나이스옥션 법원경매 부산 2023타경3239 [33] 부산광역시 동구 좌천동 567-2, 10층1002호 (좌천동,다전리치텔) 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 0000.00.00

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 동구 좌천동 소재 ‘금성고등학교’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 주거용오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도1호선 "좌천역" 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상13층 건물 내 제2층 제201호 외 45개호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1-46) : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 및 소화기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남측으로 노폭 약 6미터 내외, 북측 및 남동측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 포장도로 및 계단도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역(2016-01-13)(제2종일반주거지역), 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(금성중,금성고))<교육환경 보호에 관한 법률> 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(일신유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 문화재보호구역기타(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 주소: 부산광역시 동구 좌천동 567-2, 10층1002호 (다전리치텔)

* 신주소: 부산광역시 동구 고관로185번길 1 (좌천동)

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상13층 건물 중 10층 1002호

* 사용승인일: 2003년 03월 17일

* 용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 이용중)

* 집합건물 동수: 62개호 (건축물대장 기준)

* 토지면적: 5.00㎡ (약 1.51평)

* 토지지분: 4.9976㎡ (약 1.51평)

* 건물면적 (전용면적): 30.85㎡ (약 9.33평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 사건번호: 부산지방법원 2023타경3239 (33)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 감정가: 66,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 주변환경:

* 평가대상 물건은 부산광역시 동구 좌천동 소재 ‘금성고등학교’ 남측 인근에 위치함.

* 부근은 주거용오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 해당 물건에서 특별히 언급된 혐오시설은 파악되지 않음.

* 교통환경:

* 차량 접근이 가능함.

* 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 부산 도시철도 1호선 "좌천역"이 인근에 있어 대중교통 사정이 양호함.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 2003.03.31: 소유권보존 (정철완)

* 2003.03.31: 근저당 (사하농업협동조합, 37,800,000원) - 말소기준권리

* 2015.10.07: 소유권이전 (주식회사엘케이빌더스)

* 2023.01.02: 가압류 (중소기업은행, 206,063,287원) - 말소

* 2023.02.14: 압류 (동구(부산광역시)) - 말소

* 2023.07.14: 전세권설정 (박인창, 50,000,000원) - 말소

* 2023.07.17: 임의경매 (서부산농업협동조합) - 본건 경매개시

* 2023.12.18: 주택임차권 (박인창, 50,000,000원, 확정일자 2021.09.07) - 말소

* 총 등기부 채권 금액: 343,863,287원

* 임차인분석:

* 임차인: 박인창

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-12-18

* 확정일자: 2021-09-07

* 배당신고일자: 2023-09-08

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 박인창은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정임. 보증금 50,000,000원은 배당 절차를 통해 우선 변제받아야 하며, 만약 전부 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 수 있으나, 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 예상됨. 그럼에도 불구하고 배당표 확정 시 임차인의 배당 여부를 반드시 확인해야 함.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 '지상권개요'만 있고 '없음'으로 표기됨)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 좌천동 일대는 주거용 오피스텔과 아파트, 다세대 주택 등 주거 시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있는 지역임.

* 역세권(좌천역)의 이점을 바탕으로 직장인 수요 및 지역 주민 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됨.

* 다전리치텔 자체는 2003년 준공된 오피스텔로, 비교적 연식이 있으나 지속적인 거래가 이루어지고 있어 해당 지역 내에서의 수요는 유지되고 있는 것으로 보임.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 도보로 이용 가능한 거리에 마트, 편의점, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 있을 것으로 예상됨.

* 교육 환경: 금성고등학교, 금성중학교, 일신유치원 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀가 있는 세대에게도 고려될 수 있는 입지임.

* 녹지 공간: 보고서 상에는 명확히 언급되지 않았으나, 도시 지역 내 오피스텔임을 감안할 때 대규모 녹지 공간은 제한적일 수 있음.

6. 잠재적리스크

* 높은 공시지가 및 지역 내 규제: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 다양한 도시계획 조례의 적용을 받으므로 건축 및 개발 시 제한 사항 확인 필요.

* 오피스텔 노후화: 2003년 준공 건물로, 향후 시설 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성 있음.

* 임차인 현황: 현재 대항력 없는 임차인이 있으나, 배당을 받지 못할 경우의 인수 여부 최종 확인 필요 (현재는 0원 인수 예상).

* 감정가와 시세 차이: 감정가(66,000,000원)와 최근 실거래가(300,000,000원 ~ 416,000,000원) 간의 큰 차이가 발생하고 있음. 이는 감정 시점의 시장 상황, 감정 방식, 또는 물건 자체의 특수성 때문일 수 있으나, 입찰 시 주의 깊은 시세 조사가 필요함.

7. 종합의견

* 본 물건은 부산 동구 좌천동에 위치한 오피스텔로, 역세권의 이점과 주변의 주거 및 상업 편의시설을 갖추고 있어 기본적인 입지 조건은 양호함.

* 최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 현재 감정가는 현저히 낮은 수준으로 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 매우 높은 물건임.

* 권리 분석상 인수할 만한 부담되는 권리는 없으며, 임차인의 대항력도 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됨.

* 다만, 감정가와 시세의 큰 괴리를 고려하여 철저한 시세 분석과 함께 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

8. 투자포인트

* 시세 대비 현저히 낮은 감정가: 최근 거래 사례와 비교할 때, 감정가가 시장가보다 매우 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 통한 확실한 수익 기대 가능.

* 우수한 역세권 입지: 부산 지하철 1호선 좌천역 인근에 위치하여 출퇴근이 용이하며, 임대 수요 확보에 유리함.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 명도 외 별도의 권리 인수 부담이 없음.

* 주거 및 편의시설 인접: 주변에 학교, 상업시설, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

9. 예상입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 36.301㎡ (13층): 416,000,000원 (약 1146만원/㎡)

* 33.364㎡ (9층): 390,000,000원 (약 1169만원/㎡)

* 32.923㎡ (2층): 300,000,000원 (약 911만원/㎡)

* 본건 물건(30.85㎡, 10층)의 전용면적과 층수를 고려할 때, 유사 면적 및 높은 층의 시세(약 1150만원/㎡ 내외)를 적용하여 산정할 수 있음.

* 현 시세 기준 예상가: 30.85㎡ * 11,500,000원/㎡ ≈ 354,725,000원

* 경매 절차 및 감정가와의 괴리를 감안한 예상 입찰가: 320,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있으며, 보수적인 관점에서 제시하는 가격임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.