나이스옥션 법원경매 부산 2023타경3239 [6] 부산광역시 동구 좌천동 567-2, 3층302호 (좌천동,다전리치텔) 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 0000.00.00

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 동구 좌천동 소재 ‘금성고등학교’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 주거용오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도1호선 "좌천역" 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상13층 건물 내 제2층 제201호 외 45개호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1-46) : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 및 소화기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남측으로 노폭 약 6미터 내외, 북측 및 남동측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 포장도로 및 계단도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역(2016-01-13)(제2종일반주거지역), 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(금성중,금성고))<교육환경 보호에 관한 법률> 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(일신유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 문화재보호구역기타(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2023타경3239 (6)

* 소재지: 부산광역시 동구 좌천동 567-2, 3층302호 (좌천동, 다전리치텔)

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 60,000,000원

* 토지면적: 5.00㎡ (약 1.51평)

* 토지지분: 4.9976㎡ (약 1.51평)

* 건물면적: 30.85㎡ (약 9.33평) (전용면적에 해당)

* 건물지분: 30.85㎡ (약 9.33평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOO (제공된 정보 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 동구 좌천동 소재 '금성고등학교' 남측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 본 물건이 위치한 건물(다전리치텔)은 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역에 자리잡고 있음.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 13층 건물 중 해당 호실은 지상 3층 302호임. [cite: architecture registry analysis]

* 건축 연도: 2003년에 건축된 건물임. [cite: architecture registry analysis, JSON data]

1.2. 교통상황

* 대중교통: 인근에 시내 버스정류장이 있으며, 도시철도 1호선 '좌천역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 차량 접근: 차량 접근이 가능하며, 인접 도로 상태도 양호한 편임. 남측으로 노폭 약 6미터, 북측 및 남동측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 포장도로 및 계단도로에 접해 있음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2003년 3월 31일 접수된 사하농업협동조합의 근저당권임.

* 등기부 요약:

* 소유권보존 (정철완)

* 근저당 (사하농업협동조합) - 말소기준권리

* 소유권이전 (주식회사엘케이빌더스)

* 주택임차권 (서 ) - 보증금 43,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-08-30, 확정 2021-08-31. 배당신고 2023-08-07. 대항력 없음. 해당 권리는 매각으로 인해 말소될 예정임.

* 가압류 (중소기업은행) - 말소

* 압류 (동구(부산광역시)) - 말소

* 임의경매 (서부산농업협동조합) - 말소 (본 경매 사건의 개시 채권자)

* 인수되는 권리: 상기 권리 분석 결과, 매각으로 인해 모든 권리가 말소될 예정이며, 매수인이 인수하는 부담은 없는 것으로 판단됨. 임차인 서 은 대항력이 없으므로 보증금 반환 채권은 일반 채권에 해당함.

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 오피스텔, 아파트, 주택가와 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 상권은 잘 형성되어 있음.

* 업무시설 용도: 본 물건은 업무시설(오피스텔) 용도로 이용 중에 있어, 해당 지역의 수요를 충족시키는 역할을 함.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 쇼핑, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 의료시설: 상세 정보는 제공되지 않았으나, 부산 동구 지역의 일반적인 상업/주거지역 특성상 의료기관 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

* 교육시설: 금성고등학교가 인근에 위치하며, 금성중학교, 일신유치원과 함께 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호함.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 상대보호구역, 문화재보호구역(3구역), 중점경관관리구역(부산항 도심 일원) 등 다수의 도시계획 및 법적 제한사항이 존재함. 이는 향후 건물 이용 및 재건축, 증축 등에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 통상적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 화장터 등)은 발견되지 않았음. 오히려 학교가 인접해 있어 긍정적인 주거 환경으로 평가될 수 있음.

* 관리비 미납: 경매 물건의 경우 미납 관리비 인수 여부를 사전에 확인하는 것이 중요하나, 본 제공 정보에서는 관련 내용이 명시되어 있지 않음.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 동구 좌천동에 위치한 오피스텔로, 대중교통 접근성이 우수하고 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 소재하여 입지 조건이 양호함.

* 건축된 지 20년 이상 되었으나, 철근콘크리트 구조로 건물의 내구성은 비교적 안정적임.

* 등기부상 인수되는 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 다만, 감정가(60,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 30,000,000원 ~ 41,600,000원)가 현저히 낮게 형성되어 있어, 감정가 고평가 가능성이 보임.

* 다수의 도시계획 및 법적 제한사항이 존재하므로, 투자 시 해당 내용에 대한 추가적인 확인 및 고려가 필요함.

1.8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 시세가 낮아, 시세 차익을 통한 수익 창출 기회가 있을 수 있음.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 분쟁의 소지가 적어 낙찰 후 신속한 점유 이전이 가능함.

* 입지 개선 기대: 부산항 재개발 등 지역 개발 호재와 연계 시 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

* 편리한 교통: 지하철역 인접으로 출퇴근 및 생활 편의성이 매우 높음.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 해당 오피스텔(다전리치텔)의 전용면적 30.85㎡(약 9.33평) 기준, 최근 실거래가는 약 30,000,000원부터 41,600,000원 사이로 형성되어 있음.

* 2026년 7월 9일에 거래된 32.923㎡(약 9.96평) 물건이 30,000,000원에 거래되었으며, 2026년 4월 3일에 거래된 36.301㎡(약 11평) 물건은 41,600,000원에 거래됨. (이 거래는 13층 고층 물건임)

* 본 물건의 감정가는 60,000,000원으로, 최근 실거래가 범위보다 약 1,000만원 이상 높게 책정된 것으로 파악됨.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건은 3층에 위치해 있어, 최근 거래된 고층 물건보다는 가치가 다소 낮게 평가될 수 있으나, 2층 거래가(30,000,000원)보다는 높은 가치를 가질 것으로 예상됨.

* 최근 시세(약 30,000,000원 ~ 41,600,000원)와 감정가(60,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시장 가치는 약 35,000,000원에서 40,000,000원 수준으로 판단됨.

* 인수 보증금이 없고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 점, 또한 감정가가 시세보다 높다는 점을 감안하여, 경쟁 구도 및 낙찰 가능성을 고려한 예상 입찰가는 38,000,000원에서 42,000,000원 사이로 제안함.

* 최종 제안 예상 입찰가: 39,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.