나이스옥션 법원경매 울산 2023타경113382 [1] 울산광역시 남구 도산로77번길 4, 101동 11층1106호 (달동,어울림) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2023.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 남구 달동 동백초등학교 남측 인근에 소재하며 주변은 구획정리된 주거지대
로 학교, 근린생활시설과 주거용이 혼재하고 있음.

교통상황

차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 25층건내 11층으로
외벽 : 페인팅
창호 : 샤시
내부 : 벽지 등으로 내부는 미확인.

이용상태

아파트.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기,도시가스, 난방 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고이고 평탄한 4필지 일단의 다각형지로 아파트부지임.

인접 도로상태등

아파트단지 외부로 왕복2,4차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

775-6 : 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(동백초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(동평중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(동평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(이레유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-30)(동백초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

792-1 : 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(동백초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(동평중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(동평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(이레유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-30)(동백초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

1373-2,1374-1 : 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(동백초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(동평중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(동평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(이레유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경113382 (1)

소재지: 울산광역시 남구 도산로77번길 4, 101동 11층1106호 (달동, 어울림)

용도: 아파트

감정가: 309,000,000 원

토지면적: 25.46㎡ (약 7.7평)

건물면적 (전용): 74.25㎡ (약 22.5평)

건물면적 (분양): 약 88㎡ (추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 소상공인자영업자새출발기금주식회사

특이사항: 유동화물건

건물 정보:

* 아파트명: 어울림

* 동/호: 101동 11층 1106호

* 건축년도: 1999년 (사용승인일 1999.01.19)

* 총층수: 25층 / 해당층수: 11층

2. 입지조건

* 위치: 울산광역시 남구 달동, 동백초등학교 남측 인근에 소재합니다.

* 주변환경: 구획정리된 주거지대로, 학교 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 아파트 단지 외부로는 왕복 2,4차로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용은 미확인)

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 권리 사항에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 단지 정보: 어울림 아파트는 총 3개동, 478세대로 이루어져 있습니다.

* 주차: 총 229대의 주차 공간을 확보하고 있어, 세대당 약 0.48대의 주차 비율입니다.

* 주변 상업시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

* 교육: 동백초등학교, 동평중학교, 동평초등학교, 이레유치원 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. (각종 보호구역 지정)

* 편의: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 부대시설 이용이 가능하며, 주변 근린생활시설 이용도 편리합니다.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 자산 유동화 관련 특수성으로 인해 소유권 이전 과정이나 관리 주체 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 명확한 임대차 관계가 파악되지 않아, 실제 거주자와의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 건축년도: 1999년에 건축된 아파트로, 노후화에 따른 주택 내부 및 공용 시설의 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주차: 478세대에 비해 주차 공간이 부족할 수 있어, 주차 관련 불편함이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 달동의 주요 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어난 주거지역 내에 위치한 아파트입니다. 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임대관계 미상 등 추가적인 현장 조사 및 확인이 필요한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요가 예상되는 지역에 위치하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적입니다.

* 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 현재 감정가 대비 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 초등학교와 인접해 있어 어린 자녀를 둔 가족 단위 실수요자에게 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 309,000,000원

* 최근 실거래가 (74.25㎡, 15층): 350,000,000원 (2026년 6월 18일)

* 최근 실거래가 (59.85㎡, 9층): 295,000,000원 (2026년 6월 1일)

* 최근 실거래가 (59.85㎡, 16층): 285,000,000원 (2026년 7월 2일)

본 물건은 전용면적 74.25㎡ 아파트로, 가장 최근 거래된 동일 면적(74.25㎡)의 매매가는 350,000,000원으로 확인됩니다. 현재 감정가는 309,000,000원으로, 최근 시세보다 낮게 책정되어 있습니다.

경쟁이 예상되는 가격대는 감정가 대비 90%~100% 수준 또는 최근 시세 대비 80%~90% 수준으로 보입니다. 유동화 물건이라는 특수성과 현장 조사 시 파악될 내부 상태 등을 종합적으로 고려하여, 290,000,000원 ~ 310,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.