나이스옥션 법원경매 천안 2024타경1438 [1] 충남 천안시 서북구 두정동 1417, 1동 10층1001호 (두정동,해피드림3차) 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정(주) · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 "두정역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지 및 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

-기호(1): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상10층 중 제10층 제1001호
로서,(사용승인일: 2016.02.04)
-외벽: 석재 타일 붙임 마감 등.
-내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등으로 탐문됨.
-창호: 샷시창호임.

이용상태

현황 아파트(도시형생활주택, 도면상 방2, 거실, 주방 등)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 난방설비, 승강기설비 등 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 현황 주상용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 2차선 포장도로로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구
) , 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 천안지원 2024타경1438 (1) 사건의 경매 물건에 대한 분석 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2024타경1438 (1)

소재지: 충남 천안시 서북구 두정동 1417, 1동 10층1001호 (두정동, 해피드림3차)

건물용도: 도시형생활주택

감정가: 136,000,000원

토지면적: 10.09㎡ (약 3.05평)

토지지분: 10.0877㎡ (약 3.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.13㎡ (약 14.86평)

건물지분: 49.13㎡ (약 14.86평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2016년 02월 04일

특이사항: 유동화물건

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 "두정역"에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 4층, 지상 10층 중 10층에 해당하며, 2016년 2월 4일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 석재 타일, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며, 창호는 샷시입니다.

현재 본건은 방 2개, 거실, 주방 등으로 구성된 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

토지는 대체로 세장형의 평지로서, 현재 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.

본건 서측으로는 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 중로3류에 해당하며, 가축사육제한구역입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2016년 4월 29일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당(을1)입니다.

이하 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 압류)는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 말소될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득하게 됩니다.

총 등기부채권액은 313,889,408원입니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 두정동은 천안시의 주요 상업 및 주거 지역으로, 풍부한 생활 편의시설과 교통 인프라를 갖추고 있습니다.

"두정역" 역세권에 위치하여 유동인구가 많으며, 인근에 다양한 상업시설, 업무시설, 주거단지가 밀집해 있습니다.

주변 매매 사례 분석:

- 해피드림 3차 건물 정보: 2016년 준공, 철근콘크리트 구조, 지상 10층.

- 인근 '세아빌'(2012년식, 다세대, 전용 19.37㎡)은 2024년 2월 5,300만원 ~ 5,454만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 900만 원 ~ 930만 원 수준입니다.

- 인근 '두정역하이렉스타운'(2017년식, 연립, 전용 49.97㎡)은 2024년 2월 16,700만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,105만 원 수준입니다.

본건(전용 49.13㎡)의 감정가는 136,000,000원으로, 3.3㎡당 약 915만 원 수준입니다.

이는 인근 유사 규모 및 연식의 건물 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, '두정역하이렉스타운'과 같은 신축에 가까운 연립 주택의 시세보다는 낮은 편에 속합니다.

주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 두정역 도보 이용 가능 거리, 시내버스 다수 노선 운행.

* 편의시설: 대형 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 상업시설 이용 편리.

* 교육시설: 초, 중, 고등학교 인근 위치.

* 주거환경: 아파트 및 근린생활시설이 밀집된 주거 상업 혼합 지역.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 일반 경매 물건과 달리 특수한 권리 관계가 있을 수 있으나, 본건의 경우 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

* 임차인: 임차인 이민주(이 ) 씨가 존재하나, 대항력이 없는 것으로 판단되어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건물 용도: 공동주택, 업무시설, 제2종 근린생활시설 복합 용도로 건축물대장에 기재되어 있어, 용도에 따른 관리 규약 및 임대 수익률 차이가 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 천안시 두정동의 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

건물은 2016년 준공된 도시형생활주택으로, 최근 실거래가와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 평가됩니다.

권리 관계가 매우 깔끔하여 낙찰 후 법적 하자 없이 소유권을 이전받을 수 있습니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수 부담이 없어 명도 협의 후 빠른 명도가 가능할 것으로 예상됩니다.

전용 면적 49.13㎡(약 14.86평)으로 소형 주거 공간으로서의 가치가 있으며, 투자 및 실거주 목적으로 고려해 볼 만합니다.

1.8. 투자 포인트

* 두정역 역세권이라는 우수한 입지 조건으로 향후 시세 상승 가능성이 높습니다.

* 깨끗한 권리 관계로 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 인근에 풍부한 임대 수요가 있어 공실 위험이 낮습니다.

* 다양한 편의시설 및 교통망을 갖춘 편리한 생활 환경을 제공합니다.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 이민주 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 의무 없음)

본건의 감정가는 136,000,000원입니다.

인근 유사 면적(49.97㎡)의 '두정역하이렉스타운'이 2024년 2월 16,700만원에 거래되었으며,

인근 소형 면적(19.37㎡)의 '세아빌' 거래가(5,300만~5,454만원)를 본건 면적(49.13㎡)으로 환산 시 약 1억 3,500만 원 ~ 1억 3,800만 원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 시세의 하단부에 위치하는 것으로 보입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 경쟁률 등을 고려하여 135,000,000원 ~ 155,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.