나이스옥션 법원경매 울산 2023타경100171 [4] 울산광역시 북구 산하동 995-14, 2층208호 (산하동,강동블루마더테라스) 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산감정 · 평가일 2023.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 산하동 강동산하지구도시개발구역내 강동초등학교 동측인근에 소재하며, 일부 대단지아파트, 일부상가 일부 학교 등으로 이용중이며 일부 건축중이고 그외는 나지상태임.

교통상황

차량출입 용이하고, 인근에 일반버스정류장이 소재함.

건물의 구조

찰근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 내 2~4층으로 외벽 : 치장석, 페인트 등 내벽 : 석고보드 등 창호 : 샤시 등

이용상태

공부상 용도는 일련번호 1,3,6 교육연구시설(학원), 일련번호 2 1종근생(의원), 일련번호 4 2종근생(일반음식점), 일련번호 5 교육연구시설(학원)(1종근생)이며 현황은 2~4층 전부 공실임.

설비내역

공동위생, 급배수설비, 화재관리, 승강기 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 동하향경사지대에 조성돤 2필지 일단의 장방형 유사지로 근린생활시설 및 교육연구시설 부지임.

인접 도로상태등

토지는 전면에 강동산하4로와 산하중앙2로의 각지로 접하고, 후면은 폭10미터도로에 일부 접함.

토지이용계획 및 제한상태

산하동 995-15 : 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법> 산하동 995-14 : 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상이며 외관상 일부 파손된 부분이 있으으니 참고하시기 바랍니다. 2.대지권의 목적인 토지1. 산하동 995-14 별도등기(갑구 9번,10번 압류등기).

물건 비고

외관상 일부 파손된 부분 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경100171 (4)

소재지: 울산광역시 북구 산하중앙2로 238 (산하동), 강동블루마더테라스 208호 (2층)

건물명: 강동블루마더테라스

용도: 제2종근린생활시설, 교육연구시설

감정가: 99,000,000원

토지면적: 20.57㎡ (약 6.23평)

토지 지분: 20.57㎡ (약 6.23평)

건물면적: 43.80㎡ (약 13.25평)

건물 지분: 43.80㎡ (약 13.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경상남도정치망수산업협동조합

건물 구조: 철근콘크리트구조

준공일자: 2017년 04월 12일

총 층수: 지하 1층, 지상 4층

해당 층: 2층

건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설

건축물대장상 기타 용도: 근린생활시설, 교육연구시설

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

위치: 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구 도시개발구역 내 강동초등학교 동측 인근에 소재합니다.

주위환경: 해당 물건은 일부 대단지 아파트, 일부 상가, 일부 학교 등으로 이용 중이며, 일부 지역은 건축 중이고 나머지는 나지 상태입니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 일반버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접도로: 토지는 전면에 강동산하4로 및 산하중앙2로와 각지로 접하고 있으며, 후면은 폭 10미터 도로에 일부 접하고 있습니다.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구)으로 지정되어 있습니다.

제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 08월 22일자 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권 (을1)

말소예정 권리:

* 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권 (말소기준권리)

* 경상남도정치망수산업협동조합 임의경매개시결정

* 신용보증기금 가압류

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용은 파악되지 않음)

인수되는 권리: 없음 (상기 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 외)

채권 총액: 536,091,385원 (경상남도정치망수산업협동조합 520,000,000원 + 신용보증기금 16,091,385원)

임차인 현황:

* 임대관계는 현재 파악되지 않고 있습니다.

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 강동산하지구는 도시개발구역으로, 주변에 대단지 아파트와 상가, 학교 등이 혼재되어 있어 상업 활동의 잠재력을 가지고 있습니다.

현재 공부상 용도는 2종근린생활시설(일반음식점), 교육연구시설(학원), 1종근린생활시설(의원) 등 다양한 근린생활시설로 등록되어 있습니다.

그러나 본 물건이 위치한 2층 208호의 경우, 현황 2~4층 전부 공실 상태로 파악되어 상권 활성화 및 공실 해소를 위한 적극적인 노력이 필요합니다.

5. 생활정보

단지 인근에 강동초등학교가 위치해 있습니다.

교통 편의시설로는 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 외관상 일부 파손된 부분이 확인되었습니다. 이는 감정평가서에 기재되어 있으니 반드시 참조하시기 바랍니다.

현재 해당 호실을 포함한 2~4층이 전부 공실 상태인 점은 임대 수익 창출에 있어 중요한 리스크 요인입니다. 공실이 장기화될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 산하동의 도시개발구역 내에 위치한 상가 및 교육시설로, 장기적인 지역 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

다만, 건물 외관의 물리적 하자 및 현재 2~4층 전체가 공실인 점은 반드시 고려해야 할 사항입니다.

권리관계는 비교적 명확하여, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 인수 부담은 적습니다.

물리적 상태와 공실 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

도시개발구역이라는 입지적 특성상 향후 개발 및 인구 유입에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

감정가가 비교적 낮게 책정된 것으로 판단되며, (추가적인 시세 조사가 필요하나) 면적 대비 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

적극적인 임차인 모집 활동과 필요한 시설 보수 및 관리를 통해 공실을 해소한다면 수익성 개선을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 99,000,000원

토지 지분 면적: 20.57㎡ (약 6.23평)

건물 전용 면적: 43.80㎡ (약 13.25평)

산정 기준:

* 인수되는 임차인 보증금은 없습니다.

* 건물 외관 파손 상태 및 2~4층 전체 공실 상태를 감안하였습니다.

* 주변 시세 및 유사 물건의 최근 낙찰가 추이를 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

제안:

감정가의 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 입찰가를 고려하시기를 권장합니다.

* 하단 예상가: 약 79,200,000원

* 상단 예상가: 약 89,100,000원

본 제안가는 일반적인 가이드라인이며, 실제 현장 방문 조사 및 최근 시장 동향 분석을 통해 반드시 재확인 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.