나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60 [1] 부산 연제구 연산동 1135-74, 4층402호 (연산동,동명빌라) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀감정 · 평가일 2024.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제중학교" 북서측 인근에 위치하는 동명 제4층 제402호
로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지상4층건 내 제4층 제402호로서
외벽 : 치장벽돌 마감 및 몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지를 택지 조성한 사다리형의 토지로서, 다세대주택으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 역사문화환경보존지역(2017-12-15)<문화재보호법>임.

공부와의 차이

본건 건물에 소재하는 제시외건물(㉠)은 본건 제시목록상 주된 건물의 종물 및 부합물로서
본건 평가목적을 고려하여 별도로 평가하였으며, 제시외건물의 위치 및 면적은 개략적인
실측에 의하였음. (별침 "호별배치도 및 사진용지" 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

제시외 건물 포함
재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경60 (1)

* 소재지: 부산 연제구 연산동 1135-74, 4층 402호 (동명빌라)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 117,600,000원

* 토지면적: 57.93㎡ (약 17.53평)

* 토지 지분: 57.93㎡ (약 17.53평)

* 건물면적: 74.61㎡ (약 22.57평)

* 건물 지분: 74.61㎡ (약 22.57평)

* 제시외 건물면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 재매각, 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

* 주의사항: 제시외 건물 포함

1.2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 지역입니다.

* 토지 이용: 남하향 완경사지에 조성된 사다리형 토지이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 역사문화환경보존지역(2017-12-15)<문화재보호법>에 해당합니다.

1.3. 교통 접근성

* 도로: 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 접근성: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통입니다.

1.4. 건물 상태

* 구조: 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지상 4층 건물 내 제4층 제402호입니다.

* 외벽: 치장벽돌 마감 및 몰탈위 페인팅 마감입니다.

* 창호: 샤시창 구조입니다.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

* 건축 연도: 1989년 5월 4일 사용승인되었습니다. (약 37년차)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

* 본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, "연제중학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 특징을 가지고 있습니다.

* 토지는 남하향 완경사지에 조성된 사다리형이며, 주된 용도는 다세대주택으로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로망

* 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있어 차량의 접근이 용이합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

* 본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 역사문화환경보존지역(2017-12-15)으로도 관리되고 있습니다. 이는 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있는 요소입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

* 채권자: 한OOOOOOO

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이채영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 11월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 없고 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 인수 여부

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 지상권은 있으나 개요 없음)

* 본건은 말소기준권리인 하나은행의 근저당(2019.06.28. 접수) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않습니다.

3.4. 말소기준권리

* 하나은행 근저당 (2019년 6월 28일 접수, 80,080,000원)

3.5. 총 채권액

* 등기부채권 총액: 125,401,024원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

* 본건이 위치한 연산동 일대는 주거 지역과 근린생활시설, 학교가 혼재된 지역입니다.

* 주변에 연제중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 근린생활시설이 가까이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 시세 분석 및 주변 거래 정보

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 연산동 일대의 다세대/연립 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 해운쉐르빌 (연산동 1310-28, 2003년식, 67.47㎡): 15,000만원 (2026년 7월 거래)

* 라비앙로즈2 (연산동 1261-25, 2013년식, 34.65㎡): 9,800만원 (2026년 7월 거래)

* 햇살가득한집 (연산동 856-5, 2017년식, 53.808㎡): 26,000만원 (2026년 7월 거래)

* 본건(74.61㎡, 1989년식)의 전용면적(약 22.57평)과 유사한 면적대의 매물 가격대를 볼 때, 해운쉐르빌(67.47㎡, 약 20.4평)의 거래 가격(15,000만원)이 건축 연도를 고려할 때 가장 근접한 참고 자료로 판단됩니다.

* 해운쉐르빌의 거래 가격을 기준으로 평당 약 735만원으로 볼 때, 본건의 적정 시세는 약 16,000만원 ~ 18,000만원 수준으로 추정됩니다. (평당 700~800만원)

* 다만, 본건은 건축 연도(37년차)가 오래되었고, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 가격 상승 여력이 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 본건 인근에 연제중학교가 위치하고 있어 자녀 교육에 유리합니다.

5.2. 편의 시설

* 근린생활시설이 가까이 있어 일상생활에 필요한 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타

* 제공된 정보만으로는 주변의 혐오시설 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 별도의 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 경매 절차에서 유찰 또는 계약 해제 등의 사유가 발생한 물건으로, 특별한 사정이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1989년식 건물로 37년차에 해당하여, 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 본건 토지 및 건물과 함께 제시외 건물(4.00㎡)이 매각에 포함됩니다. 이는 명도 및 건물 관리 시 추가적인 고려 사항이 될 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역: 해당 지역은 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있어 재산권 행사에 불리하게 작용할 가능성이 있습니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 응찰 시 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다. (누수, 결로, 구조적 하자 등 잠재적 문제 발생 가능성)

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않았습니다. (단, 임차인 이채영은 대항력 없음)

7. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연제동 소재 동명빌라 4층 402호 다세대주택으로, 사건번호 부산지방법원 2024타경60(1)로 진행 중인 재매각 물건입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없으며, 임차인 이채영 또한 대항력이 없어 명도에 대한 큰 우려는 없을 것으로 보입니다.

단점으로는 건물이 1989년식으로 노후되었고, 역사문화환경보존지역이라는 점, 그리고 제시외 건물이 포함되어 있다는 점입니다. 또한, 내부 확인이 어렵다는 점은 응찰 시 반드시 재확인이 필요한 부분입니다.

주변 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가는 다소 낮게 책정된 것으로 판단되며, 권리 관계가 깨끗하다는 장점을 고려할 때 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리 소멸: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 권리 상태를 자랑합니다.

* 임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 부담이 적습니다.

* 입지: 연산동 지역은 주거 및 생활 인프라가 갖추어진 곳입니다.

* 재매각: 경쟁률 하락으로 인한 낙찰가 조정 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 주변 시세 대비 감정가가 낮아 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 117,600,000원

* 추정 시세: 160,000,000원 ~ 180,000,000원 (74.61㎡ 기준)

* 본건은 재매각 물건으로, 최저매각가격의 20%인 23,520,000원을 매수신청보증금으로 준비해야 합니다.

* 건물 노후화, 역사문화환경보존지역 지정, 내부 미확인 등 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 제공된 정보에 따르면 감정가는 주변 시세 대비 약 70~75% 수준으로 판단됩니다.

* 따라서, 권리 관계의 안전성과 시세 차익 가능성을 고려하되, 리스크 요인을 반영하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 117,600,000원 ~ 130,000,000원

* 최종 입찰가는 반드시 현장 방문 후 내부 상태를 재확인하고, 주변 시세 및 법원 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.