나이스옥션 법원경매 울산 2023타경100171 [2] 울산광역시 북구 산하동 995-14, 3층308호 (산하동,강동블루마더테라스) 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산감정 · 평가일 2023.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 산하동 강동산하지구도시개발구역내 강동초등학교 동측인근에 소재하며, 일부 대단지아파트, 일부상가 일부 학교 등으로 이용중이며 일부 건축중이고 그외는 나지상태임.

교통상황

차량출입 용이하고, 인근에 일반버스정류장이 소재함.

건물의 구조

찰근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 내 2~4층으로 외벽 : 치장석, 페인트 등 내벽 : 석고보드 등 창호 : 샤시 등

이용상태

공부상 용도는 일련번호 1,3,6 교육연구시설(학원), 일련번호 2 1종근생(의원), 일련번호 4 2종근생(일반음식점), 일련번호 5 교육연구시설(학원)(1종근생)이며 현황은 2~4층 전부 공실임.

설비내역

공동위생, 급배수설비, 화재관리, 승강기 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 동하향경사지대에 조성돤 2필지 일단의 장방형 유사지로 근린생활시설 및 교육연구시설 부지임.

인접 도로상태등

토지는 전면에 강동산하4로와 산하중앙2로의 각지로 접하고, 후면은 폭10미터도로에 일부 접함.

토지이용계획 및 제한상태

산하동 995-15 : 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법> 산하동 995-14 : 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상이며 외관상 일부 파손된 부분이 있으으니 참고하시기 바랍니다. 2.대지권의 목적인 토지1. 산하동 995-14 별도등기(갑구 9번,10번 압류등기).

물건 비고

외관상 일부 파손된 부분 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경100171 (2)

소재지: 울산광역시 북구 산하동 995-14, 3층308호 (강동블루마더테라스)

건물구분: 집합건물 (근린생활시설, 교육연구시설 등 복합용도)

토지면적: 20.57㎡ (약 6.22평)

건물면적: 43.80㎡ (약 13.25평)

감정가: 94,000,000원

매각구분: 토지 및 건물 일괄 매각

경매종류: 부동산 임의경매

1.2. 입지조건

위치: 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구 도시개발구역 내, 강동초등학교 동측 인근에 소재합니다.

주변환경: 일부 대단지 아파트, 상가, 학교 등이 이용 중이며, 일부는 건축 중이고 나지 상태도 있습니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 일반버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로접근성: 전면 강동산하4로 및 산하중앙2로와 접하며, 후면으로 폭 10미터 도로에 일부 접합니다.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 대로2류, 중로1류, 소로1류 접합 지역으로 도시개발 법규에 따른 계획적인 개발이 이루어지고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 8월 22일 경상남도정치망수산업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 임의경매개시결정, 가압류 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 536,091,385원 입니다.

매각 후 인수될 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 현황 조사 시 실제 지상권 설정 여부를 반드시 확인해야 합니다.

임차인 현황:

주식회사가온일렉솔루션: 보증금 0원, 차임 200,000원, 전입/사업일자 2022년 11월 23일. 본 임차인은 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인이 없어 인수할 보증금이 없습니다.)

1.4. 상권분석

건물 용도: 공부상으로는 교육연구시설(학원), 1종근린생활시설(의원), 2종근린생활시설(일반음식점) 등 다양하게 등재되어 있습니다.

현황: 해당 물건(3층 308호)을 포함한 2~4층 전부 공실 상태입니다.

지역 특징: 강동산하지구 개발구역 내 상가로, 배후 수요로는 인근 대단지 아파트 및 주거시설이 예상됩니다.

경쟁 분석: 주변 상가 및 시설 현황에 따라 공실률 및 임대료 수준이 달라질 수 있으므로, 상세한 시장 조사가 필요합니다. 현재 공실 상태임을 감안할 때, 적극적인 마케팅 및 임대 조건 조성이 필요합니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설: 강동초등학교가 인접해 있으며, 산하동 일대에 아파트 단지 및 상업 시설이 분포하고 있습니다.

교통 접근성: 주요 도로에 인접하고 버스정류장이 가까워 교통이 편리합니다.

자연환경: 해안가와 인접한 지역으로, 주변 경관이 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

건물 하자: 감정평가서 및 물건명세서상 외관상 일부 파손된 부분이 있다고 명시되어 있습니다. 이에 대한 정확한 상태와 수리 비용을 파악해야 합니다.

공실 위험: 현재 2~4층 전체가 공실로, 임차인 모집에 어려움이 있거나 공실이 장기화될 경우 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

미확인 권리: 물건명세서에 기재된 '매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)'에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 만약 지상권이 실제로 존재하고 그 내용에 따라 부담이 발생할 수 있습니다.

토지 별도 등기: 소유권 관련하여 토지(산하동 995-14)에 압류 등기(갑구 9번, 10번)가 있다고 하나, 이는 소유권 자체에 대한 내용으로 경매 절차에서 소멸될 것으로 보이나, 등기부상 상세 내용을 재확인하는 것이 안전합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산 북구 강동 지역의 도시개발구역 내 상가 건물로, 잠재적인 성장 가능성이 있는 입지입니다.

현재 건물 전체가 공실 상태이고 외관상 일부 파손이 있어 즉각적인 임대 수익 창출보다는, 수리 및 임차인 확보를 위한 추가적인 시간과 노력이 요구됩니다.

권리관계는 비교적 명확하나, 지상권 등 특이사항은 최종적으로 확인해야 합니다.

입지적 장점과 잠재적 가치 상승 요인을 고려하되, 현재의 공실 상황과 건물 상태로 인한 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

핵심 입지: 강동산하지구 개발사업지구 내 위치하여 향후 지역 발전 시 시세 상승 기대.

배후 수요: 인근 대단지 아파트 및 주거 지역의 잠재적 소비자층 확보 가능.

권리상 안전성: 말소기준권리 이하 채무는 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 인수할 가능성이 높음.

시세 차익 기대: 현재 공실 및 외관 하자 상태로 인해 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 기회.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인이 없어 인수해야 할 보증금이 0원입니다.

입찰가는 감정가 94,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 시 확인된 건물 상태(파손 정도, 수리 비용), 예상 임대료, 공실률, 지역 시세, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

단순 감정가 또는 시세만으로 판단하기보다는, 낙찰 후 예상되는 총 투자 비용(낙찰가 + 취득세 + 수리비 + 명도비용 등)과 예상 임대 수익을 면밀히 분석하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.