나이스옥션 법원경매 대전 2024타경100985 [1] 대전광역시 유성구 장대동 356-16 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성감정 · 평가일 2024.01.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 장대동에 소재하는 "장대중학교" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주변은 주상용시설, 주거용시설, 상업용시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로 주거용 등의 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 왕복 1차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 상대보호구역(2016-12-20)(유성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)(장대초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(대전장대중학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(유성)에 지정되어 있음.

제시목록 외의 물건

본건 평가물건의 이용상황, 경제적가치 및 시장관행 등을 고려하여 본건 기호 1 건물의 확장발코니 및 외부베란다시설, 옥상 계단실, 엘리베이터실 등은 건물가액에 포함하여 평가하였고, ‘본건일반건축물대장-건축물현황도-배치도의 조경부분’에 소재하는 본건토지상의 조경수목은 토지에 포함하여 평가하였는바, 경매업무진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물로서,

외벽: 치장벽돌조 마감등임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

다가구주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기 설비등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

토지 감정평가 요항표 "(6) 제시목록 외의 물건" 참고.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경100985 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 장대동 356-16

용도: 다가구주택 (근린주택)

감정가: 2,218,870,120원

토지 면적: 352.10㎡ (약 106.5평)

건물 면적: 624.64㎡ (약 188.9평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 일괄 매각

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

본건은 대전광역시 유성구 장대동에 위치하며, "장대중학교" 서측 인근 지역입니다. 주변에는 주상용, 주거용, 상업용 시설이 혼재되어 있어 복합적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황:

차량을 통한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

이용 상태 및 도로:

본건 토지는 세장형으로 현재 주거용 등의 건물 부지로 이용 중입니다. 건물은 북동측으로 왕복 1차선 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 가능합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 관광특구, 상대보호구역(유성초등학교, 장대초등학교, 대전장대중학교), 중점경관관리구역(유성) 등에 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한 사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 10월 17일 접수된 문창신용협동조합의 근저당권(을7)으로 추정되며, 해당 경매 개시 결정(갑8, 2024년 1월 15일 접수)은 이보다 후순위입니다. 건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 5월 18일 접수된 문창신용협동조합(또는 세종엔피엘자산관리대부주식회사)의 근저당권(을1)으로, 모든 후순위 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소 예정 권리:

* 근저당권 (세종엔피엘자산관리대부주식회사, 935,000,000원)

* 가압류 (삼성카드, 10,290,090원)

* 가압류 (신용보증기금, 18,389,986원)

* 임의경매 (문창신용협동조합, 872,139,398원)

* 가압류 (충남신용보증재단, 58,500,000원)

* 압류 (유성구, 2024년 11월 21일)

* 주택임차권 (차유림, 95,000,000원)

* 주택임차권 (김영덕, 110,000,000원)

* 주택임차권 (나덕현, 90,000,000원)

* 주택임차권 (김경현, 90,000,000원)

* 주택임차권 (이윤기, 130,000,000원)

* 주택임차권 (한국토지주택공사, 110,000,000원)

건축물 표제부상의 권리 내역 또한 유사하게 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 제시된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

조사된 임차인들은 모두 "대항력 없음"으로 기재되어 있으며, 이들의 주택임차권 등기 또한 말소 예정에 해당합니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 발생하지 않습니다.

총 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인: 차

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-02

* 확정일자: 2021-04-29

* 배당신고일자: 2023-12-19

* 대항력: 없음

* 임차인: 유

* 보증금: 94,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-06

* 확정일자: 2020-06-22

* 배당신고일자: 2024-02-05

* 대항력: 없음

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2023-09-19

* 확정일자: 무

* 배당신고일자: 2024-04-05

* 대항력: 없음

* 임차인: 한

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2023-10-06

* 확정일자: 2023-10-06

* 배당신고일자: 2024-01-26

* 대항력: 없음

* 임차인: 고

* 보증금: 84,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2020-05-22

* 확정일자: 2020-05-25

* 배당신고일자: 2024-01-25

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-24

* 확정일자: 2021-08-06

* 배당신고일자: 2024-01-25

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-12

* 확정일자: 2022-12-22

* 배당신고일자: 2024-01-25

* 대항력: 없음

* 임차인: 고

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-17

* 확정일자: 2022-06-02

* 배당신고일자: 2024-04-16

* 대항력: 없음

* 임차인: 한

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-17

* 확정일자: 2022-06-02

* 배당신고일자: 2024-04-16

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-30

* 확정일자: 2020-06-03

* 배당신고일자: 2024-02-22

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 52,500,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2021-04-26

* 확정일자: 2021-04-26

* 배당신고일자: 2024-02-07

* 대항력: 없음

* 임차인: 나

* 보증금: 94,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-17

* 확정일자: 2020-05-25

* 배당신고일자: 2024-01-25

* 대항력: 없음

* 임차인: 박

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-27

* 확정일자: 2022-06-10

* 배당신고일자: 2024-01-29

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 136,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-25

* 확정일자: 2020-05-22

* 배당신고일자: 2024-01-26

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2022-07-21

* 확정일자: 2022-07-14

* 배당신고일자: 2024-03-26

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2023-12-18

* 확정일자: 2023-12-18

* 배당신고일자: 2024-01-24

* 대항력: 없음

* 임차인: 석

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-22

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 임차인: 서

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2022-02-15

* 확정일자: 2022-01-28

* 배당신고일자: 2024-01-26

* 대항력: 없음

* 임차인: 송

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-12

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

총 채무액:

토지 등기부채권 총액: 2,635,819,474원

건물 등기부채권 총액: 1,647,180,076원

총 합계 (약): 4,282,999,550원

감정가 대비 매우 높은 채무 총액은 해당 물건의 담보 가치 대비 과도한 부채 상태를 시사합니다.

4. 상권분석

주변 상권:

본건이 소재한 장대동 지역은 주거, 상업, 업무 기능이 혼재된 복합 상권입니다. "장대중학교" 인근에 위치하며, 주상복합 시설 및 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

최근 시세 동향 (주변 연립/다세대/빌라):

제공된 JSON 정보에 따르면, 주변 유사 부동산의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 예일타운 (장대동 203-6, 1996년 준공, 전용 77.12㎡): 2024년 12월 23일 32,500만원에 직거래.

* 광신연립주택 (장대동 265-1, 1993년 준공, 전용 57.03㎡): 2026년 2월 27일 25,500만원에 직거래. (참고: 거래일자가 미래 시점)

* 유성빌 (장대동 277-29, 2001년 준공, 전용 44.4㎡): 2026년 3월 6일 62,500만원에 중개 거래. (참고: 거래일자가 미래 시점)

이는 개별 세대의 거래 사례이며, 본건은 전체 건물이 매각 대상인 다가구주택(근린주택)으로서, 개별 세대 시세와는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 다만, 장대동 지역의 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본 건물의 감정가(약 22.19억원)는 주변 개별 세대 시세 대비 높은 편이나, 이는 건물 전체의 규모와 잠재적 임대 수익률을 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설 및 환경:

본건은 "장대중학교" 서측에 인접해 있으며, 유성초등학교, 장대초등학교와도 인접하여 교육 환경이 비교적 우수합니다. 또한, 주변에 주거, 상업, 업무 시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

교통 접근성:

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 시내 및 인근 지역으로의 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 감정가 대비 총 채무액이 약 42.8억원으로 매우 높아, 채무 전액 변제가 어려운 상황입니다. 이는 경매 과정에서 채권자 간의 배당 문제 발생 가능성을 시사합니다.

* 권리관계 복잡성: 다수의 근저당, 가압류, 임의경매, 주택임차권 등이 등기되어 있으며, 이들 대부분이 말소될 예정이나, 혹시 모를 예상치 못한 권리 관계 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 용도 제한: 관광특구, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대 관행: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 공실률, 임대료 수준, 명도 관련 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됨)

7. 종합 의견

본 물건은 2020년경 준공된 비교적 신축 건물(다가구주택)로서, 장대동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주변에 교육 시설 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있으며, 교통 여건 또한 양호합니다. 특히, 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

그러나, 감정가(약 22.19억원) 대비 총 채무액(약 42.8억원)이 현저히 높아 채무 전액 변제가 어려운 상황이며, 이는 경매 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다. 또한, 복합적인 권리관계 및 일부 용도 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년경 준공된 건물로, 노후화에 따른 즉각적인 대규모 수리비 발생 가능성이 낮습니다.

* 다가구주택: 다수의 임대 가구를 확보할 수 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 무보증금 인수: 모든 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어, 초기 자금 부담이 적고 즉시 임대 수익 확보가 용이합니다.

* 입지: 유성구 장대동은 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 경매가: 높은 채무 총액으로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 대비 총 채무액이 과도하게 높은 상황입니다. 모든 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 점은 긍정적입니다. 따라서, 이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

보수적인 낙찰가율 70% 적용 시: 약 1,553,000,000원

일반적인 낙찰가율 75-80% 적용 시: 약 1,664,000,000원 ~ 1,775,000,000원

현 시세 및 물건의 가치를 감안하여, 예상 입찰가는 약 16억 5천만원 ~ 17억 5천만원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 경매 당일 참여자 수, 현장 분위기, 추가 조사 결과 등을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.