나이스옥션 법원경매 부산 2023타경3239 [34] 부산광역시 동구 좌천동 567-2, 10층1003호 (좌천동,다전리치텔) 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 0000.00.00

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 동구 좌천동 소재 ‘금성고등학교’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 주거용오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도1호선 "좌천역" 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상13층 건물 내 제2층 제201호 외 45개호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1-46) : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 및 소화기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남측으로 노폭 약 6미터 내외, 북측 및 남동측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 포장도로 및 계단도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역(2016-01-13)(제2종일반주거지역), 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(금성중,금성고))<교육환경 보호에 관한 법률> 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(일신유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 문화재보호구역기타(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2023타경3239 (34)

* 소재지: 부산광역시 동구 좌천동 567-2, 10층1003호 (다전리치텔)

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 토지면적: 5.40㎡ (약 1.63평)

* 건물면적: 33.36㎡ (약 10.1평)

* 감정가: 71,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 동구 좌천동 소재 ‘금성고등학교’ 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 1호선 ‘좌천역’이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 본건 남측으로 폭 약 6미터 내외, 북측 및 남동측으로 폭 약 2-3미터 내외의 포장도로 및 계단도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 상대보호구역(금성중/고, 일신유치원), 문화재보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 소유권보존 (2003.03.31)

* 근저당 (2003.03.31, 4,200만원) - 사하농업협동조합, 말소기준권리

* 소유권이전 (2015.10.07) - 주식회사엘케이빌더스

* 주택임차권 (2023.12.26 말소 예정, 4,000만원) - 남 (전입 2021.09.09, 확정 2019.11.05)

* 가압류 (2023.01.02, 20,606만원) - 중소기업은행

* 압류 (2023.01.02) - 양산세무서장

* 압류 (2023.02.14) - 동구(부산광역시)

* 임의경매 (2023.07.17) - 서부산농업협동조합

* 말소기준권리: 사하농업협동조합의 근저당권(2003.03.31)으로, 매각으로 인해 위 등기된 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 남

* 보증금: 40,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-09, 확정일자: 2019-11-05

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 남 의 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권은 말소 예정입니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 동구 좌천동은 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, '금성고등학교' 인근에 자리하고 있어 배후 수요가 존재합니다.

* 지하철 1호선 ‘좌천역’ 역세권에 해당하여 유동인구 및 외부 접근성이 우수한 편입니다.

* 인근에 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 금성고등학교, 금성중학교, 일신유치원 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 1호선 좌천역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 주변 환경: 제공된 정보와 일반적인 지도 검색 결과, 현 시점 기준으로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 관련 사건: ‘관련사건’이라는 특이사항이 기재되어 있어, 추가적인 법적 분쟁이나 이해관계 충돌 가능성을 염두에 두어야 합니다. 입찰 전 반드시 해당 사건의 내용을 확인해야 합니다.

* 건물 노후화: 2003년에 준공된 건물로, 약 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 또는 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용 제한: 제2종일반주거지역, 방화지구, 높이 제한 구역 등 다양한 도시계획법상의 제한이 존재하여, 향후 건물 신축 또는 증축 시 용도 및 규모에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 동구의 역세권 오피스텔로서, 입지 및 교통 여건이 우수합니다.

* 권리분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 감정가(7,100만원)는 최근 실거래가(3,000만원~4,160만원) 대비 상당히 높아, 실제 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮게 형성될 것으로 예상됩니다.

* '관련사건'이라는 특이사항은 본 물건의 잠재적 리스크 요인이므로, 면밀한 조사가 필요합니다.

* 임차인은 대항력이 없으므로 명도 과정에서 보증금 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 좌천역 인근으로 직장인 및 학생 등 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 권리분석상 부담이 적습니다.

* 가격 메리트: 최근 실거래가 대비 감정가가 높아, 시세보다 저렴하게 취득할 경우 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 (면적 약 32.9~36.3㎡ 기준):

* 2026년 4월 3일: 4,160만원 (36.301㎡, 13층)

* 2026년 6월 11일: 3,900만원 (33.364㎡, 9층)

* 2026년 7월 9일: 3,000만원 (32.923㎡, 2층)

* 본 건은 33.36㎡ 면적에 10층으로, 최근 거래된 9층 33.364㎡ 물건(3,900만원)과 유사한 조건입니다. 10층이라는 점을 고려하면 9층 거래가보다 소폭 높게 형성될 수 있습니다.

* 제시된 감정가(7,100만원)는 최근 시세와 큰 괴리가 있으므로, 입찰 시에는 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 현 시점의 시세 및 최근 거래 동향을 고려할 때, 예상 입찰가는 3,800만원에서 4,100만원 사이로 판단됩니다.

* 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건의 정확한 상태 확인, 주변 유사 물건의 경쟁률, 본건과 관련된 '관련 사건'의 내용을 종합적으로 검토하여 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.