-10m), 소로3류 (폭 8m 미만)의 도로에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역 (주거밀집지역)으로 지정되어 있습니다.

* 상대보호구역 (유일여자고등학교)에 해당됩니다.

* 준보전산지입니다.

* 산림, 하천, 전원개발 항목은 관련 부서 확인 협의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2022년 02월 10일 접수된 두웅위의 가압류 (춘천지방법원 2022카단20076)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 이전: 기광석 (1988-01-06), 배종엽 (2001-05-12), 왕서인 (2019-07-26, 매매)

* 가압류: 두웅위 (2022-02-10, 금129,400,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 두웅위 (2024-04-30, 4번 가압류에서 본압류로 이행)

* 압류: 북전주세무서장처분청 (2024-10-04)

* 등기부채권 총액: 129,400,000원

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 대상 물건 인근에 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 개발 가능성

* 제2종일반주거지역 및 시가지경관지구 등으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 관리 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* "유일여자고등학교"가 인근에 위치하며, 해당 학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

* 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.3. 기타 생활 정보

* 건물은 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

* 건물 구조는 철근콘크리트조로 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

* 임대차 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 명도 진행 시 예상치 못한 변수 발생 가능성에 대한 철저한 대비가 필요합니다. (주의 필요 문구)

6.2. 토지 이용 제한 사항

* 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 고도지구 및 시가지경관지구 규제로 인한 건축 관련 제약이 있을 수 있습니다.

* 산림, 하천, 전원개발 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 환경

* '가축사육제한구역'으로 명시된 점으로 보아, 인근에 축사 등 관련 시설이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다. (추가적인 현장 조사 또는 지도 검색을 통한 확인 권장)

7. 종합 의견

해당 물건은 전주시 덕진구에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다. 하지만 임대차 관계가 미상으로 인수 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 요구됩니다. 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재하나, 주거지로서의 기본적인 가치는 유지하고 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계의 명확성

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석 상태입니다.

8.2. 지역 내 주거 편의성

* 아파트 단지 및 근린생활시설이 인접해 있으며, 도심으로의 접근성이 양호하여 주거 편의성이 좋습니다.

8.3. 합리적인 감정가

* 감정가 1억 2백만원으로, 지역 내 유사 아파트 시세 비교를 통해 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 임차인 보증금이 없는 것으로 파악되며, 감정가는 102,000,000원입니다.

예상 입찰가는 주변 실거래가, 유사 물건 시세, 물건의 현 상태, 명도 난이도 및 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다.

(예: 81,600,000원 ~ 102,000,000원)

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 시세 조사를 병행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.