나이스옥션 법원경매 울산 2023타경100171 [5] 울산광역시 북구 산하동 995-14, 4층407호 (산하동,강동블루마더테라스) 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산감정 · 평가일 2023.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 산하동 강동산하지구도시개발구역내 강동초등학교 동측인근에 소재하며, 일부 대단지아파트, 일부상가 일부 학교 등으로 이용중이며 일부 건축중이고 그외는 나지상태임.

교통상황

차량출입 용이하고, 인근에 일반버스정류장이 소재함.

건물의 구조

찰근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 내 2~4층으로 외벽 : 치장석, 페인트 등 내벽 : 석고보드 등 창호 : 샤시 등

이용상태

공부상 용도는 일련번호 1,3,6 교육연구시설(학원), 일련번호 2 1종근생(의원), 일련번호 4 2종근생(일반음식점), 일련번호 5 교육연구시설(학원)(1종근생)이며 현황은 2~4층 전부 공실임.

설비내역

공동위생, 급배수설비, 화재관리, 승강기 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 동하향경사지대에 조성돤 2필지 일단의 장방형 유사지로 근린생활시설 및 교육연구시설 부지임.

인접 도로상태등

토지는 전면에 강동산하4로와 산하중앙2로의 각지로 접하고, 후면은 폭10미터도로에 일부 접함.

토지이용계획 및 제한상태

산하동 995-15 : 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법> 산하동 995-14 : 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상이며 외관상 일부 파손된 부분이 있으으니 참고하시기 바랍니다. 2.대지권의 목적인 토지1. 산하동 995-14 별도등기(갑구 9번,10번 압류등기).

물건 비고

공부상 용도는 교육연구시설(학원)(제1종근린생활시설)이며, 외관상 일부 파손된 부분 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2023타경100171 (5)

* 소재지: 울산광역시 북구 산하동 995-14, 4층407호 (강동블루마더테라스)

* 토지 면적: 30.82㎡ (약 9.32평)

* 건물 면적: 65.63㎡ (약 19.85평)

* 감정가: 152,000,000원

* 용도: 근린상가, 교육연구시설(학원), 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경상남도정치망수산업협동조합

* 특이사항: 공동담보, 외관상 일부 파손된 부분 있음.

* 주요 건축 정보: 철근콘크리트구조, 지상 4층 건물 중 4층 407호, 사용승인일 2017년 4월 12일.

1.1. 입지조건

* 위치: 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구 도시개발구역 내 강동초등학교 동측 인근에 소재합니다.

* 주변 환경: 일부 대단지 아파트, 상가, 학교 등이 혼재하며 일부 건축 중이고 그 외는 나지 상태입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 일반 버스정류장이 위치해 있습니다.

* 도로: 전면 강동산하4로, 산하중앙2로에 접하며, 후면 폭 10미터 도로에 일부 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구)에 속하며, 대로2류, 중로1류, 소로1류 도로에 접해 있습니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설 검색: 주변 혐오시설에 대한 정보는 외부 지도 서비스 및 검색 사이트 검색 없이는 확인이 불가합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 8월 22일 접수된 경상남도정치망수산업협동조합의 근저당권(금520,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 말소될 임의경매: 2023년 1월 9일 접수된 경상남도정치망수산업협동조합의 임의경매(406,591,628원).

* 말소될 가압류: 2024년 2월 27일 접수된 신용보증기금의 가압류(금16,091,385원).

* 등기부채권 총액: 536,091,385원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 개요는 명시되어 있지 않습니다. 따라서 지상권 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금은 없으며(합계 0원), 임대 관계는 현재 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 공부상 교육연구시설(학원)(제1종근린생활시설)이며, 제2종근린생활시설 및 일반 근린생활시설로서의 활용이 가능합니다.

* 현황: 현재 2층부터 4층까지 전부 공실 상태입니다.

* 주변 상권: 강동산하지구 도시개발구역 내에 위치하며, 인근에 대단지 아파트 및 상가가 밀집해 있어 잠재적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 강동초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 도보 거리에 있습니다.

* 편의시설: 주변의 아파트 단지 및 상업 지역으로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 물리적 하자: 건물 외관에 일부 파손된 부분이 존재하여, 수리 및 보수 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공실 위험: 현재 전 층이 공실 상태이므로, 임대차 계약을 확보하기까지 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 미확인 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나 상세 내용 부재로, 해당 권리 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 지역 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 특정 업종의 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 북구 강동산하지구 도시개발구역 내 준주거지역에 자리한 근린상가 및 교육연구시설입니다. 개발 잠재력이 있는 지역에 위치하고 있습니다.

* 등기부등본 상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 명확히 확인되지 않은 지상권의 존재 가능성에 대해서는 주의 깊은 검토가 필요합니다.

* 현재 건물 외관 파손 및 전 층 공실 상태임을 고려할 때, 명도 절차 완료 후 적절한 수리를 거쳐 임대 수익을 창출하거나 자체 활용하는 방안을 모색해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 강동산하지구 도시개발 사업 진행에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 건물 하자와 공실 상태를 감안하면, 시세 대비 합리적인 금액으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 상가, 학원 등 다양한 용도로 활용 가능한 유연성을 지니고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다.

* 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 예상되는 수리 비용, 향후 예상 임대 수익률, 명도 소요 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 특히, 미확인 지상권의 존재 가능성과 건물 파손 상태에 따른 수리 비용을 면밀히 검토하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다.

* 임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.