나이스옥션 법원경매 대전 2023타경100155 [1] 대전광역시 서구 도안동 1871 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본감정 · 평가일 2023.02.14

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로 (사용승인일 : 2020.09.29.) 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 일부 강판 붙임, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

1층 : 근린생활시설(사무실), 2,3,4층 : 다가구주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비, 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

지붕층에 태양광발전설비가 설치된어 있는 것으로 목측되나 지븡층으로 진입이 불가능하여 실제 가동 여부는 확인하지 못하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각.
발코니 확장, 누다락 태양광 발전시설 등은 건물 감정평가 및 매각에 포함됨.
제시외 수목은 토지 감정평가 및 매각에 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2023타경100155 (1)

소재지: 대전광역시 서구 도안동 1871 (도로명 주소: 대전광역시 서구 용소로49번길 9)

건물용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2-4층 다가구주택)

감정가: 1,300,746,560원

토지면적: 267.20㎡ (약 80.84평)

건물면적: 397.58㎡ (약 120.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층

사용승인일: 2020년 9월 29일

1.1. 입지조건

대전광역시 서구 도안동에 위치한 본 물건은 신축된 지 얼마 되지 않은 근린주택으로, 도안신도시의 개발 혜택을 누릴 수 있는 지역에 자리하고 있습니다. 인근 지역은 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달하여 생활 편의성이 높습니다.

1.2. 권리분석

권리관계 분석 결과, 말소기준권리인 엠씨아이대부주식회사의 근저당(을1, 건물 등기)보다 후순위의 모든 권리(근저당, 임의경매, 강제경매, 가압류, 근질권, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담부 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

총 인수 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황 분석:

총 13명의 임차인이 파악되었습니다. 각 임차인의 보증금, 차임, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등의 정보가 제공되었으나, 모든 임차인에 대해 '대항력 없음'으로 분석되었습니다. 따라서 임차인에 대한 별도의 보증금 인수 의무는 없습니다.

* 임차인 목록:

* (주)리뉴시스템: 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 대항력 없음.

* 이시현: 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2021-01-05, 대항력 없음.

* 윤종기: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임미선: 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-11-10, 확정일자 2020-10-16, 배당신고일자 2023-05-03, 대항력 없음.

* 이기현: 보증금 127,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-11-27, 확정일자 2020-11-11, 배당신고일자 2023-04-13, 대항력 없음.

* 구자원: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-10-21, 확정일자 2020-10-21, 배당신고일자 2023-03-20, 대항력 없음.

* 김기자: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김성호: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(입주자홍민혁): 보증금 110,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2020-11-04, 확정일자 2020-10-20, 배당신고일자 2023-03-09, 대항력 없음.

* 홍승아: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-11-02, 확정일자 2020-11-23, 배당신고일자 2022-12-30, 대항력 없음.

* 김종임: 보증금 270,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-10-30, 확정일자 2020-10-30, 배당신고일자 2023-02-15, 대항력 없음.

* 박윤자: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-12-11, 확정일자 2020-12-11, 배당신고일자 2023-05-02, 대항력 없음.

* (주)리뉴시스템 (별건): 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 대항력 없음.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 대전 서구 도안동 일대는 신흥 주거 지역으로, 단독주택 및 공동주택 단지가 밀집해 있으며, 이에 따라 관련 상업 시설(마트, 병원, 학원, 식당 등)이 잘 갖춰져 있습니다. 특히, 1층 근린생활시설은 지역 주민을 대상으로 한 소매업, 서비스업 등의 사업 운영에 유리한 입지입니다. 또한, 다가구주택으로의 임대 수익 창출도 기대할 수 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 우수하여 자가용 이용 또한 용이합니다.

* 교육: 도안동은 교육 특구로 지정될 만큼 교육 환경이 우수하며, 초등학교, 중학교, 고등학교가 다수 분포하고 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 관공서, 공원 등 다양한 생활 편의시설이 인접해 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보로는 본 물건 인근에 혐오시설의 존재는 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 특이사항: 관련사건, 중복병합사건, 중복사건으로 분류되어 있으나, 경매 절차 자체에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

* 매각 포함 사항: 발코니 확장, 누다락 태양광 발전시설, 제시외 수목 등은 건물 및 토지 감정평가 및 매각에 포함되어 별도 협의나 명도 대상이 아닙니다.

* 건물 상태: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 외벽 치장벽돌 및 강판 마감, 내부 벽지 및 타일 마감, 새시 창호 등으로 이루어져 있습니다. 다만, 지붕층 태양광 발전 설비는 실제 가동 여부 확인이 불가했던 점은 참고할 필요가 있습니다.

* 임대 관계: 건물 전체의 임대 관계는 미상으로, 실제 임대 현황 및 공실 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 도안동의 역세권(예상)이자 신축된 지 얼마 되지 않은 다가구주택 및 근린생활시설로, 향후 시세 상승 잠재력과 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 투자 물건으로 판단됩니다. 권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있습니다. 다만, 임대 관계 미확인 등 일부 미확인 사항에 대한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 노후화에 대한 부담이 적어 유지보수 비용 절감이 예상됩니다.

* 우수한 입지: 도안신도시 내에서도 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 지역에 위치합니다.

* 임대 수익: 1층 근린생활시설과 2-4층 다가구주택(8가구)으로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 권리 분석 용이: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 포함된 부대시설: 태양광 발전 시설 등은 에너지 비용 절감에 기여할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,300,746,560원입니다. 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 해당 지역의 신축 다가구주택의 경우 건물 규모 및 상태에 따라 약 12억 원에서 15억 원 사이의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

권리 관계가 깨끗하고 인수 부담이 없으며, 건물 상태가 양호한 점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 1,150,000,000원 (금일십일억오천만원)으로 제안합니다. 이 가격은 감정가 대비 약 88.4% 수준이며, 시세 범위 내에서 잠재적인 임대 수익률을 고려한 보수적인 금액입니다. 다만, 실제 입찰 참여 시에는 입찰 경쟁 상황, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.