나이스옥션 법원경매 진주 2023타경36246 [1] 경상남도 진주시 이현동 1180 이현하이클래스웰가 제105동 제14층 제1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)세아감정 · 평가일 2023.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 이현동 소재 "촉석초등학교" 북서측 인근에 위치하는 이현하이클래스웰가 제105동 제14층 제1401호로서, 주위는 아파트단지 및 노변상가, 기존주택, 학교 등으로 형성되어있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 대중교통사정은 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대체적으로 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 27층건내 제14층 제1401호로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석치장
창 호 : 새시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

삼면이 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2008-02-21)(이현지구)<도시개발법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사 및 외부 관찰에 의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2023타경36246 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 이현동 1180 이현하이클래스웰가 제105동 제14층 제1401호

* 용도: 아파트

* 감정가: 355,000,000원

* 토지면적: 53.28㎡ (약 16.12평)

* 건물면적: 110.10㎡ (약 33.30평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOO

* 특이사항: 도시개발구역

* 주의사항: (기록 없음)

* 특수물건정보: 도시개발구역

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 진주시 이현동 소재 "촉석초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 아파트 단지, 노변 상가, 기존 주택, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정 역시 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대체로 무난한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕의 27층 건물 내 제14층 제1401호입니다.

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 화강석 치장

* 창호: 새시 이중창호

* 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 제반 급·배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 화재 탐지 설비, 주차장 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 도시개발구역(2008-02-21, 이현지구)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항이 없습니다.

* 임대 관계: 본건의 임대 관계는 미상입니다. 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 내부 조사가 불가능하여 인근 주민 탐문 및 외부 관찰에 의존하였습니다. 임대차 금액이 미상인 점에 대해 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지, 상가, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 교통 접근성: 대로변에 인접하고 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 우수합니다.

* 상업 시설: 노변 상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 이현하이클래스웰가

* 주소: 경상남도 진주시 이현동 1180

* 건축 연도: 2008년 (사용 승인일: 2008년 4월 8일)

* 총 동수: 14개동

* 총 세대수: 1268세대

* 최고층: 27층

* 본건 층수: 14층

* 전용 면적: 110.10㎡ (약 33.30평)

* 주차: 총 434대 (지상 3대, 지하 30대) [참고: KB부동산 정보에 따르면 총 1,799대, 1.41대/가구]

* 주요 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 최근 거래 동향:

* 2026년 6월, 동일 아파트 19층 전용 110.1㎡가 35,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 동일 아파트 17층 전용 127.76㎡가 41,200만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 동일 아파트 8층 전용 75.07㎡가 30,000만원에 거래되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 정보 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 상태 및 점유 관계 확인이 어려웠으며, 임대차 정보가 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 법적 제한: 토지이용계획 상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역 등에 해당하므로, 관련 법규 준수 및 개발 행위 시 제약이 있을 수 있습니다.

* (주변 시설 검색 결과): 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 이현동에 위치한 이현하이클래스웰가 아파트입니다. 주변 학군 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 주거 지역에 자리하고 있으며, 2008년 건축으로 연식이 있으나 꾸준한 관리로 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 최근 거래 사례를 보면 감정가 수준에서 유사 면적의 거래가 확인되어 시장 가치가 일정 부분 인정받고 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계 미확인 및 내부 확인 불가 사항은 경매 진행 시 반드시 확인해야 할 중요한 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인접, 상업 시설 및 아파트 단지 인프라가 잘 갖추어져 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

* 편리한 교통: 대로변 접근성이 뛰어나 차량 및 대중교통 이용이 용이합니다.

* 시장 가치: 감정가와 유사한 시기에 유사한 면적의 거래가 이루어져 가격 적정성을 가늠해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 355,000,000원

* 최근 유사 면적 거래가 (2026년 6월, 전용 110.1㎡, 19층): 355,000,000원

본건은 임차인 인수 보증금이 없고, 감정가와 최근 실거래가가 동일한 수준으로 형성되어 있습니다. 시장 경쟁 상황 및 물건의 실제 가치를 고려하여 다음과 같은 예상 입찰가를 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 355,000,000원 ~ 370,000,000원

* 권장 입찰가: 360,000,000원

* (산정 근거: 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 낙찰 가능성을 높이기 위해 소폭 가산)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.