나이스옥션 법원경매 대전 2024타경3190 [1] 대전 유성구 학하동 754-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창성감정 · 평가일 2024.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 학하동 소재 "학하초등학교" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며 인근 노변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

가장형 평지로서 근린생활시설 및 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측 및 남동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(학하지구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(학하2초등학교)임.

제시목록 외의 물건

별지 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층으로서
외벽 : 외장석재붙임, 벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 타일붙임, 벽지붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상
1층 : 제2종근린생활시설, 계단실임.
2층 : 다가구주택(4가구)임.
3층 : 다가구주택(4가구)임.
4층 : 다가구주택(3가구)임.

설비내역

전기설비, 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별지 "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 옥탑층 소재 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물 매각포함
-감정평가서에 의하면 확장발코니등은 건물 단가에 포함하여 평가됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경3190 (1)

소재지: 대전 유성구 학하동 754-5

신주소: 대전광역시 유성구 학하남로99번길 24-16

1.2. 부동산 현황

용도: 다가구주택, 제2종근린생활시설

감정가: 2,913,815,400원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대전개인택시새마을금고 (등기부상 확인)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 534.10㎡ (약 161.6평)

건물 면적: 787.73㎡ (약 238.3평)

제시외 건물 면적: 25.03㎡ (약 7.6평)

총 건축 연면적: 787.73㎡ (약 238.3평)

건폐율: 53.71%

용적률: 147.49%

1.4. 건물 구조 및 이용 현황

건축구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 4층

사용승인일: 2022년 08월 19일

1층: 제2종근린생활시설, 계단실

2층: 다가구주택 (4가구)

3층: 다가구주택 (4가구)

4층: 다가구주택 (3가구)

총 가구수: 11가구 (다가구주택 기준)

설비내역: 전기, 급배수, 위생, 난방, 소방, 승강기 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 학하동 소재 "학하초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(학하지구 도시개발사업)

소로2류(폭 8m-10m) 2개면에 접함

가축사육제한구역, 상대보호구역(학하2초등학교)

2.4. 주변 시설

현재까지 검색된 정보상으로는 혐오시설에 해당하는 시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

말소되지 않은 권리: 없음 (모든 등기된 근저당권, 가압류, 압류 등은 말소 예정 또는 말소된 상태임)

등기부채권 총액: 6,025,112,709원 (토지 관련 기재된 총 채권액)

건물 등기부 요약:

말소되지 않은 권리: 없음 (대부분의 근저당권, 임차권 등은 말소되었거나 말소 예정임)

인수되는 권리: 김민수 명의의 전세권(130,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있으나, 임차인 현황 상 대항력이 없고 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단됩니다. (주의 필요)

등기부채권 총액: 4,065,112,709원 (건물 관련 기재된 총 채권액)

3.2. 임차인 현황

본건에는 총 15명의 임차인이 등재되어 있습니다.

모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

임대관계는 대부분 미상이나, 일부 차임(월세)이 있는 임차인도 존재합니다.

* 고석균: 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-09-07

* 김 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023-02-14

* 김종국: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023-04-28

* 박정수: 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-07, 확정 2022-08-31

* 박정연: 보증금 30,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-08-31, 확정 2023-08-16

* 백현진의파산관재인변호사배정호: 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-09-27

* 변흠균: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-10-24 (확정일자, 배당신고일자 미상)

* 송소현: 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023-06-26

* 신예림: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-10, 확정 2023-03-08

* 원미연: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-03-10 (확정일자, 배당신고일자 미상)

* 이윤채: 보증금 65,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-10-16, 확정 2023-07-28

* 전세광: 보증금 20,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입 2023-02-13 (확정일자, 배당신고일자 미상)

* 조양연: 보증금 50,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2023-09-19, 확정 2023-08-28

* 지승하: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-26, 확정 2022-09-14

3.3. 총 인수 보증금

0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 학하동은 주거 지역으로, 단독주택 및 다가구주택이 밀집해 있습니다.

1층에 제2종근린생활시설이 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 임대 수요

총 11가구의 다가구주택으로 구성되어 있어, 임대 사업을 통한 꾸준한 수익 창출이 가능합니다.

주택지대이므로 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

학하초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

학하2초등학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설

건물 1층에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

주변 상업시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통 및 접근성

차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 불일치 가능성

건물 등기부상 김민수 씨의 전세권이 '인수'로 기재되어 있으나, 임차인 현황상 '대항력 없음' 및 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 해당 금액을 인수할 가능성은 낮습니다. 다만, 실무적으로 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

옥탑층에 소재하는 제시외 건물(ㄱ)이 매각에 포함되어 있어, 해당 건물의 법적 용도 및 철거 여부 등을 확인해야 합니다.

6.3. 건축물 용도 불일치

건축물대장상 주요 용도는 '단독주택'이나, 실제 이용 현황은 '다가구주택' 및 '근린생활시설'로 복합적으로 사용되고 있어, 향후 행정 처리 시 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구의 주거 지역에 위치한 다가구주택으로, 다수의 임차인이 거주하고 있어 안정적인 임대 수익 확보가 기대됩니다.

권리관계가 비교적 명확하게 정리되어 있어 낙찰 후 인수하는 부담이 적은 편입니다.

다만, 등기부상 '인수' 권리가 있으나 실질적으로 인수되지 않을 것으로 예상되는 부분에 대한 추가 확인은 필수적입니다.

제시외 건물 포함 및 건축물 용도 관련 사항도 사전에 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익: 11가구의 다가구주택으로 구성되어 있어 꾸준한 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 학교 및 교통시설 접근성이 양호한 주택가에 위치합니다.

* 명확한 권리관계: 대부분의 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 권리관계 부담이 적습니다.

* 투자가치: 향후 지역 개발 가능성에 따른 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,913,815,400원입니다.

통상적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 경쟁률, 물건의 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

임차인의 보증금 인수 금액이 0원으로 산정되므로, 감정가를 중심으로 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

주변 유사 물건의 실거래가 및 향후 시세 전망 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.