나이스옥션 법원경매 공주 2024타경20357 [1] 충청남도 공주시 신금2길 47-1, 104동 5층501호 (신관동,곰나루아파트) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)태백감정 · 평가일 2024.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 신관동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지,
근린생활시설, 공주대학교, 공공시설, 자연림 등으로 형성되어 있는 지역으로서, 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건 소재 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 내력벽식구조 평스라브지붕 15층 아파트 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일: 1996.05.30)

외벽: 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트(건축물현황도상 방3,거실,주방,욕실2,현관 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지인 토지로서, "공동주택(아파트) 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트 단지 내 도로를 통하여 북서측으로 왕복 4차선의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(2020-07-01)(0.000000)(접합), 중로1류(폭
20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-08)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(공주대학교신관캠퍼스)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.
2. 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2022-07-08)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(공주대학교신관캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하
수처리구역<하수도법>임.
3. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(2020-07-01)(0.000000)(접합), 중로1류(폭
20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-08)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.
4. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(2020-07-01)(0.000000)(접합), 가축사육제
한구역(2022-07-08)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 공주지원 2024타경20357 (1)

* 소재지: 충청남도 공주시 신금2길 47-1, 104동 5층501호 (신관동, 곰나루아파트)

* 용도: 아파트

* 건물명: 대아곰나루아파트

* 감정가: 179,000,000원

* 토지면적: 46.66㎡ (약 14.11평)

* 토지 지분: 46.65800000000001㎡ (약 14.11평)

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.72평) - 분양면적 기준

* 건물 지분: 84.98㎡ (약 25.72평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사 리드코프 (부동산임의경매 개시 결정)

* 건물 사용승인일: 1996년 5월 30일

* 총 세대수: 472세대

* 총 주차 대수: 273대

* 최고 층수: 15층

* 건물 등기부채권 총액: 185,600,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 충청남도 공주시 신관동에 위치하며, "신월초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공주대학교, 공공시설, 자연림 등으로 형성되어 있어 생활 환경이 양호합니다.

* 교통 상황: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 본건 아파트 단지는 북서측으로 왕복 4차선 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 내력벽식 구조의 15층 아파트 중 5층 501호이며, 사용승인일은 1996년 5월 30일입니다.

* 토지 이용 상태: 본건 토지는 부정형의 평지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류 및 중로1류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(공주대학교신관캠퍼스), 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 을12 근저당권 (한국주택금융공사, 2019년 11월 22일 접수, 80,300,000원)이 말소 기준 권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소 기준 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (을19 근저당권: 주식회사 리드코프, 2022년 1월 4일 접수, 105,300,000원 포함)

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용은 비고란에 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다. 현재 파악된 정보로는 인수되는 보증금이나 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

* 기타 권리 사항: 집합건물 등기부 요약 상 소유권 이전 기록이 다수 확인되며, 채권 총액은 185,600,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 아파트 단지, 근린생활시설, 공주대학교 등 다양한 시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 주거지로서의 안정성과 대학가 주변의 활력을 동시에 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근 공공시설: 신월초등학교, 공주대학교 등 교육 시설이 근거리에 위치합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 신월초등학교가 인근에 있으며, 공주대학교가 가까이 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

* 주거 환경: 아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1996년 사용승인된 건물로, 2026년 기준 30년차에 접어들어 향후 리모델링 또는 재건축 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현황 임대 관계가 미상으로, 실제 거주자 파악 및 명도 과정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지 이용계획 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 개발 관련 규제를 사전에 확인해야 합니다.

* 관련 사건: 물건 보고서 상 '관련사건' 언급이 있으나 상세 내용은 파악되지 않았습니다. 추가적인 법적 분쟁 가능성 등에 대해 소송 기록 등을 통해 면밀히 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 주거 및 교육 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 산업 폐기물 처리장, 대규모 유흥업소 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 정확한 현장 조사를 통해 추가 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 공주시 신관동의 대아곰나루아파트 104동 501호로, 공주대학교 인근에 위치하여 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 1996년 준공된 아파트로 다소 노후되었으나, 비교적 넓은 면적(84.98㎡ 분양면적)을 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치를 동시에 지니고 있습니다. 권리관계상 인수되는 권리나 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임대 관계 미상 및 관련 사건 언급 등은 명도 및 추가 조사 시 주의가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 공주대학교와 인접하여 대학생 수요 및 관련 상권 이용이 편리하며, 신월초등학교가 근거리에 있어 교육 환경이 좋습니다.

* 실수요층 확보 용이: 적절한 면적과 비교적 양호한 주거 환경은 실수요자들의 관심을 끌 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 및 아파트 단지의 노후도 개선 등을 통해 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(59.67㎡ 전용면적 기준)은 105,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 거래되었으며, 더 넓은 면적(73.94㎡ 전용면적 기준)은 165,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 분양면적은 84.98㎡ (약 25.72평)으로, 이는 59.67㎡ (약 18.07평)보다는 크고 73.94㎡ (약 22.37평)와 유사하거나 그 이상으로 추정됩니다. 감정가 179,000,000원과 최근 매매 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 160,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 권리분석 기반 및 시세 고려: 채권 총액 185,600,000원 대비 감정가는 다소 낮으나, 최근 시세 반영이 이루어진 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있으나, 시세 및 감정가를 고려하여 145,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 수익률 확보를 위해서는 감정가보다 낮은 금액에서 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

* 추천 입찰가: 약 150,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.