나이스옥션 법원경매 울산 2024타경107889 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 장검길 48, 104동 6층604호 (문수산푸르지오) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수감정 · 평가일 2024.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 굴화리 소재 "무거초등학교" 북측 인근에 위치한 문수산
푸르지오 104동 6층 604호이며, 인근지역은 아파트단지, 학교, 일부 근린생활시설이 혼재한
주택지대이고, 본건은 주거용 부동산으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 아파트단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격
등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 중 6층 604호로서
외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감.
내벽: 벽지마감 및 일부 내장타일 붙임.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 및 난방설비
등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지에 위치한 사다리형에 유사한 토지로서 아파트단지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트단지 주변으로 대로 및 중로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로
보아 인접 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(굴화장검지구), 대로3류(폭 25m-30m)
(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역
<도로법>, 도로구역<도로법>, 도시개발구역<도시개발법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상 임.

나. 기타참고사항
없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경107889 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 장검길 48, 104동 6층604호 (문수산푸르지오)

용도: 아파트

감정가: 507,000,000원

토지면적: 47.73㎡ (약 14.44평)

토지지분: 47.7348㎡ (약 14.44평)

건물면적: 84.65㎡ (약 25.61평)

건물지분: 84.6478㎡ (약 25.61평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 관련사건

주의사항:

특수물건정보: 관련사건

2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 굴화리 소재 "무거초등학교" 북측 인근에 위치한 문수산푸르지오 104동 6층 604호입니다.

주위환경은 아파트단지, 학교, 일부 근린생활시설이 혼재된 주택지대로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통상황은 차량 접근이 원활하며, 인근 노선버스정류장 위치 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 여건 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 대체로 평지에 위치한 사다리형에 유사한 형상으로 아파트단지로 이용 중입니다. 단지 주변으로 대로 및 중로에 접해 있어 차량의 통행 및 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도로구역, 도시개발구역 등으로 지정되어 있어 안정적인 주거지로서의 기능성을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 05월 21일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을8)입니다.

등기부등본상 을8 근저당권 이후로 접수된 모든 권리(을13 근저당권, 갑4~갑10 각종 가압류 및 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

이는 경매 낙찰 시 대부분의 권리가 정리되어 깨끗한 등기상태로 인수가 가능함을 의미합니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계가 '미상 임'으로 기재되어 있어, 임차인이 대항력은 갖추었으나 보증금 및 차임 등 구체적인 금액이 확인되지 않는 경우일 수 있습니다. 이 점은 인수 여부 및 보증금 미상으로 인한 잠재적 위험성을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 속한 문수산푸르지오 아파트는 2014년 10월 31일에 사용승인된 비교적 신축 단지로, 총 4개동에 396세대가 거주하고 있어 지역 내에서 중요한 주거 역할을 담당하고 있습니다.

주변으로는 무거초등학교가 위치하여 교육 환경이 좋으며, 일부 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 지역이 밀집해 있지는 않으나, 주거단지로서의 안정적인 상권 기능을 수행하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 용이, 대중교통 이용 보통.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설 이용 가능.

* 교육시설: 무거초등학교 인근 위치.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 29층 건물 중 6층으로, 현대적인 건축 양식입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

* 설비: 전기, 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 및 난방 설비가 완비되어 있습니다.

* 주차: 총 주차 대수는 457대이며, 지하 주차 시설이 잘 갖추어져 있습니다. (지하 448대, 지상 9대)

* 단지 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 임대관계가 '미상 임'으로 표시되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 등 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획: 자연녹지지역, 제3종일반주거지역 등이 혼재되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 현황이 아파트 단지이므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 주변 시설: 현재 제공된 정보와 자체 검색 결과, 단지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 울산광역시 울주군 범서읍 소재 문수산푸르지오 아파트는 2014년에 준공된 현대적인 주거 시설로, 안정적인 주거 환경과 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 5억 7백만 원으로 책정되었으나, 최근 실거래가를 분석한 결과 5억 2천 5백만 원에서 5억 5천 5백만 원 사이에서 거래가 이루어지고 있어, 시장 가격 대비 감정가가 다소 낮게 평가된 측면이 있습니다. 등기상 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정이라 매우 깨끗한 편입니다. 다만, 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 기재된 점은 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있는 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가보다 낮은 수준으로, 시장 가격을 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 인프라: 아파트 밀집 지역에 위치하며, 초등학교가 인접해 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 깨끗한 권리관계: 경매 후 대부분의 권리가 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

* 최신식 건축물: 2014년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 거주하거나 임대하기에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매가 범위: 525,000,000원 ~ 555,000,000원

감정가: 507,000,000원

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건은 감정가 이상으로 입찰이 진행될 가능성이 높습니다. 최근 거래 사례를 바탕으로 보수적으로 접근한다면 530,000,000원에서 560,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 임차인 관련 사항을 최종 확인한 후, 경쟁률 및 본인의 자금 계획을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.