나이스옥션 법원경매 대전 2023타경11781 [1] 대전광역시 중구 대종로422번길 30 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들감정 · 평가일 2024.01.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 소재‘오토바이 특화거리’내에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 다가구주택, 아파트단지 등이 혼재하는 상업지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 버스승강장과의 거리 및 운행빈도 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

간선도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 중로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18), 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(문창1)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(4호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서,
(사용승인 : 2020.06.25)
외 벽 : 돌붙임마감, 미장스톤, 몰탈위 페인팅마감 등
내 벽 : 벽지 및 타일마감 등
창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

1층 : 제1종근린생활시설(소매점), 계단실 등
2층-4층 : 각층 다가구주택 4가구
5층 : 오피스텔 2호

설비내역

위생설비, 급배수설비, 2-5층 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 소방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

건물면적에 포함되지 않은 다가구주택 확장형발코니, 발코니, 각층 승강기실, 옥탑 계단실 등은 본 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 32-9,32-16 양지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 32-16번지는 32-9번지로 합병되어 현황 32-9번지 단일지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-다가구주택 등의 내부 조사는 불가하여, 건축물대장상 현황도면과 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 현황상 건물은32-9번지 단일지상에 소재.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2023타경11781 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 2,043,837,770원입니다.

* 사건번호: 대전지방법원 2023타경11781 (1)

* 소재지: 대전광역시 중구 대종로422번길 30 (문창동 32-9번지)

* 용도: 근린주택 (건축물대장상 '다가구주택 외 2')

* 감정가: 2,043,837,770원

* 토지면적: 269.00㎡ (약 81.37평)

* 건물면적: 659.63㎡ (약 199.56평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (본건 경매 신청 채권자는 한밭새마을금고로 파악됨)

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각. 현황상 건물은 32-9번지 단일 지상에 소재함.

* 사용승인일: 2020년 06월 25일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 소재 ‘오토바이 특화거리’ 내에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 다가구주택, 아파트단지 등이 혼재하는 상업지역으로 제반 입지여건은 보통시됩니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 간선도로와의 접근성, 버스승강장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태

간선도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

동측으로 중로, 북측으로 소로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18), 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(문창1)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(4호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이며, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 토지 등기부상 2020년 02월 06일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을9)이며, 건물 등기부상 2020년 07월 03일 접수된 한밭새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 경매개시결정은 2023년 12월 28일 한밭새마을금고에 의해 이루어졌습니다(갑11).

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'가 있으나, 내용은 비어있어 인수되는 지상권은 없는 것으로 보입니다.

제공된 임차인 현황에 따르면 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 별도로 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 존재하나, 모두 '대항력 없음'으로 판단됩니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2023-06-26

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 120,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2020-07-20, 확정일자: 2020-07-21

대항력: 없음

* 임차인: 서

보증금: 130,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2020-07-28, 확정일자: 2020-08-21

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2022-08-12

대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 95,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-06-20, 확정일자: 2022-05-19

대항력: 없음

* 임차인: 송

보증금: 130,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-08-18, 확정일자: 2021-07-21

대항력: 없음

* 임차인: 송

보증금: 125,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-09-27, 확정일자: 2022-09-13

대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 95,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-08-12, 확정일자: 2022-07-25

대항력: 없음

* 임차인: 황

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2022-08-31

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2022-06-20

대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 130,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-08-31, 확정일자: 2022-08-09

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 130,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2020-08-03, 확정일자: 2020-07-20

대항력: 없음

* 임차인: 주

보증금: 130,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-07-27, 확정일자: 2022-07-20

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 130,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-07-28, 확정일자: 2022-07-28

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2023-03-31, 확정일자: 2023-03-06

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 70,000,000원, 차임: 300,000원

전입일자: 2023-10-23, 확정일자: 2020-07-06

대항력: 없음 (확정일자가 전입일보다 빠르나, 대항력 없음으로 명시됨)

* 임차인: 박

보증금: 20,000,000원, 차임: 1,000,000원

전입일자: 2023-06-16, 확정일자: 2023-06-16

대항력: 없음

* 임차인: 신

보증금: 20,000,000원, 차임: 700,000원

전입일자: 2023-06-08, 확정일자: 무

대항력: 없음 (확정일자가 없어 우선변제권 없음)

* 등기부 채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 4,456,016,637원

건물 등기부 채권 총액: 4,123,016,637원 (최신 기준, 일부 중복 및 말소 권리 포함)

1.3. 상권분석

* 위치 및 상권 특성

본건은 대전 중구 문창동에 위치하며, '오토바이 특화거리'라는 특정 테마 거리에 속해 있습니다. 주변에는 근린생활시설, 다가구 주택, 아파트 단지가 혼재된 상업지역으로, 지역 주민 및 유동 인구를 기반으로 한 상권을 형성하고 있습니다.

* 건물 활용도

1층에는 제1종 근린생활시설(소매점)이 있으며, 2층부터 4층까지는 각 층 4가구씩 총 12가구의 다가구 주택으로 구성되어 있습니다. 5층에는 2호실의 오피스텔이 있어 주거 및 상업 기능을 복합적으로 갖춘 건물입니다.

* 주변 부동산 시세 (최근 매매 사례)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

- 금실빌라(386-22): 1996년 준공, 76.51㎡, 2026년 1월 1.3억원 매매

- 문창빌라(33-23): 2002년 준공, 40.7㎡, 2026년 1월 0.56억원 매매

- 영진빌라(112-19): 1991년 준공, 48.14㎡, 2025년 12월 1.5억원 매매

위 사례들은 주로 다세대 주택이며, 본건(2020년 준공 근린주택)과는 건물 연식, 규모, 용도(상가, 다가구, 오피스텔 복합) 등에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 해당 지역의 전반적인 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건은 신축 건물로서 상대적으로 경쟁력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통

차량 진입이 용이하며, 간선도로 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 편의시설

건물 1층에 소매점이 있으며, 주변 지역에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 주변 환경

근린생활시설, 다가구 주택, 아파트 단지가 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도 관련 이슈

다수의 임차인이 존재하며, 비록 대항력이 없는 것으로 분석되었으나 명도 과정에서 예상치 못한 절차 진행이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 특히 보증금이 0원이거나 차임이 있는 임차인(이 , 박 , 신 )과의 협의 및 진행에 유의해야 합니다.

* 높은 채무 총액

등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높은 수준으로, 이는 경매 낙찰가의 하한선을 결정하는 데 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

* 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 채무와 관련된 다른 담보 물건의 처리 및 낙찰 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 유지보수

2020년 신축 건물로 비교적 최신 상태이나, 장기적으로는 건물 유지보수에 따른 비용 발생이 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 대전광역시 중구 문창동에 위치한 2020년 신축의 근린주택(지하 없음, 지상 5층)으로, 대지 약 81.37평, 건물 약 199.56평 규모를 갖추고 있습니다. 1층 상가, 2-4층 다가구주택(총 12가구), 5층 오피스텔(2호실)로 구성되어 다양한 수익 창출이 가능한 구조입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 다수 존재하며, 임차인들 역시 대항력이 없어 낙찰 후 인수되는 권리나 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

그러나 다수의 임차인에 대한 명도 절차, 공동담보 및 매우 높은 등기부상 채권 총액 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

전반적으로 우수한 입지 조건과 신축 건물의 이점을 가지고 있으나, 실질적인 투자 결정 전 명도 진행 가능성, 임대 수익률, 건물 상태 등에 대한 면밀한 사전 조사 및 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건물 상태

2020년 사용승인된 건물로, 최신 건축 기준을 적용받았으며 건물 상태가 양호할 것으로 예상되어 초기 수리 비용이 적게 들 수 있습니다.

* 다목적 활용 가능성

상가, 다가구 주택, 오피스텔 등으로 구성되어 있어 공실 발생 시 위험을 분산시키고, 다양한 임대 수익 전략 구사가 가능합니다.

* 권리관계 명확성

대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 절차 진행 시 권리상 부담이 적습니다.

* 안정적 임대 수익 기대

다가구 주택 및 오피스텔로서 지역 내 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 확보가 기대됩니다.

* 지역 발전 잠재력

대전 중구 지역의 지속적인 발전 가능성에 따른 향후 자산 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,043,837,770원 (약 20.4억원)

* 인수 보증금 합계: 0원

시세 분석:

주변의 다세대 주택 매매 사례(약 0.56억원 ~ 1.5억원)는 본 건의 규모 및 다용도(상가, 다가구, 오피스텔) 구성과는 차이가 커 직접적인 비교가 어렵습니다. 본 건은 2020년 신축의 근린주택으로서, 대지 약 81.37평, 건물 약 199.56평의 규모를 가지고 있어 직접적인 비교 대상은 찾기 어렵습니다.

본 건의 감정가는 시장 상황과 건물의 가치를 종합적으로 반영한 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정:

권리상 인수되는 부분이 없고, 명도 대상 임차인들의 대항력이 없어 명도 진행이 가능하다고 가정할 경우, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다. 그러나 높은 채무 총액과 공동담보 물건이라는 점을 감안하여, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

일반적으로 경매에서 감정가의 80~100% 범위에서 낙찰되는 경향을 보이며, 본 건의 경우 신축 건물의 가치와 지역 특성을 고려하여 감정가의 85% ~ 95% 수준을 예상 범위로 설정할 수 있습니다.

* 하한선 (감정가 85%): 약 1,737,262,439원

* 상한선 (감정가 95%): 약 1,941,645,881원

따라서, 예상 입찰가는 약 17억 4천만원에서 19억 4천만원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 임차인 명도 가능성, 건물 실제 상태, 예상 임대 수익률, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.