나이스옥션 법원경매 경주 2024타경10743 [1] 경북 경주시 안강읍 하곡리 404 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오감정 · 평가일 2024.02.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 번호 (1-3) 토지는 경상북도 경주시 안강읍 하곡리 소재 ‘호국로(국도28호선)’의
‘하곡교(橋)’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 농촌취락 및 농경지, 임야 등으로 형성되어
있습니다.

교통상황

본건 번호 (1-3) 토지는 맹지로 서측의 인접한 토지를 통해 출입하며, 간선도로, 대중교통
등의 제반교통사정은 다소 불편한 편입니다.

형태 및 이용상태

본건 번호 (1) 토지는 대략 사다리형, 번호 (2) 토지는 사다리형, 번호 (3) 토지는 부정형
으로 인근지와 대체로 동고이고 자체지반 평탄하며, 번호 (1) 토지는 "전 및 창고 부지이며,
번호 (2, 3) 토지는 "전"입니다.

인접 도로상태

본건 번호 (1, 2, 3) 토지는 공히 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 번호 (1, 2) 토지는 생산관리지역이며,
가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
소하천예정지(노실천)<소하천정비법>입니다.
번호 (3) 토지는 생산관리지역이며,
가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 번호 (1, 2) 토지 지상에 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물 및 비닐하우스가
소재하며, 번호 (2) 지상에 과수목(매실나무 1주)이 식재되어 생장하고 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다.
(나) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 지상소재 건물, 비닐하우스 매각 제외.
3. 최저매각가격은 지상 건물로 인해 제한된 가격임.
4. 농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 경주지원 2024타경10743 (1)

소재지: 경북 경주시 안강읍 하곡리 404

용도: 전 (밭)

감정가: 25,200,000원

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 중소벤처기업진흥공단

1.2. 면적 정보

토지 면적: 502.00㎡ (약 151.86평)

건물 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 물건 특성

매각 대상: 토지 일괄 매각 (다만, 주의사항에 따라 지상 건물 및 비닐하우스는 매각에서 제외됨)

토지 지분: 502㎡

건물 지분: 0㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상북도 경주시 안강읍 하곡리 소재, '호국로' 및 '하곡교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농촌 취락과 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 하곡리에는 수령 300년의 은행나무가 있는 등 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

2.2. 교통 여건

본 건은 맹지로서, 서측의 인접한 토지를 통해 출입해야 합니다. 간선도로 및 대중교통 이용이 다소 불편한 편이며, 자가용이 필수적입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전(1985-05-06, 정창락) 외에 가압류 2건(중소벤처기업진흥공단, 경북) 및 강제경매 1건(중소벤처기업진흥공단)이 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 2020-12-14 접수된 중소벤처기업진흥공단의 가압류입니다. 등기부채권 총액은 194,718,022원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 특이 권리 분석

물건 명세서상 "매각에서 제외하는 지상 건물 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음"이라고 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 토지를 낙찰받더라도, 지상에 존재하는 매각 제외 건물에 대해 법정지상권이 성립될 가능성이 있어 주의가 필요함을 의미합니다.

4. 상권분석

주변은 전형적인 농촌 지역으로, 상업 시설이나 산업 시설은 밀집되어 있지 않습니다. 농업 활동에 적합한 입지이며, 생산관리지역으로 지정되어 향후 토지 이용 계획에 따른 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 인근 안강읍 두류공업지역에 폐기물처리시설 등이 밀집해 있어 악취 민원 및 환경 문제가 제기된 바 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 농촌 지역에 위치하여 주변 편의시설 및 관공서 이용을 위해서는 안강읍 소재지 또는 경주시내로 이동해야 합니다. 대중교통 이용이 불편하므로 자가용을 이용하는 것이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본 건 토지(일부)는 생산관리지역이며, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 소하천예정지(노실천) 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 가능성

매각에서 제외되는 지상 건물로 인해 법정지상권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지 사용에 제약을 초래할 수 있으며, 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 농지 취득 관련

본 건은 '전(밭)'으로서 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수되므로, 낙찰 전 반드시 해당 서류 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.4. 맹지

본 건은 맹지이므로, 차량 및 통행로 확보를 위해 인접 토지 소유자와의 협의 또는 토지 매입이 필요할 수 있습니다.

6.5. 제시외 건물 및 지장물

지상에 제시외 건물, 비닐하우스, 과수목(매실나무 1주) 등이 존재하지만, 이들은 매각에서 제외됩니다. 다만, 이러한 지장물의 존재는 토지 활용에 물리적 제약을 주거나, 추후 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 토지만 매각 대상이나, 지상에 매각 제외되는 건물과 비닐하우스 등이 존재하여 법정지상권 성립 가능성이 있는 복합적인 권리 관계를 가지고 있습니다. 맹지이며 농지이므로 농지취득자격증명 발급 및 토지 이용 계획을 신중하게 검토해야 합니다. 이러한 제약 사항들이 최저매각가격에 반영되었을 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

- 건물 존재로 인해 최저매각가격이 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

- 경주 지역의 잠재적 발전 가능성을 고려한 장기적 관점의 투자 접근이 가능합니다.

- (추가 정보: 주변 지역 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 안강읍 일대 공업단지 밀집 지역의 악취 민원 이력은 파악되었습니다).

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 법정지상권 성립 여부, 농지 취득 가능성, 맹지 해소 방안, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 상기 명시된 리스크 요인들을 충분히 검토한 후, 투자자의 위험 감수 수준에 맞춰 신중하게 결정하시기 바랍니다. 상세한 현장 조사를 통해 정확한 시세 파악 및 권리 관계 분석을 선행할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.