나이스옥션 법원경매 부산 2023타경3239 [39] 부산광역시 동구 좌천동 567-2, 11층1106호 (좌천동,다전리치텔) 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 0000.00.00

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 동구 좌천동 소재 ‘금성고등학교’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 주거용오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도1호선 "좌천역" 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상13층 건물 내 제2층 제201호 외 45개호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1-46) : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 및 소화기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남측으로 노폭 약 6미터 내외, 북측 및 남동측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 포장도로 및 계단도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역(2016-01-13)(제2종일반주거지역), 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(금성중,금성고))<교육환경 보호에 관한 법률> 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(일신유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 문화재보호구역기타(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 부산지방법원 2023타경3239 (39)

소재지: 부산광역시 동구 좌천동 567-2, 11층1106호 (좌천동, 다전리치텔)

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 이용중)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상13층 건물 내 제11층 제1106호

준공일: 2003년 03월 17일

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: 관련 사건 있음

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.71㎡ (약 1.42평)

토지 지분: 4.707599999999999㎡ (약 1.42평)

건물면적 (전용면적): 29.10㎡ (약 8.80평)

건물 지분: 29.1㎡ (약 8.80평)

건축물 대장상 연면적: 3011.8㎡ (약 909.42평)

건축물 대장상 대지면적: 320.14㎡ (약 96.85평)

건축물 대장상 건축면적: 250.87㎡ (약 75.90평)

1.3. 감정가

감정평가액: 62,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 동구 좌천동 소재 ‘금성고등학교’ 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 부산 도시철도 1호선 "좌천역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 인접 도로

평가 대상 물건지 남측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로가 접해 있으며, 북측 및 남동측으로는 폭 약 2-3미터 내외의 포장도로 및 계단도로가 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 42,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 07월 12일

* 확정일자: 2022년 06월 03일

* 배당신고일자: 2023년 09월 22일

* 대항력: 없음

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권 개요: 없음)

임차인 김 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 보증금입니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 주거용 오피스텔로 현재 이용 중이며, 주변에 주거 시설 및 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 지역입니다. 토지이용계획상 일반상업지역 및 제2종일반주거지역에 해당합니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 각종 근린생활시설이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

금성고등학교, 금성중학교, 일신유치원이 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. (관련 법규에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있음)

5.2. 편의 시설

다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 상업 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

2003년 준공된 건물로, 20년 이상 경과하여 건축물의 노후화에 따른 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

6.2. 법규 및 규제

본 물건은 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 문화재보호구역, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획 및 법적 규제를 받고 있습니다.

6.3. 임대 관련

현재 임대 관계는 미상으로 되어 있습니다. 다만, 현 임차인인 김 씨는 대항력이 없으므로 보증금 42,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

7. 투자 포인트

* 소액으로 접근 가능한 오피스텔 경매 물건입니다.

* 부산 지하철 1호선 좌천역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 동구 좌천동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 경매 물건으로서 권리 상 인수되는 부담이 없고, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자의 부담은 없습니다. 다만, 건물 노후도 및 각종 법규 규제 사항을 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되므로, 시세 조사에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 해당 건물(다전리치텔)의 유사 면적 및 층수 오피스텔 거래가는 약 30,000,000원에서 41,600,000원 수준입니다.

이를 기준으로 본건 물건(29.10㎡, 11층)의 시세는 약 31,300,000원에서 34,000,000원으로 추정됩니다.

감정평가액 62,000,000원은 현재 시장 시세보다 높은 편으로 보입니다.

이에 따라, 인수되는 권리가 없고 임차인 보증금 부담이 없다는 점을 고려하더라도, 보수적인 시세와 수익률을 감안하여 예상 입찰가는 40,000,000원에서 45,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 시장가 대비 안전 마진을 확보하면서 경쟁력을 갖춘 입찰가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.