나이스옥션 법원경매 통영 2023타경2543 [1] 경상남도 고성군 상리면 부포리 163-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬감정 · 평가일 2023.06.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 상리면 부포리 소재 "부포마을" 내에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 완경사지에 위치한 사다리형의 토지로서, "주상기타용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지의 남서측 및 북측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하고 있으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 "토지건물감정평가명세표"상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타
(1) 본건 기호 ① 토지는 접도구역에 저촉되어 토지의 사용·수익에 영향을 받고 있는 바, 저촉에 따른 공법상 제한을 감안하여 감정평가하였습니다.

(2) 본건 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 컨테이너 등이 소재(감정평가 제외)하나, 이동이 용이하고 토지의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향이 미미하여, 토지 감정평가시 이에 구애됨이 없이 정상 감정평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

②) 일반철골조 판넬지붕 단층 건으로서,
내·외벽: 샌드위치패널 등 마감.
창호: 새시창호입니다.

②-1) 경량철골조 판넬지붕 단층 건으로서,
외벽: 샌드위치패널 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호: 새시창호입니다.

이용상태

②) 일반건축물대장상 용도 "제1종근린생활시설"입니다.
②-1) 현황 "사무실 및 화장실"로 이용 중입니다.

설비내역

기호 ②-1 건물은 제반 급배수설비, 위생설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

본건 기호 ① 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하여, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였습니다.

공부와의 차이

○ 본건 기호 ②, ②-1 건물은 귀 제시목록 및 일반건축물대장상 163-4, 162-1, 163-5 번지에 소재하나, 합병으로 인해 현황 163-4번지에 소재합니다.

○ 본건 기호 ②-1 건물은 일반건축물대장상 용도 "제1종근린생활시설(소매점-부속창고)"이나, 현황 "사무실 및 화장실"로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 없습니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉠) 매각 포함.
-목록 1. 접도구역에 저촉됨을 감안하여 평가함. 지상에 이동이 용이한 컨테이너 등은 평가 및 매각 제외.
-목록 2. 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 '163-4,162-1,163-5'번지에 소재하나 합병으로 현황 '163-4'번지에 소재함.
-목록 2. 감정서상 ②-1 건물은 일반건축물대장상 용도가 '제1종근린생활시설(소매점-부속창고)'이나 현황 '사무실 및 화장실'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

이 물건은 통영지원 2023타경2543 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다. 채권자는 박OO이며, 감정가는 652,612,000원입니다.

1.2. 물건 현황

본 물건은 경상남도 고성군 상리면 부포리 163-4에 소재한 근린시설로서, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.3. 감정가 및 면적

토지 면적은 1356.00㎡ (약 410.2평)이며, 건물 면적은 538.00㎡ (약 162.7평)입니다. 총 감정가는 652,612,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 고성군 상리면 부포리 소재 "부포마을" 내에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재되어 있어 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근은 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 현황

본건 토지는 완경사지에 위치한 사다리형 토지로서, "주상기타용 건부지"로 이용 중입니다. 남서측과 북측으로 포장도로가 소재하여 접근성이 양호한 편입니다.

2.4. 건축물 현황

건물은 일반철골조 판넬지붕 단층 건물(제1종근린생활시설)과 경량철골조 판넬지붕 단층 건물(사무실 및 화장실)로 구성되어 있습니다. 건물은 2021년 2월 16일에 사용 승인되었습니다. 건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(제조업소)'로 기재되어 있으나, 감정평가서상으로는 '제1종근린생활시설(소매점-부속창고)'이었고 현황은 '사무실 및 화장실'로 이용 중인 점은 현장 확인이 필요합니다.

2.5. 법적 제한 사항

본 토지는 계획관리지역에 속하며, 중로1류(폭 20m-25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 접도구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축에 일부 공법상 제한이 따릅니다. 특히 접도구역 저촉은 토지의 사용·수익에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 9월 8일 접수된 경남은행의 근저당권(을16)입니다. 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 6월 8일 접수된 신용보증기금의 가압류(갑3)입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

등기부상 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 예정이므로, 특별한 사정이 없는 한 경매 낙찰자는 인수해야 할 권리가 없을 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금이나 차임이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 현황

건축물대장상 주 용도는 '제2종근린생활시설(제조업소)'이나, 감정평가서 및 현황 조사 상으로는 '제1종근린생활시설(소매점-부속창고)'에서 현재 '사무실 및 화장실'로 이용되고 있는 등 용도상의 차이가 존재합니다.

4.2. 주변 상권 특성

주변 지역은 농경지와 자연림, 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 활발한 상업 활동보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주의 상권으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설과의 접근성은 양호하나, 대규모 쇼핑 시설이나 편의시설은 소재지로부터 다소 거리가 있을 수 있습니다. 상세한 편의시설 현황은 현장 답사를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

본 물건은 접도구역에 저촉되어 토지 사용에 공법상 제한이 있으며, 이는 부동산의 활용도를 제한하는 요인이 될 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 업종의 제한이 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 용도 불일치

건축물대장 상 용도와 실제 현황 용도가 상이하므로, 향후 건물 철거, 증축, 개축 등 법적 행위 시 건축물대장 정정 또는 용도 변경 절차가 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

감정평가 시 이동이 용이한 컨테이너 등 제시외 건물은 매각에서 제외되었으나, 현장 확인 시 추가적인 제시외 물건의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 외부 시설 검색

주변 지역이 농경지 및 자연림, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 통상적으로 문제시되는 혐오 시설이나 중대한 유해 시설은 소재지 인근에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 일괄 매각되는 근린시설로, 권리관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 접도구역 저촉, 건축물 용도 불일치, 제시외 건물 존재 가능성 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 함께 취득할 수 있는 일괄 매각 물건입니다.

* 주변 환경이 개발 잠재력을 내포하고 있으며, 지역 주민을 위한 시설로서의 가치를 고려할 수 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 부동산 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 본건의 현황(건물 노후도, 내부 상태 등), 개별 공시지가 및 개별건축물 가격, 그리고 경매 시장의 참여자 수 및 경쟁률 등 다양한 요소를 종합적으로 분석해야 합니다. 제공된 정보만으로는 전문적인 감정평가 수준의 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서 상세한 시장 조사를 통해 실질적인 가치를 파악하신 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.