나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [26] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 5층508호 교육연구시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2019타경9613 [26] 세종 소담동 332-2 유림빌딩 5층508호 교육연구시설 경매

• 사건번호: 2019타경9613
• 주소: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 5층508호
• 용도: 교육연구시설

대전지방법원 경매4계 2019타경9613 | 소재지: 세종특별자치시 한누리대로 1970 (소담동,유림빌딩) 5층508호 | 감정가: 358,000,000원 | 최저가: 175,420,000원 | 용도: 교육연구시설

1. 대전지방법원 2019타경9613 (26) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2019타경9613 (26)

소재지: 세종특별자치시 소담동 3-3생활권 씨5-4블럭 유림빌딩 5층 508호

용도: 상가, 오피스텔, 근린생활시설

감정가: 358,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

건물면적: 94.48㎡ (약 28.58평)

건물지분: 94.48㎡ (약 28.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 송OO

1.2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 '소담교차로' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트, 개발 예정지 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통으로 판단됩니다. 남동측으로는 노폭 약 40미터, 북서측으로는 노폭 약 15미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지 이용 계획상 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역에 속하며, 광로 및 중로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

유치권 신고가 다수 접수되었으나(대양종합건설, 나정건설㈜, 삼우석재㈜, 금강전기산업㈜, ㈜삼보이엔지), 근저당권자인 남세종농업협동조합이 제기한 유치권 부존재 확인 소송에서 승소 판결(대전지방법원 2019가합109807, 대전고등법원 2020나14541)이 제출되어 있어 유치권으로 인한 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

본건은 대지권이 미등기 상태이며, 정확한 대지권 유무 및 면적은 확인되지 않습니다. 다만, 감정평가 시 대지권 가격이 포함되어 일괄 평가되었습니다.

관련하여 중복, 병합, 관련 사건들이 존재하며, 남세종농업협동조합은 한국토지주택공사 등을 상대로 대지에 대한 소유권이전등기 청구 소송을 진행하였고 관련 판결(대전지방법원 2019가합109555, 대전고등법원 2021나11440, 대법원 2021다259459, 대전고등법원 2023나13341)이 제출되어 있어, 향후 대지권 확보에 변동이 있을 수 있습니다.

등기사항전부증명서상 주소는 '세종특별자치시 소담동 3-3 생활권 씨5-4블럭'이나, 현황 주소는 '소담동 527번지'이며, 해당 토지는 현재 '한국토지주택공사' 소유로 등록되어 있습니다.

1.4. 상권분석

현재 건물 내 다수의 호실은 장기 공실 상태이며, 일부 호실은 내부 공사가 중단된 채 마감되지 않은 것으로 파악됩니다. 본건은 공부상 제1종 근린생활시설(소매점), 제2종 근린생활시설(일반음식점, 사무소), 교육연구시설(학원), 의원 등으로 용도가 구분되어 있어 다양한 상업 활동이 가능합니다. '소담교차로' 인근에 위치하며 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 분포하고 있어 잠재적인 배후 수요는 존재합니다. 다만, 건물의 전반적인 공사 중단 및 장기 공실 상태가 상권 활성화에 큰 제약으로 작용하고 있을 가능성이 높습니다. 주변 지역의 개발이 진행됨에 따라 향후 상권 활성화 가능성이 있으나, 현재로서는 즉각적인 상권 가치 상승을 기대하기 어렵습니다. 주변 지역 탐색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

'소담교차로' 인근에 위치하여 세종시 내 주요 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다. 주변에 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 건물 자체의 공사 중단 및 장기 공실로 인해 직접적인 편의 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

1.6. 건물 상태 및 특이사항

본건은 철근콘크리트구조의 8층 건물 중 일부 호실입니다. 외벽은 페인팅 및 판넬 마감, 내벽은 내장재 마감, 바닥은 바닥 마감재, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

본 건물 내 일부 호실(305, 506, 507, 508, 606, 607, 608, 705, 706, 707, 708, 804, 806, 807호)은 경계벽 등이 시공되지 않은 채 공사가 중단된 상태입니다. 또한, 일부 호실(23, 27~38호)은 내장 공사가 중단된 상태로 확인되었습니다.

전반적으로 장기 공실 상태이며, 시설 및 관리 상태에 대한 별도의 확인이 필요합니다. 위생, 급배수, 전기, 소방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

건물 내 다수의 호실이 공사 중단 상태로, 하자 발생 가능성 및 추가적인 공사 완료 비용이 발생할 수 있습니다. 대지권 미등기 상태는 향후 소유권 행사에 불확실성을 초래하며, 대지권 확보 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 토지 소유권 관련 소송 결과에 따라 대지권 확보 여부 및 조건 변동 가능성이 있어 건물 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 장기 공실 상태는 공실 리스크를 높이며, 상권 활성화 지연 시 임대 수익 확보에 어려움이 예상됩니다. 공사 중단 및 장기 공실로 인해 건물 관리 상태가 불량할 수 있으며, 이에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 세종시 소담동의 상업지역에 위치하여 입지적 잠재력은 있으나, 현재 심각한 문제점을 안고 있습니다. 다수 호실의 공사 중단, 대지권 미등기, 토지 소유권 관련 소송 진행 등은 투자 결정에 있어 중대한 위험 요소입니다. 장기 공실 상태는 즉각적인 수익 창출을 어렵게 합니다. 유치권 관련 법원 판결은 긍정적이나, 감정가 대비 시세 차익을 고려하더라도 언급된 위험 요소들에 대한 면밀한 검토와 상당한 추가 투자가 필요할 것으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

세종시 신규 개발 지역 내 상업 지구에 위치하여 지역 개발에 따른 향후 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

현재 감정가는 건물의 하자 및 미완료 상태를 반영한 것으로, 공사 완료 및 문제 해결 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

향후 지역 활성화 및 개발 계획에 따라 건물 가치가 재평가될 여지가 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매4계