나이스옥션 법원경매 천안 2022타경108892 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 1557 신방한성필하우스 105동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천감정 · 평가일 2022.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 "신방도서관" 북측 인근에 위치하는
"신방한성필하우스" 제105동 제15층 제1502호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설,
단독·다가구주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 19층건 내 제15층 제1502호로서,
(사용승인일: 2010.06.08)
외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 주변으로 중로 등과 접하며, 단지내 도로를 통하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(신방통정지구),
중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(저촉),
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(천안새샘중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>,
도시개발구역<도시개발법>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 건물 정보

2.1. 1. 기본사항

주소: 충청남도 천안시 동남구 신방동 1557 신방한성필하우스 105동 15층1502호

용도: 아파트

건축년도: 2010년 6월 8일

층수: 19층 중 15층

2.1. 2. 면적

토지면적: 51.96㎡ (약 15.7평)

건물면적 (전용면적): 84.97㎡ (약 25.7평)

토지 지분: 51.9621㎡

건물 지분: 84.966㎡

2.1. 3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 석재붙임 등

내벽: 벽지 및 일부 타일 등

창호: 샷시창호 등

2.2. 사건 기본정보

사건번호: 천안지원 2022타경108892 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOO

2.3. 감정가 및 현황

감정가: 343,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 "신방도서관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독·다가구주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

단지 주변으로 중로 등과 접하며, 단지 내 도로를 통해 진출입 가능함.

2.3. 주변 시설

신방도서관이 북측 인근에 위치하여 문화생활 접근성이 좋음.

단지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 상업 시설 이용이 편리함.

천안새샘중학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있음.

주변 지도상 특이 혐오시설은 확인되지 않으며, 주거 지역으로 분류됨.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 에이파이낸셜대부 주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 본건의 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없음.

3.2. 등기부 요약

소유권 보존 (한성건설주식회사, 2010.06.09)

소유권 이전 (이지연, 2011.12.30)

근저당 (농업협동조합중앙회, 2011.12.30, 60,720,000원)

근저당 (케이드래곤대부주식회사, 2021.06.04, 240,000,000원)

근질권 (제이비우리캐피탈주식회사, 2023.04.28, 240,000,000원)

전세권 (에이파이낸셜대부주식회사, 2021.06.04, 5,000,000원)

근저당 (케이드래곤대부주식회사, 2021.09.23, 22,500,000원)

근질권 (제이비우리캐피탈주식회사, 2023.04.28, 22,500,000원)

근저당 (케이드래곤대부주식회사, 2021.12.02, 30,000,000원)

근질권 (제이비우리캐피탈주식회사, 2023.04.28, 30,000,000원)

근저당 (케이드래곤대부주식회사, 2022.04.20, 30,000,000원)

근질권 (케이비캐피탈주식회사, 2023.04.28, 30,000,000원)

임의경매 개시 (에이파이낸셜대부, 2022.11.08)

등기부 채권 총액: 388,220,000원

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

단지명: 신방한성필하우스

총 동수: 18동

총 세대수: 1049세대

최고층: 19층

준공년월: 2010년 6월

주차: 총 34대 (지상 6대, 지하 39대 - 합계 상이)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5. 생활정보

5.1. 교육시설

천안새샘중학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있음.

5.2. 편의시설

단지 주변 근린생활시설 이용이 편리하며, 신방도서관 등 문화시설 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석 관련 리스크

등기부 채권 총액이 감정가를 초과하나, 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수 부담은 없음.

6.2. 물건 관련 리스크

준공 후 10년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 주변 환경 관련 리스크

주변에 혐오시설은 공개된 정보상으로 확인되지 않으나, 향후 주변 개발 계획에 따른 환경 변화 가능성은 존재함.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 신방동에 위치한 아파트로, 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있음.

2010년 준공된 아파트로 적정 연식을 보유하고 있으며, 다수의 채권이 설정되었으나 매각으로 모두 소멸되어 인수 부담이 없음.

최근 실거래가를 고려할 때 시장 가치가 합리적인 수준으로 판단됨.

8. 투자 포인트

신방통정지구 내 핵심 입지로, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있음.

부동산 규제 완화 추세에 따른 시장 회복 기대감이 존재함.

임차인은 있으나 대항력이 없어 명도 부담이 적고, 인수되는 권리가 없음.

15층의 로열층으로 향후 가치 상승 잠재력이 기대됨.

9. 예상 입찰가

감정가: 343,000,000원

최근 매매 사례 (2025년 10월-11월, 84.97㎡ 기준):

14층: 285,000,000원

14층: 263,000,000원

6층: 255,000,000원

본건은 15층으로, 최근 14층 매매가(최고 285,000,000원) 및 감정가(343,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 시장 가격은 290,000,000원 ~ 310,000,000원 수준으로 예상됨.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 305,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.