나이스옥션 법원경매 부산 2023타경3239 [32] 부산광역시 동구 좌천동 567-2, 9층906호 (좌천동,다전리치텔) 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 0000.00.00

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 동구 좌천동 소재 ‘금성고등학교’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 주거용오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도1호선 "좌천역" 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상13층 건물 내 제2층 제201호 외 45개호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1-46) : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 및 소화기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남측으로 노폭 약 6미터 내외, 북측 및 남동측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 포장도로 및 계단도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역(2016-01-13)(제2종일반주거지역), 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(금성중,금성고))<교육환경 보호에 관한 법률> 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(일신유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 문화재보호구역기타(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경3239 (32)

소재지: 부산광역시 동구 좌천동 567-2, 9층 906호 (다전리치텔)

용도: 오피스텔

감정가: 6천 2백만원

토지 면적: 4.71㎡ (약 1.42평)

건물 면적: 29.10㎡ (약 8.80평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 서OOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층, 지상 13층 건물 중 9층 906호

준공년월: 2003년 3월 17일

집합건물 연면적: 3011.8㎡

대지권 면적: 320.14㎡

1.1. 물건 상세 정보

전용면적: 29.10㎡ (약 8.80평) (건물 면적 기준)

최근 매매 사례 (참고):

* 2026년 4월 3일: 36.301㎡ (약 10.98평) / 13층 / 4,160만원

* 2026년 6월 11일: 33.364㎡ (약 10.10평) / 9층 / 3,900만원

* 2026년 7월 9일: 32.923㎡ (약 9.96평) / 2층 / 3,000만원

* (참고: 제공된 JSON의 `excluUseAr`은 전용면적으로 추정되며, 이는 본건 건물면적 29.10㎡와 유사하거나 약간 더 넓은 면적대의 실거래가입니다.)

2. 입지조건

위치: 부산광역시 동구 좌천동, 금성고등학교 남측 인근에 위치.

주변 환경: 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 도심 지역.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고, 부산 도시철도 1호선 '좌천역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로: 본건 건물 남측으로 약 6미터, 북측 및 남동측으로 약 2-3미터 폭의 포장도로 및 계단 도로에 접해 있음.

토지 형상: 부정형 토지.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 (금성중, 금성고, 일신유치원), 문화재보호구역, 중점경관관리구역.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되는 권리: 채권자 서OOOOOOOO의 임의경매 신청으로 진행되며, 경매 절차 완료 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (확인됨).

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-19

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

대상 물건은 주거용 오피스텔, 주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있음.

'좌천역' 역세권에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호한 편임.

주변으로 학교(금성고등학교 등)가 있어 관련 수요도 예상됨.

5. 생활정보

주변 편의시설: 각종 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 좋음.

교육시설: 금성고등학교, 금성중학교, 일신유치원 등이 인근에 위치.

교통시설: 부산 도시철도 1호선 '좌천역' 이용 가능, 버스 노선 다수 운행.

건물 내 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차타워, 도시가스 난방, 스프링클러, 소화전, 화재탐지/경보 설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 '상대보호구역'에 포함되어 있어, 향후 건축이나 용도 변경 등과 관련하여 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 발생할 수 있음.

"관련사건"에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않아, 추가적인 확인이 필요할 수 있음. (현재 제공된 정보로는 구체적인 리스크 파악 불가)

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

건축된 지 약 20년이 경과하였으나, 철근콘크리트 구조로 비교적 견고하며, 기본적인 설비는 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 감정가 6천 2백만원 대비 최근 실거래가는 3천만원 대에서 4천만원 대 초반에 형성되어 있어, 감정가와의 격차가 있는 점을 유의해야 합니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없고 보증금이 없어 낙찰자가 부담할 임차 관련 금액은 없습니다.

'관련사건'에 대한 명확한 정보 부재는 추가 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

부산 도시철도 1호선 '좌천역' 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높음.

오피스텔, 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음.

최근 거래 사례를 볼 때, 본건 면적 및 층수 고려 시 시세 범위 내에서 안정적인 투자 접근이 가능함.

임차인 관련 부담이 없어 명도 용이성이 높음.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 중 본건과 유사한 9층, 약 33㎡ 면적의 오피스텔이 3,900만원에 거래된 점을 고려했습니다.

본건의 건물면적 29.10㎡ (약 8.8평)을 기준으로, 해당 층수의 시세와 면적을 환산하여 산정한 예상가는 약 3,400만원 ~ 3,800만원 선입니다.

따라서, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요하며, 본 물건의 예상 입찰가는 3,700만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.