나이스옥션 법원경매 부산 2023타경3239 [35] 부산광역시 동구 좌천동 567-2, 10층1005호 (좌천동,다전리치텔) 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 0000.00.00

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 동구 좌천동 소재 ‘금성고등학교’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 주거용오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도1호선 "좌천역" 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상13층 건물 내 제2층 제201호 외 45개호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1-46) : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 및 소화기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남측으로 노폭 약 6미터 내외, 북측 및 남동측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 포장도로 및 계단도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역(2016-01-13)(제2종일반주거지역), 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(금성중,금성고))<교육환경 보호에 관한 법률> 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(일신유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 문화재보호구역기타(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2023타경3239 (35)

* 소재지: 부산광역시 동구 좌천동 567-2, 10층1005호 (다전리치텔)

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 5,300만원

* 토지면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

* 토지지분: 3.9976㎡ (약 1.21평)

* 건물면적: 24.70㎡ (약 7.47평) - 전용면적

* 건물지분: 24.7㎡ (약 7.47평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 건축연도: 2003년

* 총 층수: 13층

* 해당 층: 10층

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 동구 좌천동 소재 ‘금성고등학교’ 남측 인근에 위치

* 부근: 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내 버스정류장이 있고 도시철도 1호선 "좌천역"이 소재하여 대중교통 이용이 양호함

* 도로: 남측으로 노폭 약 6미터 내외, 북측 및 남동측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 포장도로 및 계단도로에 접함

* 토지이용계획: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 상대보호구역(금성중, 금성고, 일신유치원), 문화재보호구역(3구역), 중점경관관리구역(부산항 도심 일원)

3. 권리분석

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 임차인 현황:

* 이

* 보증금: 4,000만원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-04

* 확정일자: 2023-07-28

* 배당신고일자: 2023-08-03

* 대항력: 없음

* 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-11-03

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자가 부담할 임차인 보증금 없음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

4. 상권분석

* 건물: 다전리치텔 (철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상13층, 2003년 준공)

* 물건 현황: 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 해당 호실은 10층에 위치

* 주변 환경: 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역

* 교통 접근성: 지하철 1호선 좌천역 역세권으로 교통이 편리하며, 다양한 버스 노선 이용 가능

* 상권 특징: 소규모 상업 시설 및 주거 시설이 밀집한 지역

5. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 "좌천역" 도보 이용 가능, 인근 다수의 시내버스 노선 운행

* 교육: 금성고등학교, 금성중학교, 일신유치원 등 교육 시설 인접 (상대보호구역)

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호함

* 혐오시설: 주변에 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없음.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 문화재보호구역, 중점경관관리구역 등 다수의 용도지역 및 제한사항이 존재하여 향후 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있음.

* 임차인: 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수할 보증금 또한 없으나, 임대관계는 미상으로 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 동구 좌천동에 위치한 소형 오피스텔로, 지하철 1호선 좌천역 역세권이라는 장점을 가지고 있음.

* 건축된 지 20년이 넘었으나, 철근콘크리트 구조로 전반적인 건물 상태는 보통 수준으로 평가됨.

* 감정가는 5,300만원이나, 최근 매매 사례를 분석할 때 시세 대비 비교 검토가 반드시 필요함.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담은 상대적으로 적을 것으로 예상됨.

* 다양한 도시계획 제한 사항이 존재하므로, 투자 및 활용 계획 시 이를 반드시 고려해야 함.

* 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합할 수 있으나, 시장 가격과의 괴리를 신중히 판단해야 함.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 오피스텔: 1호선 좌천역 인근으로 직주근접 및 교통 편리성이 우수함.

* 저렴한 감정가: 5,300만원으로, 유사 면적 및 층수의 최근 매매가 대비 높은 편이나, 70~80% 수준에서 입찰 시 시세 차익 기대 가능.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적음.

* 잠재적 가치: 부산항 개발 등 주변 지역의 변화에 따른 가치 상승 가능성 고려.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 5,300만원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 4월 3일: 36.301㎡ (13층) - 4,160만원 (약 114.6만원/㎡)

* 2026년 6월 11일: 33.364㎡ (9층) - 3,900만원 (약 116.9만원/㎡)

* 2026년 7월 9일: 32.923㎡ (2층) - 3,000만원 (약 91.1만원/㎡)

* 본건은 24.70㎡ (약 7.47평)이며 10층임.

* 가장 유사한 층수(9층)의 거래 사례(33.364㎡, 3,900만원)를 기준으로 단위 면적당 가격은 약 116.9만원/㎡임.

* 본건의 면적(24.70㎡)에 적용 시, 10층이라는 층수 프리미엄을 감안하면 약 120만원/㎡ 수준으로 추정 가능함.

* 24.70㎡ * 120만원/㎡ = 2,964만원

* 이는 최근 매매 사례 중 2층 거래가(3,000만원)와 유사한 수준이며, 9층 및 13층 거래가(3,900만원, 4,160만원)보다는 낮은 금액임. 감정가(5,300만원)와 상당한 괴리가 있음.

* 감정가의 70~80% 수준인 3,710만원 ~ 4,240만원 범위를 고려하되, 시세 분석 결과를 반영하여 보수적인 입찰가를 산정함.

* 최종 예상 입찰가: 3,800만원 (약 3천 8백만원)

* 이는 최근 매매 사례 중 2층 거래가(3,000만원)보다 높고, 9층 거래가(3,900만원)와 유사한 수준이며, 10층의 입지를 고려한 가격임. 감정가 대비 약 71.7% 수준임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.