나이스옥션 법원경매 천안 2023타경108875 [2] 충청남도 천안시 서북구 불당동 684외 1필지 스카이타워 제1층 제109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스감정 · 평가일 2023.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안시청" 남측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등이 밀집 소재하는 정비된 상업지대로서 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소재하여 제반 교통상황
은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건물 내 1층 107호(기호(1)),
1층 108호(기호(3)), 1층 109호(기호(2)) 로서 (사용승인일: 2007.08.13)

- 외벽: 석재 등 마감.
- 내벽: 페인팅, 인테리어 마감.
- 창호: 페어글라스창호임.

이용상태

기호(1,3): 벽체구분없이 일괄로 현황 미용실로 이용중임.
기호(2): 일반음식점으로 이용중임.

설비내역

공동의 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전 등 소방설비, 도시가스공급설비,
지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 장방형 토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 북측으로 4-5차선, 서측으로 4차선, 남측으로 폭 약8미터의 일방통행로에 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권기호1,2: 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(불당지구),
중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한
전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호(2) 도로변 전면에 후첨 "사진용지"와 같이 주방으로 이용중인
제시외건물이 소재하며, 경매진행시 소유권 등 기타 권리관계 등에 대하여 확인하시기 바
랍니다.

물건 비고

1. 제시외 건물 매각에 포함.
2. 임대차관계 불분명한 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

• 사건번호: 천안지원 2023타경108875 (2)

• 소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 684번지, SKY타워 제1층 제109호 (도로명: 충청남도 천안시 서북구 검은들1길 26)

• 건물명: SKY타워

• 용도: 근린상가 (건축물 현황상 제1종 근린생활시설)

• 토지면적: 9.18㎡ (약 2.78평)

• 건물면적: 44.46㎡ (약 13.45평)

• 감정가: 440,800,000원

• 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 천안북부새마을금고

1.1. 입지조건

2.

• 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안시청" 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등이 밀집한 정비된 상업지대입니다.

• 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 주요 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리한 지역입니다.

• 도로상태: 본건 토지는 북측 4-5차선, 서측 4차선, 남측 약 8미터 폭의 도로에 접하여 차량 통행에 불편함이 없습니다.

• 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(불당지구)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

• 말소기준권리: 2019년 5월 3일 접수된 천안북부새마을금고의 근저당권 (912,000,000원)입니다.

• 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

• 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 부동산의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

• 총 등기부 채권액: 약 972,000,000원 (근저당 912,000,000원 + 근저당 60,000,000원)

• 임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임대차 관계가 불분명한 임차인이 소재하는 것으로 파악되며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

2.

• 상업지구 밀집: 본건이 위치한 불당동은 천안시청을 중심으로 상업, 업무, 위락 시설이 밀집되어 유동인구 및 배후수요가 풍부한 지역입니다.

• 건물 용도: 제1종 근린생활시설로 허가되었으나, 건축물 현황상 제1, 2종 근린생활시설, 위락시설, 의료시설, 운동시설, 판매시설 등 복합적인 용도로 활용 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

• 주변 시설: 다수의 프랜차이즈 식당, 카페, 병원, 사무실 등이 입점해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

• 편의시설: 주변 상업지구에 다양한 편의시설(쇼핑, 금융, 의료, 외식 등)이 잘 갖추어져 있어 이용이 편리합니다.

• 교통: 시내버스 노선이 다양하게 운행되고 있어 대중교통 접근성이 우수하며, 주요 도로망과의 연결성도 좋아 자가용 이용이 편리합니다.

• 관공서 접근성: 천안시청이 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

• 임대차관계 불분명: 현재 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 현황 및 임대차 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

• 제시외 건물: 본건 건물(109호) 전면에 주방으로 이용 중인 제시외 건물이 있으며, 이는 매각에 포함됩니다. 따라서 이에 대한 철거 또는 활용 방안을 사전에 검토해야 합니다.

• 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정평가액을 크게 초과하고 있어, 경매 절차 진행 및 낙찰가 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

• 관련 사건 및 공동담보: 제공된 정보에 '관련사건', '공동담보' 등의 문구가 포함되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

1.6. 종합 의견

2.

천안시청 인근의 우수한 상업지구에 위치한 본 물건은 활발한 상권과 편리한 교통망을 갖춘 근린상가입니다. 2007년 사용승인된 철골철근콘크리트 구조의 건물로, 1층에 위치하며 비교적 넓은 면적(44.46㎡)을 확보하고 있습니다. 그러나 임대차 관계의 불분명함, 매각 포함된 제시외 건물의 존재, 그리고 감정가를 상회하는 높은 채권 총액 등은 본 물건의 투자가치를 판단함에 있어 신중한 접근이 요구되는 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

• 최고의 입지: 천안시청 인근, 불당동 핵심 상업지구 내 위치.

• 발달된 상권: 풍부한 유동인구와 배후수요 확보.

• 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도 극대화 가능.

• 넓은 면적: 44.46㎡로 다양한 업종의 상가 운영에 유리.

• 활성화된 지역: 신흥 상업지구로서 지속적인 발달 기대.

1.8. 예상 입찰가

2.

본 건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(440,800,000원) 및 총 채권액(972,000,000원)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 본 물건의 경우 임대차 관계의 불분명성, 제시외 건물의 포함, 그리고 감정가를 초과하는 높은 채권액 등의 리스크 요인을 면밀히 분석하여 시장 시세, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 수리 비용 등을 고려한 상세한 현장 조사 및 주변 시세 분석을 통해 최종적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

이러한 추가적인 조사 없이는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.