나이스옥션 법원경매 울산 2023타경100171 [6] 울산광역시 북구 산하동 995-14, 4층408호 (산하동,강동블루마더테라스) 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산감정 · 평가일 2023.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 산하동 강동산하지구도시개발구역내 강동초등학교 동측인근에 소재하며, 일부 대단지아파트, 일부상가 일부 학교 등으로 이용중이며 일부 건축중이고 그외는 나지상태임.

교통상황

차량출입 용이하고, 인근에 일반버스정류장이 소재함.

건물의 구조

찰근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 내 2~4층으로 외벽 : 치장석, 페인트 등 내벽 : 석고보드 등 창호 : 샤시 등

이용상태

공부상 용도는 일련번호 1,3,6 교육연구시설(학원), 일련번호 2 1종근생(의원), 일련번호 4 2종근생(일반음식점), 일련번호 5 교육연구시설(학원)(1종근생)이며 현황은 2~4층 전부 공실임.

설비내역

공동위생, 급배수설비, 화재관리, 승강기 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 동하향경사지대에 조성돤 2필지 일단의 장방형 유사지로 근린생활시설 및 교육연구시설 부지임.

인접 도로상태등

토지는 전면에 강동산하4로와 산하중앙2로의 각지로 접하고, 후면은 폭10미터도로에 일부 접함.

토지이용계획 및 제한상태

산하동 995-15 : 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법> 산하동 995-14 : 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상이며 외관상 일부 파손된 부분이 있으으니 참고하시기 바랍니다. 2.대지권의 목적인 토지1. 산하동 995-14 별도등기(갑구 9번,10번 압류등기).

물건 비고

공부상 용도는 교육연구시설(학원)이며, 외관상 일부 파손된 부분 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 울산지방법원 2023타경100171 (6)

소재지: 울산광역시 북구 산하동 995-14, 4층408호 (산하동, 강동블루마더테라스)

건물명: 강동블루마더테라스

신주소: 울산광역시 북구 산하중앙2로 238 (산하동)

용도: 공부상 교육연구시설(학원), 제2종근린생활시설 등 복합 용도 (현재 2~4층 전부 공실)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경상남도정치망수산업협동조합

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 20.57㎡ (약 6.22평)

건물 전유 면적: 43.80㎡ (약 13.25평)

토지 지분: 20.56645202326758㎡ (약 6.22평)

건물 지분: 43.8㎡ (약 13.25평)

건물 전체 대지 면적: 1025.9㎡ (약 309.07평)

건물 전체 연면적: 3566.555㎡ (약 1079.49평)

1.3. 감정가 및 관련 정보

감정가: 93,000,000원

총 담보 채권액: 536,091,385원

물건 특이사항: 공동담보

물건 주의사항: 공부상 용도는 교육연구시설(학원)이며, 외관상 일부 파손된 부분 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

울산광역시 북구 산하동 강동산하지구 도시개발구역 내에 소재합니다.

강동초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 일부 대단지 아파트, 상가, 학교 등으로 이용 중입니다.

일부 지역은 건축 중이며, 그 외 나지 상태로 개발이 진행 중인 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 일반버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

물건지는 전면 강동산하4로 및 산하중앙2로와 접하고, 후면으로 폭 10미터 도로에 일부 접하고 있어 도로망이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로2류(폭 30~35m), 중로1류(폭 20~25m), 소로1류(폭 10~12m) 등 다양한 도로에 접하고 있어 개발 및 접근성이 좋습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2017년 08월 22일 접수된 경상남도정치망수산업협동조합의 근저당권입니다.

이 외 등기부상의 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다.

3.2. 인수되는 권리 (무)

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 유원글로벌주식회사

보증금: 0원

차임: 200,000원

전입일자(사업일자): 2022-10-21

대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으므로 경매 낙찰 시 명도 대상이 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특징

강동산하지구 도시개발구역 내에 위치하여 향후 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

인근에 대단지 아파트 및 상업시설, 학교 등이 혼재하여 주거 및 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

울산 롯데리조트, JS H 호텔&리조트 등 대규모 관광 및 숙박 시설 개발이 진행 중이거나 예정되어 있어 관광 산업 발전 가능성이 높습니다.

4.2. 건물 현황

건물은 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 4층으로 이루어져 있습니다.

해당 물건은 4층 408호로, 공부상 용도는 교육연구시설(학원) 및 근린생활시설 등입니다.

현재 2층부터 4층까지 전체가 공실 상태로 확인되었습니다.

4.3. 공실률 및 활용

전체 층이 공실 상태임은 현재 임대 수익이 발생하지 않음을 의미합니다.

하지만 주변의 개발 호재 및 관광단지 조성 등으로 인해 향후 공실 해소 및 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

물건의 외관상 일부 파손된 부분이 있어 즉각적인 임대가 어렵다면 수리 비용을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

물건지 동측 인근에 강동초등학교가 소재합니다. (참고: 검색 결과 중 '서울강동초등학교'는 본 물건지의 위치와 무관함)

주변에 학교들이 있어 교육 환경은 비교적 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

강동 해변과 가까워 해양 레저 활동이 가능하며, 강동 바다 도서관, 강동문화센터 등 주민 편의시설이 인근에 있습니다.

대규모 롯데리조트 건설 예정 등 관광 관련 시설 확충이 진행 중입니다.

주변에 코스트코, 롯데마트와 같은 대형 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 및 기타)

주변 지역은 주로 주거단지, 상가, 관광 개발 지역으로 구성되어 있어 혐오시설이 위치할 만한 입지는 아닌 것으로 판단됩니다.

주변 지역을 조사한 결과, 현재까지 보고된 특정 혐오시설(폐기물 처리장, 공장 밀집 지역 등)은 파악되지 않았습니다.

다만, 과거 산하동 일대에서 악취 관련 민원이 제기된 사례가 있으나, 이는 인근 아스콘 업체 등 특정 시설과 관련된 것으로 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 상태

감정평가서 및 물건명세서에 따르면, 외관상 일부 파손된 부분이 있어 수리가 필요할 수 있습니다. 이는 임대 또는 사용에 제약을 줄 수 있으며, 추가적인 투자 비용을 발생시킬 수 있습니다.

6.2. 공실 위험

현재 건물 2층부터 4층까지 전체가 공실 상태입니다.

공실이 장기화될 경우, 임대 수익 발생이 지연되어 투자 회수에 어려움이 있을 수 있습니다.

적극적인 임대 마케팅 및 필요시 시설 개선을 통해 공실률을 낮추는 노력이 필요합니다.

6.3. 기타 위험 요소

토지 지분 비율에 비해 건물 면적이 넓은 집합건물의 특성상, 건물 전체의 관리 및 유지보수 문제가 발생할 수 있습니다.

공동담보 물건이므로, 해당 채권 외 다른 채권으로 인한 추가적인 경매나 압류 등의 위험은 현재 권리분석상 소멸될 권리로 확인되어 크지 않으나, 공동 담보의 특성상 추가적인 채무 관계는 유의할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건 울산지방법원 2023타경100171 (6) 물건은 울산광역시 북구 산하동에 위치한 강동블루마더테라스 상가(4층 408호)로, 현재 전체 공실 상태이며 외관상 일부 파손이 있는 물건입니다.

하지만 강동산하지구 도시개발구역 내에 위치하며, 주변 관광단지 개발 및 신규 주거단지 조성 등 긍정적인 개발 호재가 많아 향후 상권 활성화 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

교통이 편리하고 생활 편의 시설 및 교육 시설 접근성이 좋은 편이며, 혐오시설에 대한 특별한 우려 사항은 발견되지 않았습니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

다만, 현재 공실 상태와 외관상 파손으로 인한 수리 비용 발생 가능성을 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력이 높은 도시개발구역 내 위치.

* 인근 대규모 관광 및 주거 시설 개발 진행 중.

* 도로 접근성 및 교통 환경 양호.

* 권리 분석상 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계.

* 주변 편의 및 교육 시설 접근성 우수.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 93,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현재 전체 공실 상태이며 외관상 파손이 있어 수리 비용이 발생할 수 있는 점, 그리고 향후 임대 수익 창출 가능성 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 낙찰가율은 주변 시세, 물건의 상태, 시장 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다.

수리비, 공실 기간, 예상 임대 수익률 등을 고려하여 감정가의 60% ~ 80% 수준을 잠정적인 고려 범위로 제시할 수 있으나, 이는 투자자의 목표 수익률과 리스크 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 부동산 시세를 추가적으로 조사한 후, 구체적인 임대 및 투자 계획을 수립하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.