나이스옥션 법원경매 대구 2024타경108613 [1] 대구 중구 남산동 3000, 105동 13층1306호 (남산동,극동스타클래스남산) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛감정 · 평가일 2024.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 "경북공업고등학교" 북측 인근에 위치하고 있는
"극동스타클래스남산 제105동 제13층 제1306호" 단위세대로서, 부근은 대규모 아파트
단지, 단독주택 및 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 도시철도3호선 "남산역" 및 시내버스정류장이
소재하는 등 제반교통사정은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 105동 지상 30층 중 13층 1306호 단위세대로서,
외벽 : 석재치장 및 몰탈위 페인트마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
바닥 : 강화마루 및 타일 마감 등
창호 : 시스템창호 입니다.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)로 이용중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 엘리베이터설비 및 도시가스에 의한 개별
난방설비 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 부정형의 토지로서 인근지대와 대체로 등고평탄하며, 아파트부지로 이용중
입니다.

인접 도로상태등

본 아파트단지 서측으로 폭 약 30미터, 남측으로 폭 약 15미터, 동측으로 폭 약 10미터
의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역,
대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 상대보호구역(대구가톨릭
대학교대신학원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구남산초등학교)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북공업고등학교,
경구중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),
성모유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역<대구광역시
문화재보호조례>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 대구지방법원 2024타경108613 (1)

* 소재지: 대구 중구 남산동 3000, 105동 13층1306호 (남산동, 극동스타클래스남산)

* 용도: 아파트

* 감정가: 416,000,000원

* 토지면적: 37.74㎡ (약 11.42평)

* 건물면적 (분양면적 추정): 78.50㎡ (약 23.74평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 관련 사건 있음.

* 주의사항:

* 특수물건정보: 관련 사건 있음.

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1.2. 감정평가 요약

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* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 "경북공업고등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 대규모 아파트 단지, 단독주택 및 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 도시철도 3호선 "남산역" 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 105동 지상 30층 중 13층 1306호 단위세대로서, 외벽은 석재치장 및 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 강화마루 및 타일 마감, 창호는 시스템창호입니다.

* 이용상태: 아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)로 이용 중입니다.

* 설비내역: 급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 엘리베이터설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 대상토지는 부정형의 토지로서 인근지대와 대체로 등고평탄하며, 아파트부지로 이용중입니다.

* 인접 도로상태: 본 아파트단지 서측으로 폭 약 30미터, 남측으로 폭 약 15미터, 동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 근린상업지역, 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역입니다. 대로2류, 소로1류, 소로2류, 소로3류, 중로2류의 도로와 접합되어 있습니다. 또한, 대구가톨릭대학교대신학원, 대구남산초등학교, 경북공업고등학교, 경구중학교, 성모유치원 등과 관련된 상대보호구역이며, 문화재보존영향 검토대상구역입니다.

* 공부와의 차이: 해당 사항 없습니다.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

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1.3. 임차인 현황

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* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상. 금액이 미상이라도 인수 또는 명도 시 주의 필요.

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1.4. 집합건물 등기부 요약

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* 소유권: 성재건설(보존) -> 김징숙(이전) -> 강우석(이전, 매매, 2015-09-09).

* 말소기준권리: 대구은행 근저당 (2015-09-09, 264,500,000원).

* 등기부채권 총액: 420,186,425원.

* 본 경매는 채권자 (주OOOOOOOO)에 의한 임의경매로 진행 중이며, 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

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1.5. 물건명세서 참고사항

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* 작성일: 2026-07-27.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음).

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1.6. 아파트 정보 (극동스타클래스남산)

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* 주소: 대구광역시 중구 남산동 3000.

* 사용승인일: 2014년 6월 27일.

* 총 동수: 10동.

* 총 세대수: 946세대.

* 면적 정보:

* 본건 건물면적 (분양면적 추정): 78.50㎡ (약 23.74평).

* 토지 지분면적: 37.74㎡ (약 11.42평).

* 최근 매매 사례 (전용면적): 약 59.52㎡ ~ 59.87㎡.

* 주차: 총 90대 (지하 21대, 지상 6대). (건축물표제부 상 총 주차대수와 차이가 있을 수 있으나, 일반적으로 충분한 주차 공간으로 판단됨).

* 최고/최저층: 30층 / 2층.

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소.

* 전기차 충전기: 지하 9대.

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2. 입지조건

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2.1. 주변 교통

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* 도시철도 3호선 남산역 도보 이용 가능.

* 다수의 시내버스 노선 운행.

* 차량 접근성 우수.

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2.2. 주변 시설

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* 교육 시설: 경북공업고등학교, 대구남산초등학교, 경구중학교, 성모유치원, 대구가톨릭대학교대신학원 등 교육기관 인접.

* 상업 시설: 근린상가 형성.

* 주거 시설: 대규모 아파트 단지 및 단독주택 밀집.

* * 혐오 시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않으며, 주로 교육 및 주거 시설이 밀집해 있음.

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2.3. 지역 특징

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* 대구광역시 중구 남산동은 도심의 주요 지역으로, 생활 편의 시설 및 교통망이 잘 갖추어진 주거 및 상업 복합 지역.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 소유권: 강우석으로 이전 등기됨 (2015-09-09).

* 권리 관계:

* 말소기준권리: 대구은행 근저당 (2015-09-09, 264,500,000원).

* 본건 경매는 말소기준권리보다 후순위인 채권자 (주OOOOOOOO)의 임의경매로 진행 중임.

* 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

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3.2. 임차인 현황

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* 임차인 정보: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상.

* * 임차인 정보가 명확하지 않아, 실제 점유 관계 및 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으니 주의 필요.

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3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

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* 등기부 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리(유치권, 법정지상권 등)는 확인되지 않음.

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4. 상권분석

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4.1. 주거 환경

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* 본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 형성하고 있음.

* 인근 근린상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

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4.2. 지역 활성화 잠재력

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* 대구 도심 지역으로, 향후 재개발 또는 도시 정비 사업 등을 통해 가치 상승 가능성 보유.

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5. 생활정보

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5.1. 편의 시설

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* 단지 내 복리시설 및 인근 근린상가를 통한 쇼핑, 외식 등 편의시설 이용 용이.

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5.2. 교육 시설

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* 초등학교, 중학교, 고등학교, 대학교, 유치원 등 다양한 교육 시설이 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경.

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5.3. 교통 및 접근성

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* 대중교통 이용 편리하며, 주요 도로망 접근성이 우수하여 시내외 이동이 편리함.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 명도

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* 임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

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6.2. 토지이용계획 제한

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* 문화재보존영향 검토대상구역, 교육환경 보호구역 등 일부 제한 사항이 존재하여 향후 개발이나 활용에 제약이 있을 수 있음.

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6.3. 감정가와 시세 차이

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* 감정가(416,000,000원) 대비 최근 매매 시세가 더 높을 것으로 예상되어, 입찰 경쟁 심화 가능성.

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7. 종합 의견

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* 본 물건은 대구 중구 중심부에 위치한 아파트로, 편리한 교통 및 우수한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 최근 매매 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익 실현 가능성이 높아 보이는 투자 가치가 있는 물건입니다.

* 다만, 임차인 명도 관련 불확실성과 일부 토지 이용 제한 사항은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

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8. 투자 포인트

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8.1. 우수한 입지 조건

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* 대구 도심 지역으로, 풍부한 생활 인프라와 교통망을 이용할 수 있음.

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8.2. 시세 대비 저평가 가능성

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* 최근 실거래가 기준으로 볼 때, 감정가 대비 추가 상승 여력이 있을 것으로 판단됨.

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8.3. 안정적인 주거 환경

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* 대규모 아파트 단지 내 위치하여 주거 쾌적성이 높음.

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9. 예상 입찰가

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* 감정가: 416,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 최근 매매 사례(전용면적 약 59.52㎡ ~ 59.87㎡)의 거래가액은 363,000,000원 ~ 373,000,000원 수준입니다.

* 이를 바탕으로 환산한 단위면적당 가격(약 6,141,300원/㎡)을 본건의 건물면적(78.50㎡)에 적용 시, 예상 시세는 약 482,000,000원 이상으로 추정됩니다.

* 인수 보증금: 0원

* * 예상 입찰가: 440,000,000원 ~ 460,000,000원

* 본 물건은 감정가(416,000,000원) 대비 예상 시세가 높아, 감정가를 상회하는 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 임차인 명도 관련 불확실성 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.