나이스옥션 법원경매 부산 2023타경3239 [21] 부산광역시 동구 좌천동 567-2, 7층704호 (좌천동,다전리치텔) 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 0000.00.00

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 동구 좌천동 소재 ‘금성고등학교’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 주거용오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도1호선 "좌천역" 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상13층 건물 내 제2층 제201호 외 45개호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1-46) : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 및 소화기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남측으로 노폭 약 6미터 내외, 북측 및 남동측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 포장도로 및 계단도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역(2016-01-13)(제2종일반주거지역), 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(금성중,금성고))<교육환경 보호에 관한 법률> 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(일신유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 문화재보호구역기타(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 동구 좌천동 567-2번지, 다전리치텔 7층 704호에 소재한 오피스텔 경매 물건입니다.

사건번호는 부산지방법원 2023타경3239 (21)이며, 감정평가액은 74,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 건입니다.

채권자는 서OOOOOOOO입니다.

본 건과 관련하여 특이사항 및 특수물건정보에 '관련사건'으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 제공되지 않았습니다.

* 소재지: 부산광역시 동구 좌천동 567-2, 7층704호 (다전리치텔)

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 74,000,000원

* 토지면적: 5.88㎡ (약 1.78평)

* 토지 지분: 5.8775㎡

* 건물면적: 36.30㎡ (약 10.98평)

* 건물 지분: 36.301㎡

* 건축년도: 2003년

* 총 층수: 13층 (해당 층: 7층)

* 총 호수: 62호

* 매각종류: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

평가 대상 물건은 부산광역시 동구 좌천동 소재 ‘금성고등학교’ 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집된 지역입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산 도시철도 1호선 '좌천역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물구조 및 상태:

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 지하 1층, 지상 13층 규모이며, 평가 대상 호수는 7층에 위치합니다. 건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 및 인조석 마감 등으로 이루어져 있으며, 창호는 샷시창 등입니다. 현재 건물 현상은 보통 수준입니다.

* 토지 이용상태:

토지는 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

건물 남측으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로, 북측 및 남동측으로는 노폭 약 2-3미터 내외의 포장도로 및 계단도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부상 권리관계:

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보이며, 인수해야 할 부담 있는 권리(예: 지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

현재 임차인으로 강보원 씨가 확인되며, 보증금 55,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2021년 5월 3일, 확정일자는 2021년 4월 15일입니다.

배당신고일자는 2023년 8월 21일입니다.

주요 사항으로 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 인수 보증금 합계:

임차인이 대항력이 없어 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 주변 상권:

건물이 위치한 지역은 주거용 오피스텔, 아파트, 주택 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 금성고등학교 인근으로, 부산항 도심 일원 중점경관관리구역에 포함되어 있습니다.

* 상권 특징:

부산 도시철도 1호선 좌천역 역세권에 위치하여 유동인구가 꾸준히 확보될 수 있는 입지입니다. 주로 배후 주거 단지를 대상으로 하는 소비 업종 및 업무 지원 시설 등이 발달할 수 있는 상권입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

건물 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다. (정확한 편의시설 명칭은 제공된 정보에 없음)

* 교육시설:

금성고등학교, 금성중학교, 일신유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통:

부산 도시철도 1호선 좌천역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항:

본 물건은 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 상대보호구역(금성중, 금성고, 일신유치원), 문화재보호구역(3구역), 중점경관관리구역(부산항 도심 일원) 등 다양한 도시계획 및 법률에 따른 제한사항이 있습니다. 이는 향후 건축이나 개발 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 및 토지 관련:

건물은 2003년에 준공되어 연식이 있으므로, 내부 시설 및 설비의 노후화 정도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 0.00㎡로 특이사항 없습니다.

* 임대 관계:

전반적인 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 특정 임차인이 대항력 없이 점유 중인 것으로 파악되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 1호선 좌천역 역세권에 위치하며, 주변에 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건은 양호합니다. 특히, 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 점은 권리 관계상 큰 장점으로 작용합니다. 건물은 2003년에 준공되었으나, 전반적인 현상 및 설비 내역은 보통 수준으로 관리되고 있는 것으로 보입니다. 다만, 다양한 도시계획상 제한사항이 존재하므로 투자 시 고려해야 합니다. 감정가는 74,000,000원으로 책정되었으나, 최근 시세 자료를 바탕으로 투자 가치를 신중하게 판단할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 좌천역을 도보로 이용 가능한 편리한 교통 환경.

* 주거 배후수요: 오피스텔, 아파트 등 주거 시설이 풍부하여 안정적인 수요 확보 가능.

* 권리관계 명확: 임차인이 대항력이 없어 낙찰 후 명도 및 인수 부담이 없음.

* 편리한 생활 인프라: 주변 근린생활시설 및 교육 시설 이용 편리.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(36.30㎡)의 물건이 2026년 4월 13층에서 41,600,000원에 거래되었으며, 33.364㎡ 면적이 2026년 6월 9층에서 39,000,000원에 거래되었습니다. 또한 32.923㎡ 면적이 2026년 7월 2층에서 30,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 36.30㎡ 면적에 7층에 위치하고 있어, 최근 시세 중 가장 유사한 면적의 13층 거래가액(41,600,000원)과 9층 거래가액(39,000,000원)을 종합적으로 고려할 때, 7층의 입지를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 38,000,000원에서 40,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 참고: 감정평가액 74,000,000원은 최근 시장 거래가 대비 현저히 높은 수준으로, 입찰 시 면밀한 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.