나이스옥션 법원경매 울산 2023타경100171 [1] 울산광역시 북구 산하동 995-14, 4층402호 (산하동,강동블루마더테라스) 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산감정 · 평가일 2023.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 산하동 강동산하지구도시개발구역내 강동초등학교 동측인근에 소재하며, 일부 대단지아파트, 일부상가 일부 학교 등으로 이용중이며 일부 건축중이고 그외는 나지상태임.

교통상황

차량출입 용이하고, 인근에 일반버스정류장이 소재함.

건물의 구조

찰근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 내 2~4층으로 외벽 : 치장석, 페인트 등 내벽 : 석고보드 등 창호 : 샤시 등

이용상태

공부상 용도는 일련번호 1,3,6 교육연구시설(학원), 일련번호 2 1종근생(의원), 일련번호 4 2종근생(일반음식점), 일련번호 5 교육연구시설(학원)(1종근생)이며 현황은 2~4층 전부 공실임.

설비내역

공동위생, 급배수설비, 화재관리, 승강기 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 동하향경사지대에 조성돤 2필지 일단의 장방형 유사지로 근린생활시설 및 교육연구시설 부지임.

인접 도로상태등

토지는 전면에 강동산하4로와 산하중앙2로의 각지로 접하고, 후면은 폭10미터도로에 일부 접함.

토지이용계획 및 제한상태

산하동 995-15 : 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법> 산하동 995-14 : 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상이며 외관상 일부 파손된 부분이 있으으니 참고하시기 바랍니다. 2.대지권의 목적인 토지1. 산하동 995-14 별도등기(갑구 9번,10번 압류등기).

물건 비고

공부상 용도는 교육연구시설(학원)이며, 외관상 일부 파손된 부분 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경100171 (1)

소재지: 울산광역시 북구 산하동 995-14, 4층402호 (강동블루마더테라스)

용도: 근린상가 (공부상 교육연구시설(학원))

감정가: 140,000,000원

토지면적: 27.23㎡ (약 8.24평)

토지지분: 27.234401466868995㎡ (약 8.24평)

건물면적: 58.00㎡ (약 17.55평)

건물지분: 58㎡ (약 17.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경상남도정치망수산업협동조합

특이사항: 공동담보, 외관상 일부 파손된 부분 있음.

주의사항: 공부상 용도는 교육연구시설(학원)이며, 현황 2~4층 전부 공실.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구 도시개발구역 내 강동초등학교 동측 인근에 소재합니다. 주변은 일부 대단지 아파트, 상가, 학교 등으로 이용 중이며, 일부 건축 중인 나지 상태의 토지도 있습니다.

교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 일반 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태: 본 토지는 전면에 강동산하4로와 산하중앙2로의 각지로 접하고 있으며, 후면은 폭 10미터 도로에 일부 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구)으로 지정되어 있으며, 대로2류, 중로1류, 소로1류 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 8월 22일 접수된 경상남도정치망수산업협동조합의 근저당권입니다.

등기부채권 총액: 536,091,385원 (근저당 520,000,000원 + 가압류 16,091,385원)

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상이며, 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않아 권리 분석상 인수되는 임차인은 없는 것으로 판단되나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

건물 용도 및 현황: 본 건물은 공부상 제2종근린생활시설 및 교육연구시설로 등재되어 있으며, 본건(402호)은 공부상 용도 근린상가입니다. 건물 전체적으로는 교육연구시설(학원), 근린생활시설(의원, 일반음식점) 등으로 사용되었으나, 현재 2층부터 4층까지 전부 공실 상태입니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 4층 규모이며, 본건은 4층에 위치합니다. 외벽은 치장석, 페인트 등으로 마감되었고, 내벽은 석고보드, 창호는 샤시 등으로 마감되었습니다.

설비 내역: 공동 위생, 급배수 설비, 화재관리 시스템, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 강동초등학교가 인근에 위치하며, 주변으로 상업 시설 및 공동주택 단지가 혼재되어 있습니다.

교통: 차량으로의 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 환경: 해안 지역 개발 지구에 속해 있어 주변 환경은 지속적으로 발전 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 상태: 감정평가서에 따르면 외관상 일부 파손된 부분이 확인되어 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

공실 장기화 가능성: 본 건을 포함한 2~4층 전체가 공실 상태임을 감안할 때, 임대 수익 창출까지 시간이 소요될 수 있습니다.

임대 관계 미상: 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단되나, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 별도 확인이 필요합니다.

주변 혐오시설: 자체 조사 결과, 해당 물건 인근에 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 울산 북구 산하동 지역에 악취 민원과 관련된 아스콘 업체가 언급된 바 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성 및 현재 운영 여부는 불확실합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산 북구 강동산하지구에 위치한 상가 건물로, 지역 개발 잠재력과 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없는 것은 큰 장점입니다. 다만, 건물 일부 파손 및 장기 공실 상태는 투자의 신중함을 요구하는 부분입니다. 합리적인 가격으로 접근한다면 향후 지역 활성화에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

지역 개발 잠재력: 강동산하지구 도시개발구역 내 위치로, 향후 지역 발전과 더불어 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

우수한 입지: 강동초등학교 및 주변 상업 시설과의 인접성으로 배후 수요 확보 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되므로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

합리적 접근 가능성: 감정가 대비 현 공실 상태 등을 고려하여 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 경매 물건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 확인됩니다.

감정가는 140,000,000원이나, 현재 건물 일부 파손 및 다수 호실의 공실 상태를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

시세 조사 및 현장 방문을 통해 건물의 실질적인 가치를 평가한 후, 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.