나이스옥션 법원경매 부산 2023타경3239 [30] 부산광역시 동구 좌천동 567-2, 9층904호 (좌천동,다전리치텔) 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 0000.00.00

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 동구 좌천동 소재 ‘금성고등학교’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 주거용오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도1호선 "좌천역" 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상13층 건물 내 제2층 제201호 외 45개호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1-46) : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 및 소화기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남측으로 노폭 약 6미터 내외, 북측 및 남동측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 포장도로 및 계단도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역(2016-01-13)(제2종일반주거지역), 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(금성중,금성고))<교육환경 보호에 관한 법률> 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(일신유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 문화재보호구역기타(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산지방법원 2023타경3239 (30)호 물건에 대한 보고서입니다.

* 사건번호: 부산지방법원 2023타경3239 (30)

* 소재지: 부산광역시 동구 좌천동 567-2, 9층904호 (다전리치텔)

* 용도: 오피스텔

* 건물면적: 36.30㎡ (약 10.98평)

* 토지면적: 5.88㎡ (약 1.78평)

* 감정가: 77,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 동구 좌천동 소재 ‘금성고등학교’ 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본 물건은 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 복합적으로 형성된 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통: 차량의 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 부산 도시철도 1호선 "좌천역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 대상 물건 남측으로는 노폭 약 6미터 내외, 북측 및 남동측으로는 노폭 약 2-3미터 내외의 포장도로 및 계단 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 경매 물건은 소유권 관계가 명확하며, 매각으로 대부분의 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 말소기준권리: 사하농업협동조합 근저당권 (을1)

* 인수되는 권리: 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 박 (임차인)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-14

* 확정일자: 2022-02-15

* 배당신고일자: 2023-07-25

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 임차인은 법원 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

* 기타 권리관계: 소유권보존, 소유권이전, 가압류(중소기업은행), 압류(동구청) 등 등기부상 모든 권리들은 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

1.3. 상권분석

* 본 오피스텔이 위치한 좌천동은 주거 기능과 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

* 주변에 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 좌천역을 중심으로 한 역세권으로서, 유동인구 확보 및 상권 활성화 측면에서 긍정적입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교통: 부산 도시철도 1호선 좌천역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내 및 타 지역으로의 이동이 수월합니다.

* 교육시설: 금성중학교, 금성고등학교, 일신유치원 등 다수의 교육 기관이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경으로 고려될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 시세 괴리: 본 물건의 감정평가액은 77,000,000원이지만, 최근 실거래가 분석 결과 유사 면적대의 오피스텔 시세는 40,000,000원 ~ 42,000,000원 수준으로 파악되었습니다. 이는 시세 대비 고가 낙찰의 위험성을 내포하고 있습니다.

* 도시계획 및 규제: 물건은 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 상대보호구역(금성중, 금성고, 일신유치원), 문화재보호구역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 시설 및 제한 구역에 포함되어 있어 향후 건물 이용이나 신축 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2003년에 건축된 건물로, 20년 이상 경과함에 따라 향후 시설 유지보수 및 관리에 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 일반적으로 혐오시설로 분류되는 산업단지, 폐기물 처리 시설 등은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 부산 동구 좌천동에 위치한 오피스텔로, 역세권이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리 및 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 감정가와 최근 시장 시세 간의 상당한 차이가 존재하므로, 시세보다 높은 가격으로 낙찰받을 경우 투자 위험이 커질 수 있습니다. 따라서 철저한 시세 조사와 함께 신중한 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 도시철도 1호선 좌천역 역세권으로 풍부한 임대 수요 기대 가능.

* 권리관계 단순: 인수 부담이 없고 대항력 있는 임차인이 없어 명도가 용이함.

* 생활 인프라: 주변 상업 및 주거 시설이 발달하여 생활 편의성이 높음.

* 잠재적 가치: 지역 개발 계획이나 시장 상황 변화에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정평가액은 77,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 분석에 따르면, 동일 건물 내에서 면적 33.364㎡, 9층 오피스텔이 39,000,000원에 거래되었으며, 면적 36.301㎡, 13층 오피스텔이 41,600,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 이를 바탕으로 본 건(면적 36.30㎡)의 현재 시세는 약 40,000,000원 ~ 42,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 이러한 시세 범위를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 약 40,000,000원 ~ 42,000,000원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 참고: 본 예상 입찰가는 최근 시장 동향 및 제공된 정보를 기반으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 법원 현황, 최신 시세 변동, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 이를 반영하여 낙찰 후 명도 절차에 대한 현실적인 계획을 세우는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.