나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111099 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 1638, 120동 12층1202호 (반여동,아시아선수촌아파트) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)미래새한감정 · 평가일 2023.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 "장산초등학교" 북동측 인근에 위치한 아시아선수촌아파트
120동 12층 1202호로서 주위는 아파트단지 및 아파트상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로서
제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 22층 건물 내 12층 1202호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 목재마루 및 타일 등 마감
창호: 샷시창호구조임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방, 욕실2, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향의 완경사지내 계단식으로 조성된 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

간선도로인 선수촌로 및 반여로와 접하고 있으며, 단지 내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역((자세한사항은별도확인:건축과)), 도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)
(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2022-12-17)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재> 공동주택용지.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111099 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 반여동 1638, 120동 12층1202호 (아시아선수촌아파트)

용도: 아파트

감정가: 623,000,000원

토지면적: 63.55㎡ (약 19.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 118.73㎡ (약 35.9평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 관련사건

주의사항: 없음

특수물건정보: 관련사건

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 부산광역시 해운대구 반여동 소재 "장산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 아파트상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

인접 도로상태: 간선도로인 선수촌로 및 반여로와 접하고 있으며, 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황 요약:

소유권이전: 임혜정 (2003-06-18), 오미숙 (2009-09-30), 최동수 (2018-12-06, 매매)

근저당권: 두리에이엠씨대부주식회사 (2021-02-09, 596,400,000원), (2021-07-14, 120,000,000원), (2021-12-16, 68,400,000원) - 말소

압류: 국민건강보험공단 (2023-06-29), 해운대구 (2023-10-04) - 말소

임의경매개시결정: 오에스비저축은행 (2023-12-14, 655,533,035원) - 말소

근질권설정: 제이비우리캐피탈주식회사 (2023-12-28) - 말소

가압류: 경남신용보증재단 (2024-01-03), 우리금융캐피탈주식회사 (2024-01-15) - 말소

말소기준권리: 을13 (두리에이엠씨대부주식회사 근저당권, 2021-02-09)

인수되는 권리:

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목에 지상권 존재 가능성이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 인수 여부를 명확히 판단하기 어렵습니다. 이 점은 확인이 필요합니다.

기타 등기사항: 등기부채권 총액은 808,852,753원입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상. 금액이 미상이라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상권 특징: 대상 물건이 위치한 지역은 아파트 단지, 아파트 상가, 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 주거 중심 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

주변 교육시설: "장산초등학교"가 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

교통 편의성: 차량 접근이 원활하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

미등기 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권" 관련 내용이 상세히 기재되지 않아, 해당 지상권의 존재 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 이는 잠재적으로 큰 부담이 될 수 있습니다.

임대차 관계 미확인: 임대관계가 '미상'으로 표시되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 염두에 두고 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

혐오시설: 반여동 일대에 대한 주변 시설 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 부산 지역 내 폐기물 처리 시설 등이 공원 조성 계획과 관련하여 민원을 유발하는 사례가 보고된 바 있어, 해당 지역의 개발 계획 및 주변 환경 변화 추이를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 해운대구 반여동의 아시아선수촌아파트로서, 주거지로서의 기본적인 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 교통 및 주변 환경은 양호한 편이나, 등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나 상세 내용이 없어 인수 부담이 발생할 수 있는 점과 임대관계가 미상인 점은 주의가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거지로서의 수요가 꾸준한 아파트 단지에 위치하고 있습니다.

단지 내 및 주변의 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 623,000,000원입니다. 최근 유사 면적(118.72㎡)의 매매 사례가 580,000,000원에 있었으며, 이는 감정가보다 낮은 수준입니다. 또한, 84.8㎡ 면적의 매물들이 450,000,000원에서 480,000,000원 사이에 거래되었습니다.

잠재적 리스크(지상권 인수 가능성, 임대관계 미확인)를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 실거래가와 감정가, 그리고 위험 요소를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세와 리스크를 감안하여 590,000,000원 ~ 620,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 임차인 존재 여부 및 지상권 관련 상세 내용 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.