나이스옥션 법원경매 대구 2024타경107702 [1] 대구광역시 북구 칠곡중앙대로 312, 102동 2층203호 (관음동,강북화성파크드림) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)가람감정 · 평가일 2024.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 태전동 소재 "태암초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트 단지 및 근린생활시설
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 대중교통의 이용 및 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 제2층 제203호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 인테리어 벽지 및 타일 등 마감
바닥 : 장판지 깔기 및 타일 등 마감
창호 : 샷시 창호 등 마감

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서, 인접 필지와 대체로 등고 평탄하며, "아파트부지"임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 35미터 및 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호 1)
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역,대로1류(폭 35m-40m)(접합), 가축사육제
한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.
■ 기호 2)
도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2024타경107702 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO

* 소재지 및 건물정보

소재지: 대구광역시 북구 칠곡중앙대로 312, 102동 2층203호 (관음동,강북화성파크드림)

용도: 아파트

건물명: 강북화성파크드림

사용승인일: 2007년 12월 20일

* 면적 및 감정가

감정가: 291,000,000원

토지면적: 43.38㎡ (약 13.12평)

토지지분: 43.3759㎡

건물면적 (전용면적): 84.93㎡ (약 25.68평)

건물지분: 84.9272㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

* 매각 대상 및 구분

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 태전동 소재 "태암초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. (감정평가서 요약)

* 교통 및 도로 상황

차량의 진·출입이 가능하며, 대중교통 이용 및 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다. (감정평가서 요약)

본건 서측으로 폭 약 35미터 및 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다. (감정평가서 요약)

* 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역에 속해 있으며, 대로1류(폭 35m-40m), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. (감정평가서 요약)

3. 권리분석

* 경매 개요

사건번호: 대구지방법원 2024타경107702 (1)

채권자: 서OOOOOOOOO

경매 구분: 부동산임의경매

* 권리 현황

말소기준권리: 서대구신용협동조합의 근저당권 (2021.09.10. 접수, 채권최고액 288,000,000원).

매각으로 인해 위 근저당권보다 선순위 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 가압류 및 임의경매 개시결정 등은 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 306,192,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 주로 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집된 주거지역으로 형성되어 있습니다. (감정평가서 요약)

단지 내 및 인근에 편의시설이 존재하여 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업시설보다는 주거 편의를 위한 소규모 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

교육시설: "태암초등학교"가 인근에 위치하여 통학이 용이합니다. (감정평가서 요약)

기타: 아파트 단지 내 및 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 아파트 단지 정보

아파트명: 강북화성파크드림

건축물 정보:

- 사용승인일: 2007년 12월 20일 (준공 후 약 19년차)

- 총 동수: 4개 동

- 총 세대수: 392세대

- 최고 층수: 15층 (본건 2층)

- 주차 대수: 총 207대 (세대당 약 0.53대)

- 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

- 전기차 충전기: 지상 5대, 지하 5대

6. 잠재적 리스크

* 주소 표기 차이

감정평가서상 위치(태전동)와 등기부 및 매각물건 정보상 주소(관음동, 칠곡중앙대로 312) 간에 미세한 차이가 존재하나, 동일 아파트 단지(강북화성파크드림) 내 물건으로 판단됩니다.

* 임대차 관계 미상

임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 점유자 현황 및 보증금, 차임 등 구체적인 임대차 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 건물 노후도

2007년 사용승인으로 준공 후 19년이 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주차 공간

총 세대수 대비 주차 대수(207대)가 적은 편으로, 세대당 약 0.53대에 해당하여 주차 공간이 부족할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 물건 총평

본건은 대구광역시 북구에 위치한 강북화성파크드림 아파트로서, 초등학교 및 근린생활시설 인접으로 기본적인 생활 편의성이 확보된 주거지입니다. 교통 접근성은 보통 수준으로 평가되며, 권리관계는 말소기준권리를 중심으로 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다. 다만, 주소 표기상의 혼동 가능성, 임대차 관계 미확인, 건물 노후화 및 주차 공간 부족 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주요 강점

안정적인 주거지역 내 입지: 대구 북구의 형성된 아파트 단지 내 물건으로 수요층이 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리관계 명확성: 말소기준권리 외 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

시세 대비 합리적 감정가: 최근 매매 시세와 비교했을 때, 경매를 통한 취득 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 3월, 4월, 6월에 해당 면적(84.985㎡)의 거래가 각각 27,800만원, 28,000만원, 28,000만원에 이루어졌습니다. 이를 평균하면 약 27,933만원 (279,333,333원)입니다.

본건의 감정가는 291,000,000원입니다.

* 예상 입찰 범위

인수해야 할 보증금이 없는 상황을 고려하여, 최근 시세 평균가(약 27,933만원)를 기준으로 보수적인 접근을 추천합니다.

일반적인 경매 낙찰률 및 본건의 층수(2층) 등을 감안할 때, 최근 시세 평균가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 251,400,000원 (27,933만원의 90%) ~ 279,333,333원 (27,933만원의 100%) 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

좀 더 공격적으로 접근 시, 감정가(291,000,000원) 대비 90% 수준인 261,900,000원부터 고려할 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 방문 조사, 주변 부동산 시세 재확인, 해당 경매 물건의 경쟁률 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.