나이스옥션 법원경매 경주 2024타경10743 [3] 경북 경주시 안강읍 산대리 2085-1, 나동 5층 603호 (봉림타운) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오감정 · 평가일 2024.02.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 번호 (1-3) 토지는 경상북도 경주시 안강읍 하곡리 소재 ‘호국로(국도28호선)’의
‘하곡교(橋)’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 농촌취락 및 농경지, 임야 등으로 형성되어
있습니다.

교통상황

본건 번호 (1-3) 토지는 맹지로 서측의 인접한 토지를 통해 출입하며, 간선도로, 대중교통
등의 제반교통사정은 다소 불편한 편입니다.

형태 및 이용상태

본건 번호 (1) 토지는 대략 사다리형, 번호 (2) 토지는 사다리형, 번호 (3) 토지는 부정형
으로 인근지와 대체로 동고이고 자체지반 평탄하며, 번호 (1) 토지는 "전 및 창고 부지이며,
번호 (2, 3) 토지는 "전"입니다.

인접 도로상태

본건 번호 (1, 2, 3) 토지는 공히 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 번호 (1, 2) 토지는 생산관리지역이며,
가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
소하천예정지(노실천)<소하천정비법>입니다.
번호 (3) 토지는 생산관리지역이며,
가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 번호 (1, 2) 토지 지상에 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물 및 비닐하우스가
소재하며, 번호 (2) 지상에 과수목(매실나무 1주)이 식재되어 생장하고 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다.
(나) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2024타경10743 (3)

물건종별: 아파트

소재지: 경북 경주시 안강읍 산대리 2085-1, 나동 5층 603호 (봉림타운)

감정가: 26,000,000원

토지면적: 39.98㎡ (약 12.09평)

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 중소벤처기업진흥공단

건물 준공일: 1992년 5월 13일

1.1. 입지조건

* 본건은 경상북도 경주시 안강읍 산대리 소재 ‘호국로(국도28호선)’의 ‘하곡교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 농촌 취락, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 토지는 맹지이며, 인접 토지를 통해 출입해야 합니다.

* 간선도로 및 대중교통 이용 등 제반 교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

* 본건이 속한 ‘봉림타운’은 1992년에 준공된 아파트 단지입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 1992년 7월 27일자 국민은행 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (다만, 구체적인 내용은 확인 필요)

* 등기부채권 총액: 106,634,749원

* 주요 등기사항:

* 갑1: 정창락 소유권이전 (1992-07-27)

* 을1: 국민은행 근저당 (13,000,000원, 말소기준)

* 갑4: 중소벤처기업진흥공단 가압류 (74,207,271원)

* 갑5: 경북 가압류 (19,427,478원)

* 갑6: 와이앤케이파트너스대부 강제경매 (2024타경10286 관련)

* 갑7: 중소벤처기업진흥공단 강제경매 (101,083,273원, 본건 2024타경10743)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 파악된 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 농촌 지역으로, 주변 상업 시설은 발달하지 않은 편입니다.

* 인근의 '안강읍' 중심가로 이동 시 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 주요 상권은 '안강읍' 시가지에 형성되어 있으며, 본건과는 다소 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 맹지로서 인접 토지를 통해 출입해야 하므로 차량 접근성이 제한적입니다. 대중교통 이용도 다소 불편한 편입니다.

* 편의시설: 인근에 농경지 및 임야 위주의 자연환경을 가지고 있으며, 대규모 편의시설은 부족합니다. 기본적인 생활 편의는 '안강읍' 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 본건 주변의 구체적인 교육 시설 정보는 제공되지 않았습니다.

* 의료시설: 종합병원 등 대규모 의료 시설은 '경주시' 시내 또는 인근 도시를 이용해야 할 가능성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지로서 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있으며, 인접 토지와의 관계 설정이 중요합니다.

* 토지(번호 1, 2) 지상에 제시외 건물 및 비닐하우스, 과수목이 소재하므로 이에 대한 처리 방안을 확인해야 합니다.

* 차량 접근 및 대중교통 이용이 불편하여 주거 편의성이 낮을 수 있습니다.

* 준공된 지 30년 이상 경과한 아파트 건물로, 유지보수 및 리모델링 필요성이 있을 수 있습니다.

* 관련 사건, 중복 사건 정보가 있어 추가적인 법적 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용 계획상 생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천예정지 등 관련 법규에 따른 규제가 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경주시 안강읍 외곽 농촌 지역에 위치한 아파트입니다.

* 부동산 강제 경매로 진행 중이며, 현재까지 파악된 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

* 맹지이고 교통이 불편하며, 주변 편의시설 접근성이 낮다는 단점이 있습니다.

* 토지 위에 제시외 건축물 및 과수목이 존재하며, 이를 어떻게 처리할지에 대한 고려가 필요합니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하나, 관련 사건 및 중복 사건 발생 이력이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 자연환경 속에서의 조용한 생활을 선호하거나, 토지 및 건물 활용에 대한 구체적인 계획이 있는 경우 검토해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담이 없는 권리 관계: 말소기준 권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 저렴한 감정가: 다른 지역 아파트 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 가능성이 있습니다. (단, 낮은 감정가의 원인 분석이 필수적입니다.)

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 26,000,000원입니다.

* 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 현장 조사 및 주변 시세, 물건의 현 상태(맹지, 교통 불편, 제시외 물건 등)를 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 필요합니다.

* 주변 유사 아파트 매매 사례 및 경매 낙찰가율을 참고하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 추가적인 조사(토지 이용 현황, 제시외 물건 처리 비용, 잠재적 리스크 해소 방안 등) 없이는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.