나이스옥션 법원경매 천안 2020타경5982 [1] 충청남도 천안시 동남구 봉명동 82-7 101동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜A&C감정 · 평가일 2020.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 소재 "천안고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택,아파트단지,근린공원,근린생활시설등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 도시형생활주택의 2층 202호로
외벽: 시멘트 몰탈위 타일붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일마감등
창호: 샷시창호

이용상태

도시형 생활주택 1개호로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 배수시설, 위생시설, 난방시설, 도시가스설비, 승강기설비, 지상주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 도시형생활주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 소로한면에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(계광중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세중아유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안고등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2020타경5982 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 봉명동 82-7 101동 2층202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 182,000,000원

면적:

토지면적: 91.19㎡ (약 27.6평)

건물면적: 83.80㎡ (약 25.3평)

건축 연도: 2016년 6월 9일 사용승인 (삼성타운)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 관련사건, 유동화물건

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 동남구 봉명동 소재 "천안고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린공원, 근린생활시설 등이 소재하는 일반적인 주거 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

인접 도로: 본건은 동측으로 소로(폭 8~10m)에 접해 있어 차량 접근 및 통행에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 5월 18일 신한은행 근저당권 (을2) 입니다.

등기부 요약:

* 소유권보존 (2016-06-16)

* 공유자전원지분전부이전 (2018-05-18, 지종옥)

* 근저당 (2018-05-18, 신한은행, 163,200,000원) - 말소기준

* 근저당 (2018-11-15, 이주연, 54,000,000원) - 말소

* 가압류 (2019-08-01, 주식회사피아이씨, 5,464,205원) - 말소

* 가압류 (2019-08-22, 충남신용보증재단, 10,000,000원) - 말소

* 가압류 (2019-10-11, 서울보증보험주식회사, 9,535,027원) - 말소

* 임의경매 (2020-06-12, 신한은행) - 말소

* 압류 (2020-07-30, 천안세무서장) - 말소

등기부채권 총액: 242,199,232원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 구체적인 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 "삼성타운"이라는 공동주택 단지 내에 위치하며, 주변으로 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. "천안고등학교"가 인근에 있어 교육 관련 시설이 포함된 생활권입니다. 특별히 집객력이 높은 대형 상권은 아니지만, 주거지로서 필요한 근린생활시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 교통: 차량 진출입은 원활하며, 인근 시내버스 승강장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

주요 편의시설: 근린생활시설 이용이 편리하며, 공원이 인근에 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

교육시설: 천안고등학교, 계광중학교, 세중아유치원이 인접해 있으며, 이들 시설과 관련하여 교육환경 보호구역으로 지정된 곳이 있습니다.

건물 설비: 기본적인 전기, 수도, 급배수, 위생, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 지상 주차장 시설이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임대차 관계 미확인: 임차인 현황에서 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 구체적인 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 이는 낙찰 후 임차인과의 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음을 시사하므로, 현장 방문 및 추가적인 조사를 통해 임대차 현황을 반드시 확인해야 합니다.

관련 사건 및 유동화 물건: '관련사건', '유동화물건' 표기는 추가적인 법적 이슈나 절차상의 변동 가능성을 내포하므로, 사전에 철저한 확인이 필요합니다.

채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가보다 높아 채무자의 상환 능력 부족으로 경매가 진행된 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 2016년에 사용승인된 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 비교적 명확한 편입니다. 다만, 임대차 관계가 미확인되는 점은 본건의 가장 큰 위험 요소이며, 이 부분에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다. 주변 환경은 주거 지역으로서 무난하며, 학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

8. 투자 포인트

비교적 최근인 2016년에 준공된 건물로 신축급에 해당하여 향후 관리 부담이 적습니다.

건물과 토지가 일괄 매각되어 소유권 확보에 용이합니다.

말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소될 예정이어서 권리관계가 깔끔합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 본건과 동일 단지인 "삼성타운"의 79.05㎡ (약 23.9평) 면적 물건이 2026년 5월에 138,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 전용면적은 83.80㎡ (약 25.3평)으로, 해당 실거래 물건보다 면적이 약 1.4평 더 큽니다.

유사 실거래가 (138,000,000원 / 79.05㎡ ≈ 1,745,730원/㎡)를 기준으로 본건 면적에 적용 시, 약 146,092,000원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

하지만 본건의 법원 감정가는 182,000,000원으로, 최근 실거래가와 약 44,000,000원의 차이를 보입니다.

또한, 임대차 관계가 미확인되는 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현재 시점에서의 합리적인 예상 입찰가는 1억 4천만원에서 1억 5천만원 초반으로 판단됩니다.

임대차 리스크를 감안하여 신중하게 접근할 경우, 1억 48,000,000원 수준을 최적의 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.