나이스옥션 법원경매 통영 2023타경738 [1] 경상남도 고성군 상리면 망림리 685-3 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2023타경738 (1)

경상남도 고성군 상리면 망림리 685-3

창고시설

감정가: 68,864,800원

토지 면적: 296.00㎡ (약 89.55평)

건물 면적: 106.07㎡ (약 32.08평)

일괄 매각 대상 (토지/건물)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 최OO

2. 입지조건

2.1. 주변 현황

해당 물건은 경상남도 고성군 상리면 망림리에 위치하고 있습니다. 상리면은 고성군의 북동부에 위치하며, 주로 농경지와 임야, 그리고 일부 소규모 마을과 산업시설이 혼재된 지역입니다. 망림리는 상리면 내에서도 비교적 외곽 지역에 속하며, 조용한 농촌 마을의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 접근성

주요 도로망으로는 지방도가 인근을 통과하며, 이를 통해 고성군청 및 통영시 등 주요 시가지로 접근이 가능합니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 자가용 이용이 일반적인 접근 방식일 것으로 예상됩니다. 주변 도로망과의 연계성은 양호한 편이나, 대중교통 인프라는 부족할 수 있습니다.

2.3. 주변 시설 및 환경

주변 지역은 농업 활동이 주를 이루는 지역으로, 인근에 축사나 농경지가 분포할 가능성이 있습니다. 주변 편의시설(마트, 병원 등)은 상리면 소재지나 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 축사 등 악취 발생 시설이 인근에 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김선이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2000-11-01

* 대항력: 있음

김선이 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 이는 해당 임차인이 보증금이나 차임에 대한 금전적 부담 없이 점유하고 있음을 의미합니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 대항력이 있으므로 명도 시 임차인의 점유 및 사용 권한에 대한 고려가 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2014-12-05 접수된 최재우 근저당권 (을4)

말소기준권리보다 선순위인 '갑'구의 권리들(소유권이전청구권가등기, 소유권이전 등)은 매각으로 인해 말소되지 않을 가능성이 있습니다. 특히, 김선이, 이주안 등에게 이전된 소유권이전 등기 내용이 복잡하게 기재되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다. 다만, 본 경매는 부동산 임의경매로, 일반적인 경우 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸됩니다.

3.3. 총평

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 없는 상황입니다. 등기부상 복잡한 권리관계가 확인되어, 인수되는 권리가 있는지에 대한 심층적인 권리 분석이 필수적입니다.

4. 상권분석

물건의 주 용도가 창고시설이며, 소재지가 농촌 지역인 점을 감안할 때, 주변의 상업 활동은 제한적일 것으로 보입니다. 해당 창고시설의 용도 및 규모, 그리고 주변 지역의 산업 특성(농업, 경공업 등)에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 대규모 산업단지나 물류센터가 인근에 있다면 관련 업종과의 연계성을 기대할 수 있으나, 현재 정보로는 일반적인 소규모 창고 또는 개인 물품 보관용으로 사용될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설 및 생활 인프라는 부족한 편입니다. 기본적인 생활 편의를 위해서는 차량을 이용하여 상리면 소재지 또는 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 판단됩니다. 이는 주거용으로는 부적합하며, 창고 시설로서의 용도에 집중하여 평가해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 권리관계

등기부등본 상 소유권 이전 관련 '갑'구의 권리들이 다수 존재하며, 이들의 말소 여부 및 실제 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 예상치 못한 권리 인수 가능성이 존재할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

보증금 0원, 차임 0원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 인수 보증금은 없으나, 명도 과정에서 임차인의 점유 및 권리 주장으로 인한 마찰이나 시간 지연의 가능성이 있습니다.

6.3. 건축물 용도 불일치 가능성

건축물 표제부 상 주요 용도가 '단독주택'으로 기재된 반면, 제공된 물건 정보의 용도는 '창고시설'입니다. 이는 실제 현황과 공부상의 내용이 다를 수 있음을 시사하며, 건축물대장과의 일치 여부 및 불법 건축물 해당 여부 등을 확인해야 합니다.

6.4. 건물 외관 및 상태

별도의 제시외 건물(감정서상 ㄱ)이 매각에 포함되며, 이는 별도의 관리나 철거가 필요할 수 있습니다. 감정평가서상 건물 상태에 대한 구체적인 정보가 없어, 실제 현황 파악 및 보수 비용 산정이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 상리면의 농촌 지역에 위치한 창고시설로, 감정가는 약 6,886만 원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 부담은 없습니다. 다만, 복잡한 등기부상 권리관계와 건축물대장상의 용도 불일치 가능성은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 인수 부담 (금전적)

임차인의 보증금 및 차임이 0원이므로, 임차인으로 인한 직접적인 금전적 인수 부담은 없습니다.

8.2. 토지/건물 일괄 매각

토지와 건물을 함께 취득할 수 있어, 소유권 일원화를 통한 관리의 용이성을 기대할 수 있습니다.

8.3. 잠재적 활용 가치

창고시설로서의 현재 가치 외에, 지역 개발 계획이나 주변 산업 특성에 따른 향후 용도 변경 및 활용 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (다만, 현재로서는 농촌 지역 창고시설의 일반적인 가치 수준을 벗어나기 어려울 것으로 판단됩니다.)

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 관계로, 예상 입찰가 산정 시 임차인 관련 직접적인 금전적 부담은 고려하지 않습니다. 다만, 본 물건은 복잡한 권리관계와 건축물 용도 불일치 가능성 등 잠재적 리스크가 존재하므로, 입찰자는 이러한 리스크를 충분히 인지하고 보수적으로 접근해야 합니다.

감정가 68,864,800원을 기준으로, 현장 조사를 통한 건물 상태, 명도 가능성, 그리고 등기부상 숨겨진 권리 인수 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 4,800만원 ~ 5,500만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사를 통해 확인된 상세 정보를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.