나이스옥션 법원경매 천안 2023타경108875 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 684외 1필지 스카이타워 제1층 제107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스감정 · 평가일 2023.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안시청" 남측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등이 밀집 소재하는 정비된 상업지대로서 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소재하여 제반 교통상황
은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건물 내 1층 107호(기호(1)),
1층 108호(기호(3)), 1층 109호(기호(2)) 로서 (사용승인일: 2007.08.13)

- 외벽: 석재 등 마감.
- 내벽: 페인팅, 인테리어 마감.
- 창호: 페어글라스창호임.

이용상태

기호(1,3): 벽체구분없이 일괄로 현황 미용실로 이용중임.
기호(2): 일반음식점으로 이용중임.

설비내역

공동의 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전 등 소방설비, 도시가스공급설비,
지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 장방형 토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 북측으로 4-5차선, 서측으로 4차선, 남측으로 폭 약8미터의 일방통행로에 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권기호1,2: 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(불당지구),
중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한
전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호(2) 도로변 전면에 후첨 "사진용지"와 같이 주방으로 이용중인
제시외건물이 소재하며, 경매진행시 소유권 등 기타 권리관계 등에 대하여 확인하시기 바
랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 벽체구분없이 일괄로 현황 미용실로 이용중.
3. 임대차관계 불분명한 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 천안지원 2023타경108875 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 684 외 1필지, 스카이타워 제1층 제107호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 876,000,000원

* 토지면적: 18.36㎡ (약 5.55평)

* 건물면적: 88.92㎡ (약 26.89평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 천OOOOOOOO

* 주요 특징: 관련사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안시청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등이 밀집한 정비된 상업지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 토지의 북측으로 4-5차선, 서측으로 4차선, 남측으로 폭 약 8미터의 일방통행로에 각각 접하여 차량 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(불당지구), 중로1류(폭 20m-25m), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 5월 3일 접수된 천안북부새마을금고의 근저당권 (을13, 912,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요는 정보 없음으로 표기)

* 임차인 현황:

* 임차인: 3

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임대차관계가 불분명한 임차인이 있으므로 주의가 필요합니다. 상기 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 대항력은 없으나, 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 천안시청을 중심으로 형성된 중심 상업지구로서, 다양한 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설이 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다.

* 건물 현황: 본건은 SKY타워 건물 1층에 위치하며, 107호와 108호가 벽체 구분 없이 일괄로 현재 미용실로 이용 중입니다. (기호(1,3))

* 입지 장점: 1층 상가로 높은 가시성과 고객 접근성이 유리하며, 업종 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. (구체적 위치는 도면 확인 필요)

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 천안시청, 갤러리아백화점, 불당카페거리 등 주요 관공서, 상업 및 편의시설 접근이 용이합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 주요 간선도로 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 신도시 개발로 인한 현대적인 상업 및 주거 복합지구의 형태를 띠고 있으며, 현재까지 검색 결과 상 특별히 문제가 될 만한 혐오시설(대규모 폐기물 처리장, 유흥업소 밀집가 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성: 명시된 임차인 외 추가적인 임차인이나 임대차 관계가 불분명한 부분이 있을 수 있어, 명도 과정에서 법적 분쟁 또는 예상치 못한 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 존재: '기타참고사항'에 주방으로 이용되는 제시외 건물이 언급되어 있어, 이와 관련된 권리관계나 철거, 명도 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (본건 107호의 직접적인 이용과 관련이 없을 수 있으나, 동일 건물 내 다른 부분의 문제로 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.)

* 건물 노후화: 2007년 사용승인된 건물로, 건축된 지 약 19년이 경과하여 내부 시설의 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건이 존재하는 경우, 다른 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 물건의 낙찰가율 및 시장 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합의견

* 본 물건은 천안시의 중심 상업지역에 위치한 1층 상가로서, 뛰어난 입지와 높은 가시성이 장점입니다.

* 현재 미용실로 일괄 운영되는 상태로, 바로 영업을 이어갈 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 권리관계는 비교적 양호한 편이나, 임대차 관계의 불확실성과 제시외 건물 등으로 인한 명도 및 법적 리스크는 신중하게 검토해야 합니다.

* 향후 상권 발전 가능성을 고려할 때, 안정적인 수익을 기대할 수 있는 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.7. 투자포인트

* 최고의 입지: 천안시청 인근 핵심 상권, 높은 유동인구 및 배후수요.

* 뛰어난 접근성: 대중교통 및 차량 접근성이 우수.

* 활용도 높은 공간: 1층 상가로 높은 가시성 및 고객 접근 용이. 107호, 108호 일괄 이용으로 효율적.

* 성장 잠재력: 불당지구의 지속적인 도시 개발 및 상권 활성화 기대.

1.8. 예상입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

* 감정가 876,000,000원을 기준으로, 최근 유사 물건의 낙찰가율, 주변 시세, 공실률, 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 순수하게 물건 가치와 미래 수익성을 바탕으로 입찰가를 산정하시면 됩니다.

* (일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 고려되나, 본 건의 특성 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.