나이스옥션 법원경매 경주 2024타경10743 [2] 경상북도 경주시 안강읍 하곡리 408 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오감정 · 평가일 2024.02.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 번호 (1-3) 토지는 경상북도 경주시 안강읍 하곡리 소재 ‘호국로(국도28호선)’의
‘하곡교(橋)’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 농촌취락 및 농경지, 임야 등으로 형성되어
있습니다.

교통상황

본건 번호 (1-3) 토지는 맹지로 서측의 인접한 토지를 통해 출입하며, 간선도로, 대중교통
등의 제반교통사정은 다소 불편한 편입니다.

형태 및 이용상태

본건 번호 (1) 토지는 대략 사다리형, 번호 (2) 토지는 사다리형, 번호 (3) 토지는 부정형
으로 인근지와 대체로 동고이고 자체지반 평탄하며, 번호 (1) 토지는 "전 및 창고 부지이며,
번호 (2, 3) 토지는 "전"입니다.

인접 도로상태

본건 번호 (1, 2, 3) 토지는 공히 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 번호 (1, 2) 토지는 생산관리지역이며,
가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
소하천예정지(노실천)<소하천정비법>입니다.
번호 (3) 토지는 생산관리지역이며,
가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 번호 (1, 2) 토지 지상에 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물 및 비닐하우스가
소재하며, 번호 (2) 지상에 과수목(매실나무 1주)이 식재되어 생장하고 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다.
(나) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건내역

물건명: 토지

사건번호: 경주지원 2024타경10743 (2)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 32,536,000원

채권자: 중소벤처기업진흥공단

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경상북도 경주시 안강읍 하곡리 408

토지용도: 전

토지면적: 664.00㎡ (약 200.86평)

토지지분: 664㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.3. 매각대상

매각대상: 토지매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 관련사건, 중복사건, 농지취득자격증명 요구됨.

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 몰수될 수 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 경상북도 경주시 안강읍 하곡리에 위치하며, '호국로(국도28호선)'와 '하곡교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 농촌 취락, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 토지는 맹지로서 서측에 인접한 토지를 통하여 출입이 가능합니다. 간선도로 및 대중교통 접근성이 다소 불편한 편으로, 전반적인 교통 여건은 다소 열악한 편입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 대체로 사다리형 또는 부정형의 형태를 띠고 있으며, 인근 토지와 비교하여 고저차가 크지 않고 자체 지반은 평탄한 상태입니다. 본건 (1) 토지는 '전 및 창고 부지'로 이용되고 있으며, (2)번과 (3)번 토지는 '전'으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 (1), (2), (3)번 토지는 모두 맹지입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 (1), (2)번 토지는 생산관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(일부제한(200)) 및 소하천예정지(노실천)로 지정되어 있습니다.

본건 (3)번 토지는 생산관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(일부제한(200))으로 지정되어 있습니다.

2.6. 제시외 물건

본건 (1), (2)번 토지 지상에는 제시외 건물 및 비닐하우스가 소재하고 있으며, (2)번 토지 지상에는 과수목(매실나무 1주)이 식재되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 정창락 (1985-05-06)

* 가압류: 중소벤처기업진흥공단 (2020-12-14, 74,207,271원, 말소)

* 가압류: 경북 (2023-11-21, 19,427,478원, 말소)

* 강제경매: 중소벤처기업진흥공단 (2024-02-16, 101,083,273원, 말소)

등기부채권 총액은 194,718,022원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 총액은 0원입니다. 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상업성

본건 소재지는 농촌 취락 및 농경지가 주를 이루는 지역으로, 일반적인 상업 활동보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설이나 유통 시설과는 거리가 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에는 농경지와 임야가 분포하며, 소규모 주거 단지가 산재해 있습니다. 국도 28호선이 인근을 지나고 있어 차량을 이용한 이동은 가능하나, 대중교통 이용은 불편한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지역 내 기본적인 생활 편의시설(소규모 마트, 마을회관 등)은 존재할 수 있으나, 현대적인 편의시설(대형마트, 병원, 문화시설 등) 이용을 위해서는 인근의 안강읍 시가지 또는 포항시 등지로 이동해야 합니다.

5.2. 교통 및 접근성

앞서 언급했듯이 본건은 맹지이며, 대중교통 이용이 불편한 지역입니다. 차량을 이용한 출입 역시 인접 토지의 협조가 필요하여 접근성이 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있는 중대한 리스크가 존재합니다.

6.2. 맹지 및 도로 접근성

토지가 맹지이며, 인접 토지를 통하지 않고는 외부 도로로의 접근이 불가능합니다. 이는 토지 이용 및 활용에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천예정지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 있어 법적인 제한이 따릅니다.

6.4. 제시외 건물 및 식생

토지 상에 소재하는 제시외 건물, 비닐하우스, 과수목 등은 경매 낙찰 후 철거 또는 처리에 대한 추가 비용 및 노력이 발생할 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 가능성

제공된 정보 및 주변 환경으로 볼 때, 인근에 혐오시설이 존재한다는 직접적인 언급은 없습니다. 그러나 농촌 지역 특성상, 또는 과거 개발 이력에 따라 예기치 못한 시설이 존재할 가능성도 배제할 수 없으므로, 현장 방문을 통한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 경상북도 경주시 안강읍 하곡리 소재 토지는 농촌 지역의 농경지로, 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 가장 중요한 고려사항입니다. 맹지이며 교통이 불편하고 토지 이용에 여러 제한이 따르는 단점이 있습니다. 또한, 제시외 건물 등의 존재로 추가적인 관리 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 감정가는 32,536,000원으로 책정되어 있어, 농업적 또는 장기적인 관점에서 접근할 경우 잠재적 가치를 평가해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농지 취득 자격이 있는 실수요자에게는 경작 목적의 토지로 접근 가능성이 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성을 염두에 둔 장기 투자 관점에서의 검토가 필요합니다.

* 감정가 대비 낮은 초기 접근 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 농지의 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가, 향후 개발 가능성, 농지 취득 자격 발급 용이성 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 입찰 시에는 본건 감정가 32,536,000원을 기준으로 하여, 인수 부담, 권리 분석, 현장 조사 결과, 농지 취득 관련 제반 사항 등을 면밀히 검토하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.