나이스옥션 법원경매 부산 2023타경3239 [16] 부산광역시 동구 좌천동 567-2, 6층601호 (좌천동,다전리치텔) 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 0000.00.00

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 동구 좌천동 소재 ‘금성고등학교’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 주거용오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도1호선 "좌천역" 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상13층 건물 내 제2층 제201호 외 45개호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1-46) : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 및 소화기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남측으로 노폭 약 6미터 내외, 북측 및 남동측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 포장도로 및 계단도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역(2016-01-13)(제2종일반주거지역), 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(금성중,금성고))<교육환경 보호에 관한 법률> 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(일신유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 문화재보호구역기타(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경3239 (16)

소재지: 부산광역시 동구 좌천동 567-2, 6층601호 (다전리치텔)

용도: 오피스텔 (주거용)

건물 준공연도: 2003년

감정가: 67,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

토지 면적: 5.33㎡ (약 1.61평)

건물 면적: 32.92㎡ (약 9.96평)

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: 관련 사건이 존재합니다.

2. 입지조건

위치: 부산광역시 동구 좌천동에 위치하며, ‘금성고등학교’ 남측 인근입니다.

주변 환경: 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 1호선 "좌천역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지: 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다.

도로: 남측으로 노폭 약 6미터, 북측 및 남동측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 포장도로 및 계단도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 상대보호구역(금성중, 금성고, 일신유치원), 문화재보호구역(3구역), 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부상 권리 현황: 제공된 정보에 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 47,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2023-07-28

* 확정일자: 2023-07-28

* 배당신고일자: 2023-07-31

* 대항력: 없음. 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원. 본 건의 경우, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 부산 동구 좌천동의 도심 지역에 위치하며, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 상업지역에 속합니다.

금성고등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 관련 종사자 및 학생들의 주거 수요가 있을 수 있습니다.

지하철 1호선 좌천역과 인접하여 대중교통 이용객의 접근성이 우수하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 부산 지하철 1호선 좌천역을 도보로 이용 가능하며, 인근 다수의 시내버스 노선을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

교육: 금성중학교, 금성고등학교, 일신유치원 등 교육 기관이 인접해 있습니다.

건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 주차 타워, 도시가스 난방, 소화전, 스프링클러, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화기 등이 설치되어 있어 주거 및 업무 수행에 필요한 기본적인 편의 및 안전 시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

감정가와 시세 차이: 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 감정가(67,000,000원) 대비 최근 시세가 약 3,000만원에서 4,160만원 수준으로 현저히 낮은 것으로 파악됩니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시장 상황의 차이, 또는 특정 거래의 영향일 수 있으므로, 투자 결정 시 반드시 면밀한 시장 조사가 필요합니다.

임대 관계: 임대차 관계가 미상인 부분이 있으나, 현재 파악된 임차인(김 )은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

토지이용계획: 물건지가 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 다양한 용도 지역 및 제한사항에 해당합니다. 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동구 좌천동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지를 자랑합니다.

최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 현저히 낮은 가격에 거래된 사례들이 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

하지만 감정가와 실거래가 간의 큰 괴리가 존재하므로, 투자 시에는 신중한 접근과 철저한 현장 조사, 그리고 시장 상황 분석이 필수적입니다.

임차인 인수 부담은 없으나, 공실 위험 및 향후 임대 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 투자 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 부산 지하철 1호선 좌천역 도보 이용 가능 거리로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도심 생활권: 주변에 각종 편의시설과 교육 시설이 풍부하여 주거 환경이 우수합니다.

시세 차익 기대: 최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 낮은 가격에 거래된 사례가 존재하여 시세보다 저렴하게 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

소형 평형: 32.92㎡ (약 9.96평)의 소형 오피스텔로, 1~2인 가구를 대상으로 한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 67,000,000원

최근 매매 시세 분석:

* 36.30㎡ (13층): 4,160만원

* 33.36㎡ (9층): 3,900만원

* 32.92㎡ (2층): 3,000만원

본 물건(32.92㎡, 6층)의 경우, 2층 거래가(3,000만원)와 9층 거래가(3,900만원)를 고려하여 6층의 적정 시세를 추정할 때, 약 3,500만원 내외로 산정됩니다. (본 추정치는 제공된 JSON 데이터를 기반으로 한 분석이며, 실제 시장 가치는 다를 수 있습니다.)

인수 보증금: 0원

현재 감정가는 최근 시장 시세와 큰 차이를 보이므로, 시세 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 35,000,000원 ~ 37,000,000원 (시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.