나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경110706 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 기장대로 465-4, 4층404호 (대동레미안센트럴시티) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)가온감정 · 평가일 2024.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 "기장읍행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(다세대, 아파트 등), 각종근린생활 시설 등이 소재함

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 동해선 "기장역"이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 4층 404호로서, (사용승인일: 2016.08.30)
외벽: 몰탈페인팅 및 석재판넬 마감 등,
창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 사용중임.

설비내역

난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 제3종일반주거지역 , 방화지구 , 도로(접합), 가축사육제한구역(2013-07-10)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(최고높이
84m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의 : 기장군 창조건축과(051-709-4292))
<건축법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건 번호: 부산동부지원 2023타경110706 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 기장대로 465-4, 4층 404호 (대동레미안센트럴시티)

용도: 아파트

감정가: 116,000,000원

토지 면적: 26.44㎡ (약 8.00평)

건물 면적: 90.54㎡ (약 27.39평) (전용 면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리에 위치하며, 주변에 기장읍 행정복지센터가 소재함.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있고 동해선 '기장역'이 근거리에 위치함.

* 주위 환경: 공동주택(다세대, 아파트 등)과 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역임.

1.2. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약 상 말소기준권리는 을2 전세권설정(이유희, 120,000,000원)임.

* 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

* 을구 4번 주택임차권(이유희, 120,000,000원, 전입 2021.05.28, 확정 2021.05.12)이 존재하며, 이는 매수인에게 인수되는 권리임.

* 임차인: 이 (이유희)

* 보증금: 120,000,000원

* 전입일자: 2021-05-28

* 확정일자: 2021-05-12

* 배당신고일자: 2023-06-19

* 대항력: 있음

* 임차인 현황 비고: 배당에서 변제되지 않은 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 본 물건의 낙찰자는 임차인에게 120,000,000원의 보증금을 인수해야 하므로 총 인수 금액이 발생합니다.

* 기타 등기 사항: 갑1 소유권보존, 갑4 압류(김해세무서장), 갑5 가압류(유순옥), 갑6 임의경매(이유희) 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 320,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내 상가와 주변 근린생활시설을 이용할 수 있는 상업 지역과 주거 지역이 혼재된 곳임. 대형 마트, 병원, 은행 등은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 보이며, 다양한 소매점 및 서비스업종의 근린생활시설이 주변에 분포하고 있을 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 동해선 기장역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 주거 환경: 아파트 단지 내 편의시설 및 주변 상업시설 이용이 용이하며, 주거 생활에 필요한 인프라가 잘 갖춰진 지역임.

* 교육 시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 소재할 가능성이 높음. (세부 학군 정보는 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차인의 보증금: 120,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 이는 총 인수 비용에 포함됨. 감정가보다 높은 금액이므로 투자 시 주의가 필요함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 부산광역시 기장군 기장읍 기장대로 560에 공공폐기물처리장 조성사업이 추진 중인 것으로 확인되었으나, 본 물건과의 직접적인 근접성이나 영향 범위는 명확하지 않아 추가적인 현장 확인이 필요함. 현재까지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았음.

* 권리관계 복잡성: 선순위 전세권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 분석에 신중을 기해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군에 위치한 아파트 경매 건으로, 감정가 116,000,000원 대비 임차인의 인수 보증금 120,000,000원이 더 높아 투자 시 주의가 요구됩니다. 이는 감정가가 실제 시세나 임차인의 권리 가치를 제대로 반영하지 못했거나, 임차인의 권리가 우선함을 시사합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 실제 매수 비용은 낙찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다. 따라서 낙찰가 산정 시 인수 보증금을 반드시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 기장군 내 아파트: 기장군은 지속적인 개발과 함께 주거 수요가 있는 지역임.

* 역세권 접근성: 동해선 기장역 이용이 가능하여 부산 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리함.

* 안정적인 주거 환경: 공동주택 및 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 안정적인 주거가 가능함.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 116,000,000원이나, 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금이 120,000,000원입니다.

따라서, 순수하게 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

예상 총 취득 비용 = 예상 입찰가 + 인수 보증금

감정가를 총 취득 비용의 기준으로 삼을 경우:

116,000,000원 (감정가) = 예상 입찰가 + 120,000,000원 (인수 보증금)

이 계산에 따르면 예상 입찰가는 -4,000,000원이 됩니다.

이는 실제 입찰이 불가능한 금액이므로, 본 물건의 최소 실질 취득 비용은 임차인 보증금인 120,000,000원이 됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 0원이며, 낙찰받을 경우 총 취득 비용은 120,000,000원이 될 것으로 예상됩니다.

다만, 이는 현재 감정가를 기준으로 산정한 것이며, 실제 시장 가치 및 인근 아파트 시세 (검색 결과 상 다른 아파트들의 시세는 2억 6천만원 이상으로 확인됨)를 반영하여 투자 가치를 면밀히 검토한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.