나이스옥션 법원경매 울산 2023타경100171 [3] 울산광역시 북구 산하동 995-14, 4층401호 (산하동,강동블루마더테라스) 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산감정 · 평가일 2023.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 산하동 강동산하지구도시개발구역내 강동초등학교 동측인근에 소재하며, 일부 대단지아파트, 일부상가 일부 학교 등으로 이용중이며 일부 건축중이고 그외는 나지상태임.

교통상황

차량출입 용이하고, 인근에 일반버스정류장이 소재함.

건물의 구조

찰근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 내 2~4층으로 외벽 : 치장석, 페인트 등 내벽 : 석고보드 등 창호 : 샤시 등

이용상태

공부상 용도는 일련번호 1,3,6 교육연구시설(학원), 일련번호 2 1종근생(의원), 일련번호 4 2종근생(일반음식점), 일련번호 5 교육연구시설(학원)(1종근생)이며 현황은 2~4층 전부 공실임.

설비내역

공동위생, 급배수설비, 화재관리, 승강기 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 동하향경사지대에 조성돤 2필지 일단의 장방형 유사지로 근린생활시설 및 교육연구시설 부지임.

인접 도로상태등

토지는 전면에 강동산하4로와 산하중앙2로의 각지로 접하고, 후면은 폭10미터도로에 일부 접함.

토지이용계획 및 제한상태

산하동 995-15 : 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법> 산하동 995-14 : 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상이며 외관상 일부 파손된 부분이 있으으니 참고하시기 바랍니다. 2.대지권의 목적인 토지1. 산하동 995-14 별도등기(갑구 9번,10번 압류등기).

물건 비고

공부상 용도는 교육연구시설(학원)이며, 외관상 일부 파손된 부분 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경100171 (3)

소재지: 울산광역시 북구 산하동 995-14, 4층401호 (강동블루마더테라스)

용도: 공부상 교육연구시설(학원), 제2종근린생활시설 등

감정가: 1억 4,000만원

토지 면적: 27.23㎡ (약 8.24평)

건물 면적: 58.00㎡ (약 17.55평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 경상남도정치망수산업협동조합

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

위치: 울산광역시 북구 산하동, 강동산하지구 도시개발구역 내 강동초등학교 동측 인근에 소재합니다. 주변으로는 일부 대단지 아파트, 상가, 학교 등이 혼재되어 있으며, 일부 지역은 개발이 진행 중입니다.

교통: 차량으로의 접근성이 용이하며, 단지 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

토지: 본건 토지는 전면에 강동산하4로와 산하중앙2로에 접하고 있으며, 후면 역시 폭 10미터 도로에 일부 접하고 있습니다. 해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2017년 8월 22일 접수된 경상남도정치망수산업협동조합의 근저당권입니다.

본 경매 절차를 통해 해당 근저당권 및 그 이후의 모든 권리(임의경매개시결정, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 536,091,385원

임차인 현황: 본건에 대한 임차인 현황은 확인되지 않았으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. (인수되는 임차권 없음)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 강동산하지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

주변에는 대단지 아파트와 함께 다양한 근린생활시설 및 교육시설이 혼재되어 있어 상권 형성에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

현재 공부상 용도는 교육연구시설(학원)로도 등록되어 있으나, 제2종근린생활시설(일반음식점 등)로도 등록 가능한 복합적인 용도입니다.

건물 내 2층부터 4층까지 현재 전부 공실 상태로, 향후 공실 해소 및 임차인 확보 전략이 중요합니다.

5. 생활정보

인근에는 강동초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

대규모 아파트 단지가 배후 수요를 형성하고 있으며, 해안 지역의 특성상 주변 자연 환경을 활용한 여가 활동 또한 가능합니다.

단지 내/인근 편의시설 및 관공서, 병원 등은 추가적인 조사가 필요하나, 상업지구 내 위치하므로 기본적인 생활 편의는 제공될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

현황: 본 건 건물은 외관상 일부 파손된 부분이 확인됩니다. 정확한 상태는 감정평가서를 통해 상세히 확인해야 합니다.

공실: 현재 건물 2층부터 4층까지 전부 공실 상태로, 임차인 모집 및 공실 해소를 위한 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

토지 권리사항: 대지권의 목적인 토지(산하동 995-14)에 별도 등기(갑구 9번, 10번 압류 등기)가 존재합니다. 이는 매각으로 소멸될 예정이나, 관련 서류를 통해 세부 내용을 정확히 파악할 필요가 있습니다.

용도 상이: 공부상 용도가 교육연구시설(학원) 등으로 등재되어 있으나, 제2종근린생활시설로도 활용 가능합니다. 실제 이용 시 관련 법규 및 건축물대장 상 표기된 용도와의 차이점을 면밀히 검토해야 합니다.

지역 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 북구의 개발 지구 내 위치한 근린상가(혹은 교육연구시설)로, 현재는 공실 상태 및 일부 파손이 있는 상황입니다.

다수의 선순위 권리가 존재했으나, 임의경매로 진행됨에 따라 대부분 말소될 예정입니다.

낮은 감정가 대비 높은 총 채권액을 감안할 때, 경쟁이 치열하지 않을 경우 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

향후 공실 해소 및 하자 보수를 통한 정상화 전략이 성공한다면 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

지속적인 개발이 이루어지고 있는 도시개발구역 내 입지.

해안 인접 지역으로 향후 관광 및 상업 시설 활성화 잠재력 보유.

현재의 낮은 감정가는 적극적인 투자를 고려할 만한 가격 메리트 제공.

일괄 매각으로 토지 사용에 대한 권리 확보 용이.

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 4,000만원

인수 보증금: 0원

본 물건은 높은 총 채권액으로 인해 감정가 이하 낙찰 가능성이 있습니다. 또한, 현재 공실 상태와 하자 보수 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 공실 해소 및 하자 보수에 예상되는 비용, 그리고 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

주의: 총 채권액(약 5.36억원)이 감정가(1.4억원)를 훨씬 초과하므로, 유찰이 거듭될 가능성도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.