나이스옥션 법원경매 부산 2023타경3239 [46] 부산광역시 동구 좌천동 567-2, 13층1306호 (좌천동,다전리치텔) 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 0000.00.00

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 동구 좌천동 소재 ‘금성고등학교’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 주거용오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도1호선 "좌천역" 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상13층 건물 내 제2층 제201호 외 45개호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1-46) : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 및 소화기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남측으로 노폭 약 6미터 내외, 북측 및 남동측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 포장도로 및 계단도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역(2016-01-13)(제2종일반주거지역), 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(금성중,금성고))<교육환경 보호에 관한 법률> 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(일신유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 문화재보호구역기타(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산지방법원 2023타경3239 (46)

소재지: 부산광역시 동구 좌천동 567-2, 13층 1306호 (좌천동, 다전리치텔)

건물명: 다전리치텔

용도: 오피스텔

감정가: 62,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 관련사건

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.71㎡ (약 1.42평)

토지 지분: 4.7076㎡ (약 1.42평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 29.10㎡ (약 8.80평)

건물 지분: 29.1㎡ (약 8.80평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

평가 대상 물건은 부산광역시 동구 좌천동 소재 ‘금성고등학교’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 주거용오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

2.2. 교통 상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도1호선 "좌천역" 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

평가 대상 남측으로 노폭 약 6미터 내외, 북측 및 남동측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 포장도로 및 계단도로에 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원 (0원으로 기재되어 있음)

* 전입일자: 2014-02-26

* 확정일자: 2018-01-30

* 배당신고일자: 2023-08-11

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (본 물건 매수 시 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.)

3.2. 기타 권리사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

- 비고: 상세 정보 없음

* 공부와의 차이: 없음

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

* 본건물(다전리치텔)은 업무시설 용도로 건축되었으며, 현재 주거용 오피스텔로 이용 중임.

* 주변에는 다세대주택, 아파트 등 주거 시설과 함께 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

4.2. 인근 상권 특성

* 좌천역 인근의 역세권 오피스텔로서, 유동인구 및 배후 수요를 기대할 수 있음.

* 부산항 도심 일원 중점경관관리구역에 포함되어 있어, 향후 도시 계획에 따른 발전 가능성도 일부 존재함.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 속해 있어 다양한 업종 및 주거 목적 활용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 건물 자체 내에 승강기, 주차타워, 도시가스 난방 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있음.

* 주변 근린생활시설 및 좌천역 인근 상권을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

* 평가 대상 물건은 금성고등학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 금성중학교, 일신유치원 등 교육 시설과 가까워 관련 보호구역에 해당함.

* 이는 교육 환경 보호 측면에서는 긍정적이나, 일부 건축 제한이나 운영 제약이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 불확실성

* 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 존재하나, 관련 상세 내용이 없어 정확한 인수 여부 및 영향 파악이 어려움.

* '관련사건' 정보가 명확하지 않아, 해당 사건의 내용이 본 경매 물건에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없음.

6.2. 공실 가능성 및 시세 변동

* 최근 매매 사례를 보면, 비슷한 크기의 오피스텔이 3,000만원에서 4,160만원 사이에서 거래되었음.

* 특히 가장 최근 거래(2026년 7월 9일)는 3,000만원으로, 이전 거래보다 가격이 하락한 양상을 보이고 있어 향후 시세 변동 가능성을 주시해야 함.

* 임차인의 차임이 0원으로 기재된 점은, 실제 임대수익을 기대하기 어렵거나 공실 위험이 내재되어 있을 가능성을 시사함.

* 감정가(6,200만원)가 최근 거래가 대비 상당히 높아, 실제 낙찰가는 감정가보다 낮을 것으로 예상됨.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 1호선 '좌천역'을 도보로 이용 가능한 역세권으로, 대중교통 접근성이 우수함.

* 주변 개발 가능성: 부산항 도심 일원 중점경관관리구역 포함, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

* 안정적인 건물 구조 및 시설: 철근콘크리트 구조의 13층 건물로, 기본적인 생활 및 업무 편의 시설이 잘 갖추어져 있음.

* 합리적인 예상 입찰가: 최근 시세 하락세와 감정가를 고려할 때, 합리적인 수준의 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있음.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 동구 좌천역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 여건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있음.

최근 시세가 하락하는 추세를 보이고 있으나, 13층 고층이라는 장점과 역세권의 기본적인 수요를 고려할 때, 투자 가치가 있음.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 및 관련 사건 정보 등 권리관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요하며, 공실 및 시세 변동 가능성을 감안한 신중한 접근이 요구됨.

임차인의 보증금은 인수하지 않아도 되므로, 권리관계만 명확하다면 합리적인 가격으로 취득 후 시세차익을 노릴 수 있는 물건으로 판단됨.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됨.

* 감정가: 62,000,000원

* 최근 시세 분석 (면적 약 10-11평 기준): 3,000만원 ~ 4,160만원

* 본건물(실제 등록 면적 8.80평) 및 13층 고층임을 감안 시, 최근 최고가 거래(4,160만원)를 기준으로 하되, 등록 면적을 고려하여 보수적으로 산정.

* 최적 입찰가 제안: 34,000,000원

* 제안가 산정 근거: 본 건의 경우, 최근 매매 사례 중 유사층(13층) 거래가 4,160만원에 이루어졌으나, 등록 면적이 본 건보다 넓음. 본 건의 등록 면적(29.10㎡)과 해당 시세의 단위면적당 가치를 적용하여 산출 시 약 3,300만원 내외가 산정되며, 잠재적 리스크 및 보수적 접근을 고려하여 3,400만원 수준을 최적 입찰가로 제안함. 단, 권리관계 등 미확인 사항에 대한 추가 조사를 통해 최종 입찰가는 조정될 수 있음.

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 현장 조사 결과, 권리관계 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.