나이스옥션 법원경매 홍성 2023타경326 [1] 충청남도 서천군 비인면 다사리 26-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2023.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 서천군 비인면 다사리 소재 "재안골" 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 주거나지,
저온창고 등으로 형성된 해안 농촌지대로서, 남측 인근으로는 갯벌체험장, 동측 인근은 경지정리된 종천들,
북측 인근은 자연림 상태의 산지가 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 노선버스 정류장 및 제반 편의시설 등으로의 거리 및 편익성 등으로 보아 대중
교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사 토지이며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 남동측 인근의 자연도로에 접하는 ‘다사리 3-1’ 토지를 경유하여 진입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 600m 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■임대관계는 미상임.
■당해 토지 중 일부는 다사리 3-1 및 26-6 토지와 연계하여 붕괴된 비닐하우스가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

■일련번호 2) 조적조 슬래브지붕 단층 건으로,
　외벽 : 적벽돌 치장쌓기 등 마감,
　내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감,
　창호 : 샤시 및 목재창호임.
■일련번호 2-1) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로,
　벽체 : 판넬잇기 등 마감,
　내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감,
　창호 : 샤시 및 목재창호임.

이용상태

■일련번호 2) 주택으로 이용중임.
■일련번호 2-1) 창고로 이용중임.

설비내역

■일련번호 2) 급수설비, 배수설비, 위생설비, 전기설비, 난방설비 등 되어 있음.
■일련번호 2-1) 급ㆍ배수설비 및 위생설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 “지적 및 건물개황도” 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록 2. 제시외건물 및 태양광설비(옥상 소재) 및 소형관정(지상 소재) 매각 포함.
- 목록 1,3 지상 소재 제시외 수목 매각포함.
- 목록 1, 3과 인접토지에 걸쳐 소재하는 비닐하우스 매각 제외
-목록 3 은 공부상 '전'이나, 현황 '전 기타'상태로서 비닐하우스부지, 일부 진입로 및 전, 일부 수목이 식재된 상태이며, 농지취득자격증명서 제출 요(미 제출시 보증금 미반환)
-목록3 에 대하여 추후 원상복구되어야 할 불법농지에 해당한다는 관계관청의 회신이 있었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2023타경326 (1)

소재지: 충청남도 서천군 비인면 다사리 26-7

용도: 단독주택

감정가: 210,435,240원

토지면적: 1195.00㎡ (약 361.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 199.68㎡ (약 60.4평)

건물 제시외면적: 28.30㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유석권

물건명세서 및 특이사항 요약:

* 일괄매각 대상 물건입니다.

* 목록 2의 제시외 건물, 태양광 설비, 소형 관정이 매각에 포함됩니다.

* 목록 1, 3 지상 제시외 수목도 매각에 포함됩니다.

* 목록 1, 3과 인접 토지에 걸쳐 있는 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.

* 목록 3 토지는 공부상 '전'이나 현황 '전 기타'로, 비닐하우스 부지, 진입로, 전, 수목 식재 상태입니다.

* 목록 3 토지에 대해서는 농지취득자격증명서 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

* 목록 3 토지는 관계 관청의 회신 결과, 추후 원상복구해야 할 불법 농지에 해당합니다.

* 관련 사건, 중복 병합 사건으로 분류되어 있습니다.

* 임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 충청남도 서천군 비인면 다사리 소재 "재안골" 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 주거나지, 저온창고 등이 혼재된 해안 농촌지대입니다. 남측 인근에 갯벌체험장이 있으며, 동측에는 경지정리된 종천들, 북측에는 자연림 상태의 산지가 소재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 노선버스 정류장과의 거리 및 편익성을 고려할 때 대중교통 사정은 보통입니다.

* 토지 이용상태: 부정형의 완경사 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 남동측 인근의 자연도로에 접하는 '다사리 3-1' 토지를 경유하여 진입이 가능합니다.

* 토지 이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한 600m 내 모든 축종 제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 7월 6일 접수된 서천군수산업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

* 등기부 현황:

* 토지 등기부상 소유권 이전 및 일부 이전 기록이 다수 존재합니다.

* 근저당, 다수의 가압류, 강제경매 등기 등이 등기되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 채권 총액은 등기부상으로 매우 큰 금액으로 기재되어 있으나, 이는 경매 개시 결정으로 인한 압류, 가압류 등의 채권액이며, 최종적으로는 말소될 권리들입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 임차인으로부터 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건지는 해안 농촌 지역에 위치하며, 주거용 단독주택 및 농경지가 주를 이루고 있습니다.

* 주변에 갯벌체험장 등의 관광 요소가 있으나, 상업적 상권이 발달한 지역은 아닙니다.

* 주로 단독주택이나 농업 관련 시설이 입지해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건지는 서해안과 인접한 농촌 지역으로, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

* 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 주변에 갯벌체험장 등 지역 특색을 살린 관광지가 있습니다.

* 서천군 비인면 일대에서 혐오시설 설치 반대 움직임이 있었던 점을 고려할 때, 지역 주민들의 환경 및 시설 유치에 대한 민감성을 인지할 필요가 있습니다. (관련 보도: 동물 화장장, 장례시설 등)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지(목록 3)의 불법 농지 문제: 공부상 '전'이나 현황 '전 기타'로 이용되는 목록 3 토지는 관계 관청으로부터 원상복구 대상의 불법 농지라는 회신을 받은 상태입니다. 이는 해당 토지의 이용에 제약이 따르며, 복구 비용이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 농지취득자격증명 필요: 목록 3 토지의 경우 농지취득자격증명서 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 미반환 등의 불이익이 발생합니다.

* 맹지 및 일부 제외되는 비닐하우스: 지적도상 맹지이나 통행로는 확보되어 있으나, 인접 토지에 걸쳐 있는 비닐하우스는 매각에서 제외되어 경계 관련 분쟁이나 이용상 제약이 발생할 수 있습니다.

* 지역 사회 민감성: 비인면 일대에서 혐오시설 설치 반대 이슈가 있었던 점을 감안할 때, 향후 지역 사회와의 관계 설정 시 유의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

해당 물건은 충청남도 서천군 비인면에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 가지고 있습니다. 경매 절차상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수할 임차인의 보증금도 없는 것으로 파악되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 그러나, 물건지 내 일부 토지(목록 3)가 불법 농지로 간주되어 원상복구 의무가 있다는 점, 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점은 매수 시 반드시 고려해야 할 중대한 리스크입니다. 또한, 비인면 전체 지역에서 혐오시설 설치에 대한 주민 반대 움직임이 있었던 점도 간접적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 매각 제외되는 비닐하우스와 관련된 문제도 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 모든 등기부상 채무가 소멸되어 권리관계가 깨끗합니다.

* 인수할 임차인의 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 넓은 토지 면적은 추후 활용 가능성을 제공합니다.

* 해안 농촌 지역의 전원생활이나 주말 주택으로서의 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 210,435,240원

본 물건은 넓은 토지 면적을 가지고 있으나, 목록 3 토지의 불법 농지 문제 및 원상복구 의무, 농지취득자격증명 필요 등 중대한 하자 요인을 포함하고 있습니다. 또한, 비인면 일대의 혐오시설 설치 관련 민감성을 고려할 때, 이러한 리스크 요인들이 입찰가에 반영될 것으로 예상됩니다.

시세 분석 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 약 170,000,000원 ~ 210,000,000원 범위에서 형성될 수 있으나, 철저한 현장 조사와 법률 검토 후, 특히 목록 3 토지의 복구 비용 및 농지 취득 가능성을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 최적의 입찰가로 180,000,000원 수준을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.