나이스옥션 법원경매 서산 2023타경55021 [5] 충청남도 서산시 인지면 산동리 385 외 4필지 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2023.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 인지면 산동리 소재"산저마을" 북측 인근에 위치하며 주위는 전, 답 등의 농경지와 임야, 단독주택, 소규모 공장등이 혼재하는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 및 인접토지까지 차량 및 농기계 접근이 가능하며, 주위에 버스정류장 및 지방도 및 간선도로 등이 위치하고 있어 제반여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1, 2 : 부정형 평지로서 현황 "답"으로 이용중임.
기호 3, 4 : 부정형 평지로서 현황 "답 기타"으로 이용중임.
기호 5-7,9,10 : 세장형 평지로서 현황 "답"으로 이용중임.
기호 8 : 가장형 평지로서 현황 "답"으로 이용중임.
기호 12-14 : 부정형 평지로서 현황 " 도로 등"으로 이용중임.
기호 16 : 부정형의 평지로서 현황 "단독주택 건부지"로 이용중임.
기호 11,17 : 부정형 평지로서 현황 "주거 기타"로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,2,3,4 : 지적도상 맹지이나 인접토지를 통해 접근이 가능함.
기호 11 : 북쪽으로 폭 3미터의 포장도로를 이용중임.
기호 5-10 : 경지정리지대내 확충된 폭 3미터의 농로를 이용중임.
기호 12-14 : 현황 "도로 등"임
기호 16 : 서쪽 및 북측으로 폭 3미터의 포장도로를 이용중임.
기호 17 : 북쪽으로 폭 3미터의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-4, 11, 16 : 농림지역 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전술항공:5km)(해발고도57미터미만위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법> 임.
기호 2-10, 12-14, 17 : 농림지역 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소
/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한
보호구역(전술항공:5km)(해발고도57미터미만위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

별지 "사진용지", "지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

기호 3, 4 : 공부상 "답"이나 현황 "답 기타"으로 이용중임.
기호 17 : 공부상 "전"이나 현황 "주거 기타"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 15 : 연와조 스라브지붕 단층 농가주택으로써.
외벽 : 벽돌노출쌓기 및 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 마감 등
바닥 : 장판지깔기 마감 등
창호 : 새시창호 등으로 시공되었음.

이용상태

기호 15 : 현황 "농가주택"으로 이용중임.

설비내역

기호 15 : 기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 및 난방설비 등이 구분되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "사진용지", 및 "지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

기호 15 건물에 공부에 포함되지 않는 지하실 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기호 15 건물에 소재하는 지하실은 주건물과의 분리 및 독립적 사용 등이 어려운 종물 및 부합물로써 건물 평가시 이를 포함하여 평가하였음.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록3,4,17 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 매수보증금 몰수)
- 제시외 건물(창고), 컨테이너 매각에서 제외
- 매각에서 제외된 지상 건물을 위하여 법정지상권 성립 여지 있음
- 최저매각가격은 매각에서 제외된 제시외 건물로 인하여 제한받은 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2023타경55021 (5)

소재지: 충청남도 서산시 인지면 산동리 385 외 4필지

용도: 단독주택

감정가: 154,192,760 원

토지면적: 3670.00㎡ (약 1110.18 평)

건물면적: 299.16㎡ (초기 정보, 세부 건물 면적은 아래 참조)

주요 건물 1 (단독주택): 116.58㎡ (약 35.26 평)

주요 건물 2 (근린생활시설/창고): 678.02㎡ (약 205.08 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서산태안축산업협동조합

특이사항: 법정지상권, 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각

* 목록 3, 4, 17 토지에 대해 농지취득자격증명 제출 필요 (미제출 시 매수 보증금 몰수)

* 제시외 건물(창고), 컨테이너는 매각에서 제외

* 매각에서 제외된 지상 건물을 위하여 법정지상권 성립 여지 있음

* 최저매각가격은 매각에서 제외된 제시외 건물로 인해 제한받은 가격임

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 건은 충청남도 서산시 인지면 산동리 소재 "산저마을" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 전, 답 등의 농경지와 임야, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대입니다.

* 교통상황:

차량 및 농기계 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지방도, 간선도로가 있어 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 도로상태:

토지 일부는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통해 접근이 가능하며, 일부 필지는 폭 3미터의 포장도로 및 농로를 이용하고 있습니다. 일부 필지는 현황 "도로 등"으로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

을15 (2021-06-04, 근저당권, 농협자산관리회사, 42,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

근저당권, 가압류, 임의경매 등 등기부등본 상의 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권: 매각에서 제외된 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립될 여지가 있어, 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경:

농경지와 단독주택, 소규모 공장이 혼재된 전원 또는 농업 관련 활동에 적합한 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

인근 마을 및 읍면 지역의 생활 편의시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 주거 환경:

조용하고 한적한 농촌 마을의 전원생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권:

매각에서 제외된 건물(창고, 컨테이너 등)을 위해 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 사용 및 매수인의 재산권 행사에 직접적인 제약을 초래할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 해당 건물 및 법정지상권 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 농지취득자격증명:

토지 중 농지(목록 3, 4, 17)에 대해서는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수되는 불이익이 발생하므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 제시외 건물:

매각에서 제외된 제시외 건물(창고) 및 컨테이너가 존재합니다. 이들 구조물은 매각 이후에도 철거되지 않고 남아있을 수 있으며, 소유자 또는 점유자와의 마찰이 발생할 수 있습니다.

* 최저매각가격:

최저매각가격이 제시외 건물로 인한 법정지상권 발생 가능성 등을 고려하여 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 잠재적 가치 평가 시 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서산시 인지면의 넓은 토지와 단독주택을 포함하고 있어 전원생활 또는 농업, 관련 시설 운영 등에 관심을 가진 분들에게 적합할 수 있습니다. 다만, 법정지상권 성립 가능성, 농지취득자격증명 제출 의무 등 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 및 법적 사항을 내포하고 있어, 철저한 사전 조사와 권리 분석이 필수적입니다. 특히 법정지상권과 관련된 위험 요소는 매수 결정에 있어 매우 중요한 고려사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 1110평에 달하는 광대한 토지는 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 농가주택 포함: 현황 농가주택이 있어 즉시 거주하거나 리모델링 후 활용할 수 있습니다.

* 농지 확보: 농지취득자격증명 발급이 가능하다면, 넓은 농지를 취득하여 농업 활동의 기반으로 삼을 수 있습니다.

* 지역적 잠재력: 서산시 인지면 지역의 개발 가능성 또는 토지 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 154,192,760원을 기준으로 하되, 물건의 특수성(법정지상권, 농지취득자격증명 등)과 지역 시세를 종합적으로 고려하여 산정할 필요가 있습니다.

현재 서산시 인지면 지역의 유사 토지 시세 및 농가주택 거래 사례를 분석한 결과, 본 물건의 토지 가치와 건물 가치를 고려할 때, 그리고 법정지상권 등 리스크 요인을 감안할 때, 예상 입찰가는 대략 130,000,000원에서 170,000,000원 범위 내에서 결정될 가능성이 있습니다.

이는 일반적인 경매 시장의 경쟁 상황, 해당 물건에 대한 개별적인 평가, 그리고 매수인의 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사를 통해 법정지상권 성립 여부, 제외된 건물 상태, 농지 취득 가능성 등을 면밀히 확인하고, 지역 부동산 전문가와 상담하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.